Górki Czechowskie w Lublinie – naturalistyczny park miejski za pieniądze inwestora

Miasto Lublin i firma TBV Investment zakończyły negocjacje dotyczące projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego dla Górek Czechowskich. W ich efekcie miasto oczekuje utworzenia przez inwestora na wyłączny jego koszt naturalistycznego parku miejskiego o powierzchni ok. 75 ha, ze strefą leśną, dostępnego dla wszystkich mieszkańców, realizacji programu ochrony cennych przyrodniczo gatunków roślin i zwierząt, w tym chomika europejskiego, a także przekazania dwóch nieruchomości pod inwestycje społeczne.

Park za zgodę na zabudowę

Na tych terenach mogłyby powstać m.in. przedszkole, szkoła, dom kultury lub miejsce integracji społecznej, np. centrum edukacyjne czy placówka opieki. W zamian inwestor uzyska możliwość ograniczonej zabudowy mieszkaniowej i usługowej na wybranych działkach – w miejscach w tej chwili przewidzianych pod zabudowę kubaturową o innej funkcji – z zachowaniem rygorystycznych wymagań ochrony przyrody oraz pod nadzorem specjalistów, w tym archeologów. Na terenie inwestycji powstanie także miejsce pamięci ofiar niemieckich egzekucji z okresu II wojny światowej.

– W ramach porozumienia chronimy przyrodniczą wartość Górek Czechowskich i zapewniamy rozwój niezbędnej infrastruktury społecznej, czego nie gwarantują obecne zapisu planu miejscowego z 2005 r. Dzięki wypracowanym ustaleniom mamy szansę zabezpieczyć większość tego terenu jako przestrzeń zieloną dla wszystkich lublinian na kolejne pokolenia. Uważam, iż to rozsądny kompromis pomiędzy oczekiwaniami właściciela terenu, potrzebami mieszkańców tej części miasta i ochroną przyrodniczą tego obszaru – mówi Tomasz Fulara, Zastępca Prezydenta Miasta Lublin ds. Inwestycji i Rozwoju.

Społeczne inwestycje i infrastruktura drogowa

W wyniku negocjacji z inwestorem Lublin zyska tereny pod cele społeczne o łącznej wartości ponad 105 mln zł, w tym ogólnodostępny park dla mieszkańców o wartości ponad 10 mln zł (całość kosztów pokryje inwestor) oraz wpływy do budżetu z podatków i opłaty planistycznej. Ustalono, iż opłata ta wyniesie 20% – zamiast pierwotnie proponowanych przez firmę TBV 5% – co oznacza, iż w przypadku ewentualnej sprzedaży tych terenów przez właściciela miasto otrzyma ustawową rekompensatę. Dodatkowo – zgodnie z ustawą o drogach publicznych i w zakresie osobnych umów drogowych – inwestor sfinansuje budowę dróg poza terenem inwestycji, oznacza to kolejne 11 mln zł na lokalną infrastrukturę drogową.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny, którego dotyczy wniosek inwestora, obejmuje dwa obszary, których właścicielem jest firma TBV Investment – jeden z nich – Górki Czechowskie – w ponad 70% przeznaczony będzie na cele publiczne, a drugi w całości – to teren przy ul. Bohaterów Września, który spółka przekaże Miastu pod budowę szkoły lub inne niekomercyjne inwestycje z zakresu edukacji, kultury, opieki zdrowotnej albo wsparcia społecznego.

Ochrona gatunkowa roślin i zwierząt

Priorytetem dla miasta jest ochrona gatunkowa roślin i zwierząt, w tym występujący tam gatunek chomika europejskiego oraz naturalnego ukształtowania terenu, dlatego inwestor w zapisach projektu umowy urbanistycznej został zobowiązany do współpracy m.in. z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska i Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnymi w zakresie uwzględnienia ich wytycznych na etapie realizacji prac i wypracowania niezbędnych programów ochronnych dla tego terenu.

