1 godzina temu
Spór o balkon nie jest wyłącznie techniczną kwestią dla zarządców nieruchomości. To realny problem właścicieli mieszkań w blokach i budynkach wielorodzinnych w całym kraju. Gdy balkon wymaga remontu, pojawia się pytanie, czy koszty powinien ponieść właściciel lokalu, czy cała wspólnota mieszkaniowa. Odpowiedź nie zawsze była oczywista, bo obecne przepisy nie regulują szczegółowo statusu poszczególnych części balkonu, loggii lub tarasu.
Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja przez lata okazywała się niewystarczająca. Balkon z jednej strony jest przypisany do konkretnego mieszkania i korzysta z niego najczęściej tylko właściciel tego lokalu. Z drugiej strony jego płyta, balustrada, izolacja czy elementy elewacyjne są częścią konstrukcji budynku i wpływają na bezpieczeństwo oraz wygląd całej nieruchomości.
Wspólnota mieszkaniowa i właściciel mieszkania z nową granicą odpowiedzialności
Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, oznaczony w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów numerem UD312, ma przeciąć przynajmniej część dotychczasowych sporów. Zakłada, iż do nieruchomości wspólnej mają zostać wprost zaliczone elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. To właśnie one miałyby pozostawać w odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej.
W praktyce oznaczałoby to, iż wspólnota odpowiadałaby za takie elementy jak dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne części balkonu stanowiące fragment elewacji budynku. Właściciel mieszkania przez cały czas odpowiadałby natomiast za sposób korzystania z balkonu oraz za jego wewnętrzne wykończenie. Chodzi m.in. o posadzkę, płytki czy inne elementy użytkowe, które służą wyłącznie jemu.
Zmiana ma znaczenie finansowe. o ile projekt wejdzie w życie w takim kształcie, wspólnota nie powinna przerzucać na pojedynczego właściciela kosztów remontu elementów konstrukcyjnych balkonu tylko dlatego, iż balkon znajduje się przy jego mieszkaniu. Koszty takich prac byłyby traktowane jako koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Dlaczego obecne przepisy o balkonach prowadzą do sporów
Dzisiejszy model opiera się w dużej mierze na interpretacjach i orzecznictwie. Sądy wielokrotnie zajmowały się kwestią balkonów, ale rozstrzygnięcia zależały od konkretnego stanu faktycznego, konstrukcji budynku i zakresu planowanych prac.
Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. wskazał, iż właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu jako przestrzeni służącej wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie koszty remontów i bieżącej konserwacji części budynku będących elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonych z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r. uznał, iż prawo właściciela lokalu obejmuje przede wszystkim wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu oraz przestrzeń przeznaczoną do wyłącznego korzystania. W takim zakresie właściciel ma obowiązek utrzymywać taras w należytym stanie.
Nie oznaczało to jednak końca wątpliwości. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 grudnia 2013 r. zwrócił uwagę, iż balkony i loggie mają dwojaki charakter. Są jednocześnie przestrzenią używaną przez właściciela konkretnego lokalu i elementem elewacji budynku. Dlatego wspólnota podejmująca uchwałę o remoncie powinna precyzyjnie określać, które części balkonu będą naprawiane na wspólny koszt.
Balkony, loggie i tarasy w projekcie UD312
Projekt UD312 idzie w stronę ustawowego doprecyzowania tego podziału. Jego autorzy wskazują, iż obecna praktyka wymaga każdorazowego odwoływania się do orzecznictwa, a wyroki sądów odnoszą się do konkretnych budynków i konkretnych rozwiązań technicznych. To utrudnia zarządzanie nieruchomościami, planowanie remontów i podejmowanie uchwał.
Nowe brzmienie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali miałoby rozszerzyć definicję nieruchomości wspólnej o elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Dzięki temu wspólnoty mieszkaniowe zyskałyby wyraźniejszą podstawę do finansowania remontów tych elementów z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele mieszkań mieliby zaś większą pewność, iż nie zostaną obciążeni samodzielnym kosztem naprawy części, które są związane z konstrukcją budynku.
To istotne zwłaszcza w starszych budynkach, w których remont balkonów często obejmuje nie tylko estetykę, ale też bezpieczeństwo użytkowania. Uszkodzona płyta, zniszczona izolacja, korozja elementów konstrukcyjnych czy problem z balustradą mogą dotyczyć całego budynku, a nie tylko jednego lokalu.
Ministerstwo Sprawiedliwości chciało dalej idącej zmiany
W toku uzgodnień międzyresortowych Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało bardziej radykalne rozwiązanie. Resort uznał, iż samo wskazanie elementów konstrukcyjnych może nie wystarczyć, bo remont tych części zwykle wymaga ingerencji w elementy wykończeniowe należące do właściciela mieszkania.
