Blisko 2 mln mieszkań poza wynajmem. Problem jest głownie jeden, ale rząd mówi właścicielom „nie”

Lokator nie płaci, a właściciel przez cały czas ponosi koszty

Problem nieuczciwych najemców od lat budzi emocje wśród właścicieli nieruchomości. Scenariusz bywa podobny: podpisana umowa, przekazanie kluczy, kilka terminowych płatności, a następnie zaległości czynszowe i odmowa opuszczenia mieszkania. Właściciel zostaje z niespłaconymi należnościami, kosztami utrzymania lokalu oraz koniecznością dochodzenia swoich praw. choćby o ile umowa najmu została skutecznie rozwiązana, nie oznacza to, iż może natychmiast odzyskać mieszkanie.

Obowiązujące przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia najmu z powodu zaległości czynszowych, jednak w typowym przypadku wymagają zwłoki obejmującej co najmniej trzy pełne okresy płatności, wcześniejszego pisemnego uprzedzenia lokatora oraz wyznaczenia mu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności. o ile najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, konieczne może być przeprowadzenie postępowania sądowego i późniejszej egzekucji komorniczej.

To właśnie długość procedur jest jednym z największych problemów. Właściciel przez cały czas pozostaje zobowiązany do ponoszenia określonych kosztów nieruchomości, mimo iż nie otrzymuje czynszu i nie może swobodnie korzystać ze swojego lokalu. Może dochodzić zapłaty zaległości i odszkodowania, ale uzyskanie korzystnego wyroku nie zawsze oznacza szybkie odzyskanie pieniędzy lub mieszkania.

Ustawa miała zmienić zasady. Rząd powiedział „nie”

W lutym 2026 roku do Sejmu trafił poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, przygotowany przez parlamentarzystów Konfederacji. Dokument oznaczony numerem 2447 zakładał znaczące zmiany dotyczące wypowiadania umów najmu i wykonywania eksmisji.

Jedną z najważniejszych propozycji było umożliwienie wypowiedzenia umowy już po jednym pełnym okresie zaległości w zapłacie czynszu, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Projekt przewidywał również ograniczenia w przyznawaniu prawa do najmu socjalnego osobom zalegającym z opłatami przez co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz zmiany dotyczące kierowania niektórych eksmitowanych osób do noclegowni lub schronisk.

Pierwsze czytanie odbyło się 30 kwietnia 2026 roku, po czym projekt skierowano do Komisji Nadzwyczajnej do spraw zmian w kodyfikacjach. Następnie, 2 września, Rada Ministrów przyjęła negatywne stanowisko wobec proponowanych rozwiązań. Rząd zakwestionował kierunek zmian, wskazując między innymi na potrzebę zachowania konstytucyjnych gwarancji ochrony lokatorów.

Według stanu na 15 listopada 2026 roku projekt pozostaje w pracach parlamentarnych. Nie został uchwalony, nie został też formalnie odrzucony. Oznacza to, iż postulowane przepisy nie weszły w życie, a właściciele mieszkań przez cały czas funkcjonują w dotychczasowym systemie prawnym.

W Polsce jest 1,8 mln niezamieszkanych mieszkań. Ile mogłoby trafić na wynajem?

Skala niewykorzystanego zasobu mieszkaniowego jest ogromna. Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce znajdowało się około 1,8 mln niezamieszkanych mieszkań, co stanowiło blisko 12 procent zasobu mieszkaniowego. W samej Warszawie odsetek takich lokali wynosił około 20 procent.

Nie oznacza to jednak, iż wszystkie te mieszkania nadają się do natychmiastowego wynajęcia. Wśród nich znajdują się nieruchomości wymagające remontu, lokale sezonowe, mieszkania o nieuregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości wykorzystywane jako lokata kapitału. Nie istnieje również wiarygodne ogólnopolskie wyliczenie, które pozwalałoby wskazać, ile z nich pozostaje pustych wyłącznie z obawy przed nieuczciwymi najemcami.

Problem ten nie jest jednak jedynie medialną spekulacją. Już w 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę na właścicieli, którzy rezygnują z wynajmowania swoich mieszkań właśnie ze względu na ryzyko trudności z odzyskaniem lokalu. RPO wskazywał, iż w ten sposób mieszkania nie trafiają do osób poszukujących dachu nad głową, mimo iż mogłyby zaspokajać ich potrzeby.

Podobne wnioski przedstawili w czerwcu 2025 roku analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego. W raporcie dotyczącym rynku najmu zauważyli, iż obawy przed stratami oraz trudności w egzekwowaniu prawa mogą skłaniać właścicieli do pozostawiania mieszkań pustych. Z punktu widzenia niektórych posiadaczy nieruchomości bezpieczniejsze okazuje się bowiem oczekiwanie na wzrost ich wartości niż podejmowanie ryzyka związanego z wynajmem.