Cztery strefy funkcjonalne parku

Zgodnie z projektem umowy urbanistycznej inwestor przekaże miastu ok. 75 ha terenu na Górkach Czechowskich, gdzie wcześniej na własny koszt zrealizuje ogólnodostępny park miejski. Utworzony zostanie zespół przyrodniczo-krajobrazowy, przewidziany w zapisach Studium, czyli specjalna forma ochrony, która pozwala zadbać o unikalne walory tego miejsca, w tym o ochronę rzadkich gatunków roślin i zwierząt oraz ich naturalnych siedlisk, przy utrzymaniu możliwości korzystania z terenu przez mieszkańców w celach rekreacyjnych. Teren będzie miał cztery strefy funkcjonalne:

Strefa zachodnia – park rekreacyjny

Preferowane działania: renaturalizacja terenu i ograniczenie użytkowania poza wyznaczonymi ścieżkami, wyznaczenie dojść do zabudowy wyłącznie możliwie najkrótszymi odcinkami.

Strefa wschodnia – park naturalny

Zakłada zachowanie charakteru przyrodniczego, wykorzystanie istniejących ścieżek jako trasy edukacyjne, ograniczenie ingerencji w krajobraz. Możliwa ścieżka pieszo-rowerowa o nawierzchni szutrowej lub utwardzonej oraz punkt edukacyjno-gastronomiczny.

Strefa północna – krajobrazowy park naturalny

Podobnie jak w części wschodniej – zachowane zostaną istniejące ścieżki, z których jedna stanie się trasą edukacyjno-krajobrazową. Powstaną też punkty widokowe i mała architektura. Dojścia z terenów mieszkalnych muszą być krótkie i prowadzone prostopadle do granic zabudowy.

Strefa południowa – park rekreacyjno-edukacyjny

Zakłada kontynuację głównego ciągu pieszego w osi północ–południe aż do południowej granicy projektu planu ZPI. W obrębie obwałowań dawnej strzelnicy mogą powstać ogólnodostępne urządzenia sportowo-rekreacyjne.

Zabudowa tylko z głową – ograniczenia wysokości i pasy zieleni buforowej

Podobnie jak ma to miejsce w Studium, projekt ZPI nakazuje na terenie położonym w zasięgu ekologicznego systemu obszarów chronionych ESOCH zachowanie i utrzymanie zieleni naturalnej, a także miejscowe ukształtowanie i utrzymanie zieleni urządzonej, towarzyszącej, w formie zieleni niskiej, średniej lub wysokiej. Wyznaczona w południowej części planu strefa leśna, wraz z towarzyszącą jej strefą wyłączenia z zabudowy, stanowią naturalny bufor ekologiczny, przestrzeń dla roślin i zwierząt, a także miejsce odpoczynku dla mieszkańców.

Wszystkie wolne przestrzenie mają być obsadzone zielenią, w tym drzewami i krzewami, które dodatkowo stabilizują teren. Przewidziano także możliwość budowy ścieżek pieszych, placów zabaw, wybiegów dla psów oraz miejsc odpoczynku. W pobliżu wejść do parku przewidziano możliwość lokalizacji niewielkich obiektów sanitarnych oraz parkingów dla rowerów, a w wybranych lokalizacjach – niewielkie punkty edukacyjno-gastronomiczne z w formie przeszklonej (o powierzchni zabudowy do max. 250 m²).

Zgodnie z projektem umowy urbanistycznej firma TBV Investment przekaże miastu nieodpłatnie grunty przeznaczone pod usługi z zakresu edukacji, kultury i rozrywki lub ochrony zdrowia i pomocy społecznej. Inwestor zrealizuje na własny koszt pełną infrastrukturę techniczną i drogową, obejmującą m.in. przebudowę skrzyżowań, modernizację sygnalizacji świetlnej (skrzyżowanie ul. Willowej, Gen. Ducha i Bohaterów Września) oraz budowę dojazdu do parku wraz z parkingiem od strony ul. Północnej.

Projekt ZPI zakłada możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej oraz usług z zakresu edukacji, sportu i rekreacji. Planowana zabudowa powstanie w miejscach, które dopuszcza Studium, a ich lokalizacja została już wcześniej dokładnie przeanalizowana pod względem krajobrazowym i środowiskowym. Teren we wschodniej części sąsiaduje z już istniejącą zabudową – jego planowane zagospodarowanie nawiązuje do skali i funkcji otoczenia. Dodatkowo, wzdłuż wschodniej granicy tego terenu przewidziano 25-metrowy pas zieleni, a także ograniczono wysokość budynków – w 50m strefie – z planowanych 5 do 4 kondygnacji w części terenów oznaczonych jako 1MW-U i 2MW-U, oraz z 8 do 6 kondygnacji w pozostałych częściach terenów 1MW-U i 2MW-U i w całości terenu 3MW-U. Zgodnie z zapisami planu, zabudowie wielorodzinnej obowiązkowo musi towarzyszyć plac zabaw dla dzieci i tereny zieleni urządzonej (min. 3m² / lokal mieszkalny), jako ogólnodostępny – w odległości do 300 m od terenu inwestycyjnego.

