43 minut temu
Rząd chce rozszerzyć kontrolę dochodów najemców mieszkań także na osoby, których umowy dziś nie są objęte okresową weryfikacją. W Warszawie, gdzie miasto ma ponad 80 tys. lokali mieszkalnych, zmiana może dotyczyć dużej grupy mieszkańców. Sama wyższa pensja nie ma jednak automatycznie oznaczać eksmisji – może za to doprowadzić do podwyżki czynszu, a dalsze decyzje lokatora mają już konkretne skutki prawne.
Fot. ShutterstockChodzi o projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów oznaczony numerem UD313. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów znajduje się jego zaktualizowana wersja opublikowana 17 sierpnia 2026 r. Projekt przez cały czas nie jest obowiązującym prawem. Rząd planował jego przyjęcie w III kwartale 2026 r., dlatego na dziś mówimy o rozwiązaniach projektowanych, a nie o zasadach, które już obowiązują wszystkich najemców.
Kontrola dochodów ma objąć także stare umowy komunalne
Najważniejsza zmiana dotyczy osób, które od lat mieszkają w lokalach komunalnych. w tej chwili art. 21c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość okresowej weryfikacji dochodów najemców, ale w praktyce mechanizm ten obejmuje umowy zawarte od 21 kwietnia 2019 r. Starsze umowy pozostały poza tym systemem. Projekt UD313 ma tę różnicę zlikwidować i umożliwić gminom sprawdzanie dochodów także w przypadku wszystkich umów najmu komunalnego zawartych na czas nieoznaczony.
Według założeń przedstawionych przez resort weryfikacja ma być prowadzona nie rzadziej niż raz na 3 lata. Nie oznacza to jednak, iż urzędnik będzie chodził od drzwi do drzwi i pytał mieszkańców, ile zarabiają. Obecny system opiera się przede wszystkim na dokumentach. Gmina wysyła pisemne żądanie, a najemca składa deklarację o dochodach gospodarstwa domowego. o ile pojawiają się wątpliwości, urząd może żądać dokumentów potwierdzających podane kwoty. To właśnie ten mechanizm ma zostać rozszerzony na większą grupę lokatorów.
Projekt przewiduje też wyjątki. Z weryfikacji mają być wyłączeni m.in. emeryci i renciści wskazani w projektowanych przepisach, a także część osób, które zawarły z gminą szczególne umowy związane ze świadczeniami na jej rzecz. Wcześniejsze materiały ministerstwa wskazywały również na ochronę gospodarstw składających się wyłącznie z osób w wieku emerytalnym lub trwale niezdolnych do pracy rencistów. Ostateczny zakres wyjątków będzie można przesądzić dopiero po zakończeniu prac nad ustawą.
Za duże zarobki nie oznaczają automatycznej eksmisji. Mogą jednak mocno zmienić czynsz
To najważniejsze rozróżnienie w całej sprawie. Przekroczenie progu dochodowego samo w sobie nie oznacza wyrzucenia z mieszkania komunalnego. Rządowy projekt zakłada przede wszystkim zmianę wysokości czynszu. Osoba, której dochody przekraczają kryterium ustalone dla danego gospodarstwa domowego, miałaby płacić więcej, a podwyżka ma być wyliczana proporcjonalnie do skali przekroczenia progu. Resort argumentuje, iż obecny mechanizm potrafi powodować bardzo gwałtowne podwyżki już po niewielkim wzroście dochodu i chce go zastąpić łagodniejszym wzorem.
Utrata najmu może pojawić się dopiero na kolejnym etapie. Już obecne przepisy przewidują, iż po wypowiedzeniu wysokości czynszu najemca ma 2 miesiące na reakcję. Może przyjąć nową stawkę, może ją zakwestionować w sądzie albo odmówić przyjęcia podwyżki. W tym ostatnim przypadku odmowa powoduje rozwiązanie umowy najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Sam termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi w tej chwili 3 miesiące. To właśnie dlatego kontrola zarobków może w skrajnym przypadku doprowadzić do opuszczenia mieszkania, ale nie działa to na zasadzie: urząd zobaczy wysoką pensję i następnego dnia każe lokatorowi się wyprowadzić.
Istotne jest też to, co dzieje się wtedy, gdy najemca w ogóle nie odpowie na wezwanie. W obecnym art. 21c ustawy brak deklaracji dochodowej lub odmowa przedstawienia wymaganych dokumentów może skończyć się podwyższeniem czynszu. Dlatego ignorowanie korespondencji z gminy jest najgorszym możliwym rozwiązaniem. o ile projekt wejdzie w życie, podobna weryfkiacja będzie mogła objąć również osoby mieszkające w lokalach komunalnych od wielu lat i przekonane dotąd, iż ich dochody nie będą już okresowo sprawdzane.