Najbardziej problematyczna jest hydroizolacja. Jej naprawa może oznaczać konieczność usunięcia posadzki, płytek albo innych materiałów położonych przez właściciela. To natychmiast rodzi pytanie o zakres odpowiedzialności i ewentualne odszkodowanie za zniszczone wykończenie.
Dlatego Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało, aby balkony, loggie i tarasy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej. Właściciel mieszkania miałby natomiast zachować prawo do wyłącznego korzystania z tej przestrzeni dzięki służebności ustanawianej z mocy prawa. Według resortu takie rozwiązanie najskuteczniej usuwałoby spory interpretacyjne i dawało wspólnotom pełniejszy wpływ na stan techniczny balkonów.
Dlaczego cały balkon nie ma być częścią wspólną
Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przyjęło tej propozycji. Autor projektu wskazał, iż uznanie całych balkonów za nieruchomość wspólną byłoby nieuzasadnione, ponieważ w większości przypadków balkony są przypisane do konkretnych lokali i służą wyłącznie ich właścicielom.
Resort zwrócił też uwagę na praktyczny problem. o ile cały balkon zostałby uznany za nieruchomość wspólną, pozostali właściciele lokali mogliby teoretycznie żądać dostępu do przestrzeni przypisanej do mieszkania innej osoby. Ministerstwo zakwestionowało również koncepcję ustawowej służebności, wskazując, iż służebność powstaje zasadniczo na podstawie umowy albo orzeczenia sądu, a nie jako obowiązkowy mechanizm ustawowy w takim modelu.
Ostatecznie projekt pozostaje więc przy rozwiązaniu węższym: częścią wspólną mają być elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, a nie całe balkony jako przestrzenie użytkowe.
Odszkodowania za zniszczone wykończenie balkonu
Ministerstwo Sprawiedliwości podniosło jeszcze jeden istotny wątek: odszkodowania dla właścicieli lokali. o ile wspólnota remontuje element konstrukcyjny balkonu, a przy okazji musi usunąć kosztowną posadzkę lub inne wykończenie wykonane przez właściciela, powstaje ryzyko roszczeń.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie zdecydowało się jednak na dodanie szczególnego przepisu odszkodowawczego do ustawy o własności lokali. W ocenie autorów projektu wystarczające są przepisy kodeksu cywilnego, które mogą być stosowane zależnie od konkretnej sytuacji. Resort wskazał też, iż podobne problemy występują przy innych remontach części wspólnych, na przykład pionów wodociągowych, kanalizacyjnych czy stropów.
Dla wspólnot oznacza to, iż choćby po zmianie przepisów konieczne będzie staranne planowanie remontów. Uchwały, kosztorysy i dokumentacja techniczna powinny jasno wskazywać zakres prac, a zarządcy będą musieli brać pod uwagę ryzyko ingerencji w elementy wykończeniowe należące do właścicieli mieszkań.
Kiedy nowe przepisy o balkonach mogą zacząć obowiązywać
Projekt UD312 nie pozostało obowiązującym prawem. Zgodnie z informacjami z prac legislacyjnych znajduje się na etapie rządowym, a po przyjęciu przez Radę Ministrów będzie musiał przejść przez Sejm, Senat i trafić do podpisu prezydenta.
Pierwotnie zakładano, iż ustawa wejdzie w życie po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W toku uzgodnień termin ten wydłużono do 3 miesięcy. Dłuższe vacatio legis ma dać wspólnotom i zarządcom więcej czasu w przygotowanie się do nowych zasad.
Zmiany mogą mieć znaczenie dla tysięcy wspólnot mieszkaniowych w całej Polsce. Dotkną zarówno bieżących remontów, jak i planowania funduszy remontowych, podejmowania uchwał oraz rozliczania kosztów między właścicielami lokali.
Szersze zmiany w ustawie o własności lokali
Projekt UD312 nie ogranicza się do balkonów. Przewiduje także inne zmiany dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Chodzi m.in. o doprecyzowanie statusu wspólnoty, odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty, zasad dotyczących urządzeń pomiarowych oraz obowiązków związanych z zaliczkami na media.
Projekt ma również uporządkować możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. To ważne zwłaszcza w nowych budynkach, gdzie problemy techniczne ujawniają się już po wyodrębnieniu lokali i utworzeniu wspólnoty.
W przypadku balkonów najważniejszy pozostaje jednak prosty skutek praktyczny: o ile zmiany zostaną uchwalone, ustawowa granica między odpowiedzialnością właściciela mieszkania a odpowiedzialnością wspólnoty mieszkaniowej ma być wyraźniejsza niż obecnie.
