1 godzina temu
Kilkaset tysięcy Polaków wynajmuje mieszkania od gminy za symboliczny czynsz. Część z nich od lat zarabia dużo ponad przeciętną, ale nikt nigdy nie sprawdził, czy przez cały czas kwalifikują się do lokalu finansowanego przez miasto. Rząd właśnie opublikował projekt ustawy, który ma to zmienić – a zmiany obejmą niemal wszystkich najemców, łącznie z tymi, którzy umowę podpisali dekady temu. Co konkretnie się zmieni, kogo dotknie najbardziej i czy projekt w ogóle wejdzie w życie?
Grafika poglądowa (generowana automatycznie – Gemini)
Pół miliona mieszkań, a kolejka nie drgnęła
W Polsce jest ok. 600 tys. mieszkań komunalnych – lokali należących do gmin, wynajmowanych lokatorom zwykle za stawki dalekie od rynkowych. W Warszawie czynsz komunalny wynosi ok. 13 zł za m², co dla 40-metrowego mieszkania daje ok. 520 zł miesięcznie. Na rynku za podobny lokal w stolicy zapłacisz 3-4 tys. zł. To ogromna różnica, a przy tym zasób jest ograniczony – na przydział komunalnego czeka dziś w Polsce blisko 124 tys. gospodarstw domowych, z czego ponad 56 tys. ubiega się o najem komunalny, a ponad 67 tys. – o socjalny, zgodnie z danymi GUS przytoczonymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w ocenie skutków regulacji nowej ustawy.
Problem polega na tym, iż niemała część lokatorów zajmujących te mieszkania dawno przestała spełniać kryteria dochodowe, które warunkowały przyznanie lokalu. Obecne przepisy pozwalają gminom weryfikować dochody tylko tych najemców, którzy podpisali umowy po 21 kwietnia 2019 r. Wszystkich z wcześniejszymi umowami – w praktyce większość – można sprawdzać wyłącznie dobrowolnie lub nie sprawdzać wcale. Jak przyznał Interii wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski: – To nielogiczne i wadliwe rozwiązanie. Naprawiamy niesprawiedliwy mechanizm ustalania stawek czynszowych w mieszkaniach komunalnych.
Koniec z czynszem bez kontroli – sprawdzą każdego co trzy lata
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, opublikowany 6 lutego 2026 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów (nr UD313), zakłada wprowadzenie obowiązkowej weryfikacji dochodów wszystkich najemców lokali komunalnych – niezależnie od tego, kiedy podpisali umowę. Gminy będą musiały przeprowadzać taką kontrolę nie rzadziej niż raz na 3 lata. Dane o dochodach mają być pozyskiwane automatycznie z Krajowej Administracji Skarbowej, co ma ograniczyć możliwość ukrywania zarobków i formalnie zatrudnionych „na czarno” czy na umowach cywilnoprawnych. Projekt przewiduje też, iż w razie sporu lokator będzie musiał złożyć pełne oświadczenie majątkowe.
Weryfikacja obejmie niemal wszystkich – z jednym istotnym wyjątkiem. Zwolnieni z kontroli dochodowej będą najemcy, których gospodarstwa domowe składają się wyłącznie z emerytów lub rencistów trwale niezdolnych do pracy. Gmina będzie mogła też odstąpić od weryfikacji wobec lokatorów, którzy wyremontowali mieszkanie na własny koszt lub przekazali gminie prawo własności swojego lokalu. To rozwiązanie ma chronić osoby, które faktycznie zainwestowały w zasób komunalny i nie powinny być traktowane jak zwykli najemcy.
Za dużo zarabiasz? Czynsz wzrośnie dokładnie o tyle samo
Kluczową zmianą jest nowy sposób liczenia podwyżek. Dziś system działa skokow i brutalnie: jeżeli dochód najemcy przekroczy lokalny próg ustalony przez gminę, czynsz może automatycznie wzrosnąć choćby do 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu – co nierzadko oznacza kilkakrotny skok z kilkuset złotych do ponad tysiąca. Co gorsza, każda gmina ustala ten próg po swojemu, co prowadzi do sytuacji, gdy przekroczenie progu o kilkadziesiąt złotych skutkuje podwyżką o setki złotych miesięcznie.
Projekt zakłada odejście od tego mechanizmu na rzecz systemu w pełni proporcjonalnego. Jak tłumaczył wiceminister Lewandowski w rozmowie z Interią: – Ustalimy progi dochodowe dla gospodarstw, których przekroczenie będzie oznaczało proporcjonalną podwyżkę – czyli jeżeli najemca przekroczy ustawowy próg dochodowy o 20 proc., jego czynsz wzrośnie o 20 proc. Maksymalny pułap podwyżki ma być jednocześnie obniżony z 8 do 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, ale podwyżka dla zarabiających ponad normę stanie się nieuchronna. Dla porównania: przy obecnym czynaszu w Warszawie na poziomie 520 zł za 40-metrowe mieszkanie, 20-procentowa podwyżka to ok. 104 zł więcej miesięcznie – nie dramat. Przy przekroczeniu progu o 50 proc. czynsz wzrośnie o 260 zł. To przez cały czas kwota wielokrotnie niższa od rynku, ale odczuwalna.
