Bezwzględny zakaz budowy domów. Dantejskie sceny w urzędach. Kolejki, tłok

Polskie urzędy gmin przeżywają prawdziwe oblężenie ze strony właścicieli działek, którzy w panice starają się uzyskać warunki zabudowy na dotychczasowych zasadach. Powodem jest zbliżający się termin wprowadzenia planów ogólnych, które mogą sprawić, iż tysiące działek stanie się bezwartościowych z dnia na dzień. Do 30 czerwca 2026 roku samorządy muszą przyjąć nowe plany, które definitywnie rozstrzygną, gdzie można budować domy, a gdzie obowiązuje bezwzględny zakaz.

Fot. Radek Vicar / Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Świadomość nadchodzących zmian dotarła już do właścicieli nieruchomości, którzy masowo składają wnioski o wydanie warunków zabudowy według starych przepisów. W urzędach gmin panuje chaos i ogromne kolejki.

Czerwiec 2026 roku – data graniczna dla tysięcy działek

Samorządy w całej Polsce mają coraz mniej czasu w przyjęcie planów ogólnych, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny gminy w randze aktu prawa miejscowego musi być uchwalony dla całego obszaru gminy do 30 czerwca 2026 roku.

Dotychczas obowiązujący termin 1 stycznia 2026 roku został wydłużony po nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym, ale i tak pozostaje mało czasu w tak fundamentalne zmiany w planowaniu przestrzennym. Wdrożenie reformy jest jednym z zadań współfinansowanych z Krajowego Planu Odbudowy.

Po tym terminie uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji lokalizacyjnych będzie możliwe wyłącznie w gminach, które przyjęły plan ogólny. Dla właścicieli działek oznacza to, iż bez planu ogólnego nie będą mogli uzyskać pozwolenia na budowę.

Działki mogą stracić całą wartość

Najbardziej dramatyczne konsekwencje nowych przepisów dotkną właścicieli działek, na których w tej chwili można budować na podstawie warunków zabudowy. Plany ogólne wskażą dokładnie, gdzie będzie można budować domy, a gdzie nie będzie to już nigdy możliwe.

Jak alarmuje portal prawo.pl, do świadomości Polaków dociera, iż ich działka może stać się bezwartościowa, o ile nie wystąpią o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. W związku z tym właściciele nieruchomości masowo składają wnioski do gmin o wydanie warunków zabudowy zgodnie z dotychczasowymi przepisami.

Sytuacja jest na tyle poważna, iż urzędy mierzą się z bezprecedensowym wzrostem liczby wniosków. Ludzie robią to, by nie mieć ewentualnych problemów z budową domu po przyjęciu planu ogólnego gminy, który może całkowicie wykluczyć możliwość zabudowy ich działki.

Prawnicy ostrzegają przed niekonstytucyjnością

Zdaniem części prawników, tak drastyczne ograniczenie prawa własności bez prawa do odszkodowania może naruszać Konstytucję RP. Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, w rozmowie z portalem prawo.pl wskazał na fundamentalny problem nowych przepisów.

Obecnie istnieje możliwość skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy, jednak plan ogólny może tej możliwości pozbawić. Jak podkreślił prawnik, pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą można wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a choćby je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności nowych rozwiązań, które mogą doprowadzić do masowego pozbawiania obywateli wartości ich majątku.

Ceny działek mogą gwałtownie wzrosnąć

Eksperci przewidują, iż ograniczenie podaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad może spowodować znaczący wzrost cen działek w drugiej połowie przyszłego roku. Działki, które pozostaną w planach jako budowlane, staną się towarem deficytowym.

Z drugiej strony tysiące działek, które w tej chwili mają potencjał budowlany, może zostać pozbawionych tej możliwości bez żadnego odszkodowania dla właścicieli. Taka sytuacja może prowadzić do społecznych protestów i masowych sporów sądowych z gminami.

Chaos w urzędach gmin

Urzędy gmin w całej Polsce borykają się z lawiną wniosków o warunki zabudowy składanych przez przerażonych właścicieli działek. W niektórych gminach liczba wniosków wzrosła kilkukrotnie w porównaniu z poprzednimi latami, co prowadzi do przeciążenia administracji lokalnej.

Pracownicy urzędów mają coraz mniej czasu w rozpatrzenie wszystkich wniosków przed wprowadzeniem planów ogólnych. Sytuacja ta prowadzi do frustracji zarówno po stronie petentów, jak i urzędników, którzy nie są w stanie sprostać ogromnej liczbie spraw. Warto wspomnieć, iż urzędom grozi ogromna kara. To 500 zł za każdy dzień opóźnienia w rozpatrywaniu pisma.

Właściciele działek, którzy nie zdążą uzyskać warunków zabudowy przed wejściem w życie planów ogólnych, mogą stracić możliwość budowy na swoich nieruchomościach bez prawa do odszkodowania. To sprawia, iż każdy dzień zwłoki może kosztować ich dziesiątki, a choćby setki tysięcy złotych.

Źródło: prawo.pl, Warszawa w Pigułce.