W Warszawie chodzi o ogromny zasób. Najwięcej lokali jest na Woli, Mokotowie i w Śródmieściu
Skala zmian jest szczególnie widoczna w stolicy. Z najnowszego dostępnego raportu miasta wynika, iż Warszawa posiadała 80 507 miejskich lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ponad 3,29 mln m kw. Największy zasób znajduje się na Woli – 13 860 lokali, następnie na Mokotowie – 11 849, w Śródmieściu – 11 661, na Pradze-Północ – 11 021 i na Pradze-Południe – 10 092. To właśnie w tych dzielnicach ewentualne rozszerzenie systemu weryfikacji będzie miało największe znaczenie liczbowo.
Warszawa już dziś bardzo dokładnie bada sytuację osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową. Aktualna karta usługi Warszawa 19115 wymaga m.in. deklaracji o dochodzie gospodarstwa domowego, zaświadczeń o dochodach, oświadczenia o stanie majątkowym oraz informacji o posiadanych prawach do nieruchomości. Miasto wskazuje również wprost, iż wysokość dochodu powinni poświadczać m.in. pracodawca, ZUS, urząd pracy lub urząd skarbowy. Projekt rządowy nie tworzy więc samej idei sprawdzania dochodów od zera. Największą zmianą jest rozszerzenie okresowej kontroli na lokatorów ze starymi umowami, których obecne przepisy w tym zakresie nie obejmują.
Dla Warszawy może to mieć duże znaczenie także dlatego, iż liczba miejskich mieszkań jest ograniczona. Na koniec 2024 r. na pomoc mieszkaniową poza zasobem miasta oczekiwało 939 gospodarstw domowych. Jednocześnie miasto remontuje pustostany i buduje kolejne lokale, ale proces jest powolny. W latach 2018-2024 powstały łącznie 423 nowe mieszkania komunalne oraz 952 lokale TBS. Rząd uzasadnia zmianę właśnie potrzebą kierowania pomocy do osób, które rzeczywiście nie są w stanie samodzielnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych.
Podobny problem widać w całej Polsce. Według wstępnych danych GUS na koniec 2025 r. obowiązywało 586,2 tys. umów najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gmin. Było ich o 1,6 proc. mniej niż rok wcześniej. Z kolei na koniec 2024 r. na najem lokalu z zasobu gminnego oczekiwało 119,4 tys. gospodarstw domowych. Różnica między liczbą osób czekających na lokal a skalą istniejącego zasobu pokazuje, dlaczego gminy od lat naciskają na możliwość dokładniejszego sprawdzania, kto przez cały czas spełnia kryteria pomocy.
Dostałeś pismo z gminy? Tych terminów nie można przegapić
1. Najpierw sprawdź podstawę wezwania. Projekt UD313 nie pozostało obowiązującym prawem, dlatego pismo otrzymane teraz powinno wskazywać przepisy, na podstawie których gmina żąda deklaracji. w tej chwili weryfikacja dochodowa jest prowadzona na podstawie art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów i dotyczy określonej grupy umów.
2. Nie odkładaj deklaracji na później. Przy obecnych zasadach najemca ma miesiąc od otrzymania pisemnego żądania na złożenie deklaracji o dochodach członków gospodarstwa domowego. Wykazuje się w niej dochody z 3 miesięcy poprzedzających złożenie dokumentu. Gmina może później poprosić o dodatkowe potwierdzenia, o ile dane wzbudzą wątpliwości.
3. Podwyżka nie oznacza, iż trzeba ją bezwarunkowo zaakceptować. Najemca może zakwestionować jej zasadność lub wysokość przed sądem. Może również odmówić przyjęcia nowej stawki, ale tutaj skutek jest znacznie poważniejszy – taka decyzja prowadzi do rozwiązania umowy po upływie okresu wypowiedzenia. Dlatego przed złożeniem odmowy dobrze dokładnie policzyć konsekwencje.
4. Spadek dochodów też ma znaczenie. Obecne przepisy pozwalają najemcy, którego dochody po podwyżce się zmniejszyły, wystąpić po 6 miesiącach o ponowne ustalenie czynszu stosownie do aktualnej sytuacji. To ważne zwłaszcza przy utracie pracy, przejściu na emeryturę albo znacznym obniżeniu dochodów gospodarstwa domowego.
5. Na razie nie ma podstaw, by twierdzić, iż wszyscy lokatorzy zostaną natychmiast skontrolowani. Rządowy projekt musi najpierw przejść dalszą ścieżkę legislacyjną. Dopiero ostateczna treść ustawy, przepisy przejściowe i data wejścia w życie pokażą, od kiedy gminy będą mogły objąć kontrolą najemców ze starymi umowami. Kierunek zmian jest jednak jasny: mieszkanie komunalne ma być coraz mocniej powiązane z aktualną sytuacją dochodową lokatora, a nie tylko z tym, ile zarabiał w dniu podpisywania umowy wiele lat wcześniej.