Ile trzeba zarabiać, żeby nie kwalifikować się do komunalnego
Projekt wprowadza też ogólnokrajowe progi dochodowe uprawniające do ubiegania się o mieszkanie komunalne. Dotychczas każda gmina ustalała je samodzielnie – często bardzo nisko, co według analiz ministerstwa prowadziło do paradoksów: gminy formalnie nie miały kolejki chętnych, bo próg był tak niski, iż mało kto się „łapał”, choć faktycznych potrzeb było znacznie więcej. Po zmianie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego górna granica dochodu netto wyniesie 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie, a dla większych rodzin – 60 proc. Gminy będą mogły te progi podnosić, ale nie obniżać. Progi mają być corocznie aktualizowane na podstawie danych GUS, co ma zapobiec ich zamrożeniu na wiele lat, jak zdarzało się dotychczas.
Dodatkowy warunek – i tu zmiana dotknie wielu – to zakaz posiadania innej nieruchomości. Projekt nie dopuszcza sytuacji, w której najemca lokalu komunalnego jest jednocześnie właścicielem lub współwłaścicielem domu bądź mieszkania nadającego się do zamieszkania w tej samej miejscowości lub w pobliskiej. Dotyczy to też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Gminy zyskają dostęp do centralnej bazy ksiąg wieczystych, by móc to weryfikować. jeżeli okaże się, iż lokator zatajał posiadanie nieruchomości, gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia.
Śmierć najemcy nie będzie już przepustką dla rodziny
Jedną z najbardziej rewolucyjnych zmian jest likwidacja automatycznego dziedziczenia prawa do najmu komunalnego. Dziś obowiązuje art. 691 Kodeksu cywilnego, który pozwala bliskim – małżonkowi, dzieciom, partnerowi – przejąć umowę najmu po śmierci głównego lokatora, bez żadnych formalności i bez weryfikacji dochodów. W praktyce oznacza to, iż dobrze zarabiające dorosłe dzieci mogą latami mieszkać w komunalnym tylko dlatego, iż kiedyś mieszkał tam ich rodzic.
Projekt zakłada, iż po śmierci najemcy umowa najmu będzie automatycznie wygasać. Bliskie osoby, które faktycznie razem z nim mieszkały, będą miały 3 miesiące na złożenie do gminy wniosku o zawarcie nowej umowy. Gmina będzie wtedy zobowiązana przeprowadzić weryfikację dochodową i – jeżeli wnioskodawca spełnia kryteria – zawrzeć umowę. jeżeli zarabia za dużo, czynsz zostanie ustalony wyżej, proporcjonalnie do dochodów. Przepis ten ma nie dotyczyć przypadków, gdy śmierć najemcy nastąpi przed 1 stycznia 2027 r. – tak by dać rodzinom czas na przygotowanie się do zmiany.
Miasta nie czekają na ustawę – czynsze już rosną
Reforma na poziomie krajowym pozostało w trakcie konsultacji – projekt trafił do uzgodnień międzyresortowych i opiniowania, które miały potrwać do 8 marca 2026 r. Rząd planuje przyjąć ustawę w II kwartale 2026 r. Tymczasem samorządy, nie czekając na nowe przepisy, same podnoszą stawki. We Wrocławiu od 1 sierpnia 2026 r. stawka bazowa czynszu komunalnego wzrośnie z 8,9 zł do 11,4 zł za m² – będzie to pierwsza podwyżka od 2021 roku. Dla mieszkania o powierzchni 60 m² oznacza to skok miesięcznego czynszu z 534 zł do 684 zł, a dla 90-metrowego – z 801 zł do ponad 1000 zł miesięcznie, jak wyliczyła Gazeta Wrocławska. W Łodzi nowa stawka 14 zł za m² obowiązuje już od 1 stycznia 2026 r., a Gdańsk podniósł czynsze do 14 zł za m² jeszcze w marcu 2025 r.
Równolegle nowe przepisy zakładają, iż 20 proc. lokali w nowo wybudowanych lub kompleksowo wyremontowanych budynkach gminy będą mogły wynajmować na warunkach rynkowych – by pozyskać dodatkowe przychody, które zasilą fundusz budowy kolejnych mieszkań komunalnych. Pomysł ma też wymiar społeczny: chodzi o tworzenie tak zwanych mieszanych społecznie osiedli, gdzie sąsiadami są osoby o różnej zasobności.
Co warto sprawdzić, zanim urzędnicy zapukają do drzwi
Sprawdź, kiedy podpisałeś umowę najmu – jeżeli po 21 kwietnia 2019 r., gmina już teraz ma prawo weryfikować twoje dochody co 2,5 roku. jeżeli wcześniej – po wejściu nowej ustawy sytuacja się zmieni i weryfikacja stanie się obowiązkowa dla wszystkich, z wyjątkiem emerytów i rencistów. Sprawdź, czy posiadasz inną nieruchomość w tej samej lub sąsiedniej miejscowości – projekt wprost mówi, iż to dyskwalifikuje prawo do lokalu komunalnego. Oblicz swoje dochody netto w stosunku do przeciętnego wynagrodzenia w swoim województwie – jeżeli jako singiel zarabiasz więcej niż 80 proc. tej kwoty, przy nowych zasadach możesz trafić na podwyżkę czynszu proporcjonalną do przekroczenia progu. Śledź zmiany w uchwałach gminy – stawki czynszu komunalnego ustalają rady miast i mogą się zmieniać niezależnie od ogólnopolskiej ustawy, o czym przekonali się już mieszkańcy Wrocławia i Łodzi. Aktualne stawki znajdziesz na stronach Zarządu Zasobu Komunalnego lub miejskich wydziałów mieszkalnictwa.