Układ planowanej zabudowy sprzyja ograniczeniu ruchu samochodowego. Obsługa komunikacyjna przewiduje wykorzystanie istniejących połączeń z ul. Koncertową, Poligonową i Bohaterów Września. Wszystkie tereny inwestycyjne mają zapewniony dostęp do przystanków komunikacji miejskiej w zasięgu 5 minut pieszo.

Zielone priorytety i obowiązkowa kooperacja z RDOŚ

Przypomnijmy, iż w 2023 r. zakończyło się postępowanie dotyczące ważności uchwalonego przez Radę Miasta Lublin Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który zaskarżył ówczesny wojewoda Przemysła Czarnek. Wskutek postępowania wszystkie wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego potwierdziły, iż przyjęte w Studium (i powtórzone w projekcie ZPI) rozwiązania dla Górek Czechowskich prawidłowo równoważą interes społeczny i właściciela terenu. Ochroną przed zabudową zostały objęte m.in. suche doliny oraz dwie wierzchowiny od strony osiedla T.O.R., tworzące Zespół Przyrodniczo-Krajobrazowy „Górki Czechowskie”. Projekt zapisów ZPI oraz umowy urbanistycznej wprowadzają bardziej rygorystyczną ochronę środowiskową niż obowiązujący miejscowy plan z 2005 roku, który dopuszcza znacznie intensywniejszą zabudowę usługową (np. akademiki oraz obiekty / hale komercyjne i sportowo-rekreacyjne), a także budowę obiektów niezbędnych do komunikacji, w tym dróg wewnętrznych, chodników.

Zespół Przyrodniczo-Krajobrazowy „Górki Czechowskie” został wpisany do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta w 2019 r. jako najwyższa forma ochrony przyrodniczej, którą miasto może wprowadzić samodzielnie. Ta forma pozwala zachować cenne walory przyrodnicze, a jednocześnie umożliwia mieszkańcom swobodne korzystanie z terenu – w przeciwieństwie do ewentualnego rezerwatu, który ograniczyłby dostęp dla spacerowiczów i rowerzystów. W trakcie prac nad aktualizacją Studium, w 2014 r. miasto zwróciło się do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ), jedynej ustawowo uprawnionej do tego instytucji, z wnioskiem o utworzenie rezerwatu na obszarze Górek Czechowskich. Było to zgodne z planem miejscowym z 2005 r., który przewidywał „projektowany obszar rezerwatu” – dokument ten jednak nie nadawał rezerwatowi mocy prawnej. Mimo wniosku, rezerwatu nie utworzono. W kolejnych latach rezygnowano z tej formy ochrony również na poziomie województwa – rezerwat został wykreślony z planu zagospodarowania przestrzennego województwa lubelskiego. W związku z tym miasto nie miało podstaw prawnych, aby samodzielnie wpisać rezerwat do Studium, gdyż dokumenty lokalne muszą być zgodne z planami wyższego szczebla. Aktualne plany województwa oraz Studium miasta nie przewidują ustanowienia rezerwatu na terenie Górek Czechowskich.

Czas na głos mieszkańców

Projekt ZPI oraz projekt umowy urbanistycznej znajdują się w Biuletynie Informacji Publicznej. Z dokumentacją można zapoznać się w siedzibie Urzędu Miasta Na tym etapie procedura opracowania ZPI przewiduje jednoczesne konsultacje społeczne oraz opiniowanie i uzgodnienia z instytucjami wskazanymi ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ostateczną decyzję o uchwaleniu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego podejmie Rada Miasta Lublin.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to nowe narzędzie planistyczne wprowadzone zmianami ustawy z lipca 2023 r. Pozwala ono samorządom i inwestorom wspólnie kształtować przestrzeń w sposób kompleksowy. TBV to pierwszy inwestor w Lublinie, który skorzystał z tej formuły. Równolegle przez cały czas realizowane są negocjacje dla ZPI terenu w rejonie al. Kraśnickiej i ul. Nałęczowskiej oraz ZPI rejonu ul. Chodźki i ul. Smorawińskiego dotyczące treści umów urbanistycznych i treści projektów zintegrowanych planów inwestycyjnych.