Strach właścicieli może oznaczać wyższe koszty dla najemców

Konsekwencje takiej sytuacji wykraczają daleko poza indywidualne spory pomiędzy właścicielem a lokatorem. o ile część mieszkań nie trafia na rynek z obawy przed problemami prawnymi, zmniejsza się liczba lokali dostępnych dla osób poszukujących najmu. Przy niezmienionym popycie ograniczona podaż może podtrzymywać wysokie ceny i zmniejszać możliwości wyboru.

Polski Instytut Ekonomiczny oszacował, iż prywatny rynek najmu obejmował około 1–1,3 mln mieszkań. Jednocześnie w raporcie z 2025 roku wskazał, iż przeciętne ceny najmu wzrosły w Polsce w latach 2015–2024 o 66 procent. Za wzrostem kosztów stoi wiele czynników, jednak niewystarczająca podaż mieszkań pozostaje jednym z problemów rynku.

Niepewność prawna może również prowadzić do bardziej rygorystycznego wybierania najemców, żądania dodatkowych zabezpieczeń i ograniczania dostępności ofert dla określonych grup. Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę, iż szczególnie trudna bywa sytuacja samotnych rodziców i rodzin z dziećmi. Część właścicieli obawia się bowiem, iż w przypadku konfliktu lub zaległości czynszowych odzyskanie lokalu zajmowanego przez rodzinę będzie jeszcze trudniejsze.

Powstaje w ten sposób paradoks. Przepisy, których celem jest ochrona osób wynajmujących mieszkania, mogą pośrednio pogarszać sytuację części z nich, o ile z obawy przed problemami właściciele wycofują lokale z rynku albo nie chcą zawierać umów z określonymi grupami klientów.

Problemem nie jest wyłącznie prawo. Również czas jego egzekwowania

Debata nad zmianami nie sprowadza się jednak wyłącznie do pytania, czy ułatwić eksmisję. Przeciwnicy proponowanej nowelizacji zwracają uwagę, iż gwałtowne ograniczenie ochrony lokatorskiej mogłoby dotknąć również osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej, utraciły zatrudnienie lub z innych przyczyn przejściowo nie są w stanie regulować zobowiązań. Szczególne znaczenie ma tu ochrona przed bezdomnością.

Z drugiej strony pozostaje pytanie, dlaczego zapewnienie ochrony socjalnej niektórym osobom miałoby w praktyce oznaczać wielomiesięczne obciążanie kosztami prywatnego właściciela nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w sytuacjach, w których najemca uporczywie nie płaci, mimo iż ma ku temu możliwości, i świadomie odmawia opuszczenia lokalu.

Polski Instytut Ekonomiczny wskazuje, iż jedną z zasadniczych słabości polskiego systemu jest nieskuteczne egzekwowanie prawa. Długotrwałe postępowania sądowe, problemy z wykonywaniem orzeczeń oraz niedostateczna liczba mieszkań komunalnych utrudniają funkcjonowanie rynku. Odpowiedzią mogłyby być nie tylko zmiany dotyczące wypowiadania umów, ale również szybsze rozstrzyganie sporów i sprawniejsze wykonywanie prawomocnych wyroków, przy jednoczesnym zachowaniu niezbędnej ochrony osób zagrożonych bezdomnością.

Właściciele przez cały czas czekają, a mieszkania pozostają poza rynkiem

Na razie nie wiadomo, czy projekt z druku nr 2447 powróci pod obrady Sejmu w obecnym kształcie, czy też parlamentarzyści zdecydują się na inne rozwiązania. Negatywne stanowisko rządu nie kończy formalnie prac nad poselskim projektem, jednak jego przyszłość pozostaje niepewna.

Najważniejszy problem nie znika wraz z kolejnymi miesiącami legislacyjnego oczekiwania. Właściciel, który rozważa wynajęcie mieszkania, musi brać pod uwagę nie tylko potencjalny zarobek, ale również ryzyko wielomiesięcznego sporu o odzyskanie nieruchomości. Najemca z kolei potrzebuje przewidywalnych zasad i stabilności, których nie zawsze zapewnia obecny rynek.

Bez skutecznego prawa, które chroniłoby zarówno właścicieli, jak i uczciwych najemców, część prywatnych mieszkań może przez cały czas pozostawać poza rynkiem. W kraju, w którym dostępność lokali i koszty najmu stanowią poważny problem dla wielu gospodarstw domowych, oznacza to niewykorzystany potencjał mieszkaniowy.