Audyt, którego „nie było”. Co zmieniło się w planie ogólnym Grabowa?

Zdjęcie: Professional architect analyzing detailed blueprints at a workplace.

W Besiekierach publiczne pieniądze idą na rewitalizację ruin zamku. Tymczasem projekt planu ogólnego gminy Grabów dopuszczał w niektórych strefach budynki wysokie choćby na 25 metrów, a w jego uzasadnieniu stało czarno na białym, iż województwo łódzkie nie ma audytu krajobrazowego. Okazuje się, iż ma i obowiązuje od 1 lipca 2025 roku.

Zastrzeżenia nie tylko od społeczników

Do biura poselskiego Pauliny Matysiak zgłosiła się Fundacja „Dobra Ziemia”, zaniepokojona tym, w jaki sposób powstaje plan ogólny gminy. Z przekazanych materiałów wynikało, iż fundacja nie jest ze swoimi uwagami osamotniona.

Zarząd Województwa Łódzkiego w czerwcu negatywnie zaopiniował projekt w części dotyczącej audytu krajobrazowego. Chciał niższej zabudowy, większego udziału powierzchni biologicznie czynnej i ochrony widoku na ruiny zamku. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Łodzi na początku lipca wytknął gminie przeznaczanie terenów leśnych i zadrzewionych pod zabudowę, ryzyko dla obszarów Natura 2000 i korytarzy ekologicznych, brak analiz przyrodniczych dla terenów pod elektrownie słoneczne i wiatrowe oraz uchybienia w prognozie oddziaływania na środowisko. W sierpniu doszło Biuro Planowania Regionalnego, zaniepokojone brakiem ochrony jednego z najcenniejszych zabytków województwa. Jak bowiem pogodzić wydawanie publicznych pieniędzy na zamek z polityką przestrzenną, która może mu odebrać turystyczny potencjał?

Sama fundacja wskazywała na liczby z danych przestrzennych projektu. Niektóre strefy miały wysokość zabudowy od 12 do 25 metrów, intensywność 0,8 i zaledwie od 10 do 20 procent powierzchni biologicznie czynnej, podczas gdy grunty tuż obok trafiały do strefy otwartej SO, bez prawa zabudowy. A ten sam teren wyglądał inaczej w rządowym walidatorze danych, inaczej w serwisie pozwalającym podejrzeć poszczególne parametry.

Czternaście dni na odpowiedź

Posłanka 11 sierpnia skierowała interwencję do Burmistrza Grabowa. Zażądała aktualnej wersji projektu z plikami GML i zestawieniem zmian po opiniach urzędów, a także wyjaśnienia, według jakich kryteriów jedna działka dostaje prawo do intensywnej zabudowy, a sąsiednia nie. Zapytała też wprost, czy gmina wie o planowanych fermach, farmach fotowoltaicznych albo wiatrakach.

Ustawa o wykonywaniu mandatu posła daje na odpowiedź 14 dni. Pismo z Urzędu Miejskiego w Grabowie nosi datę 5 października.

„Archiwalna, robocza omyłka pisarska”

Tak urząd nazywa zdanie o nieistniejącym audycie krajobrazowym. Zostało „definitywnie usunięte”, a uzasadnienie powołuje się teraz na uchwałę Sejmiku Województwa Łódzkiego z 15 kwietnia 2025 roku.

W strefach zagrodowych maksymalna wysokość spadła do 10 metrów. Jedna ze stref otwartych (dawna 206SO, dziś 205SO) w ogóle wyklucza zabudowę. W strefach otwartych na obszarach Natura 2000 gmina wyłączyła zabudowę kubaturową, a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustaliła tak, by chronić Pradolinę Bzury-Neru i Pradolinę Warszawsko-Berlińską. Gmina przesunęła też granice stref, żeby uniknąć odlesień.

Wokół zamku obniżono dopuszczalne wysokości i podniesiono udział zieleni. Strefa obejmująca same ruiny ma służyć wyłącznie kulturze, turystyce, edukacji i zieleni naturalnej, a wysokość zabudowy dopasowano w niej do gabarytów ruin. Gmina zapewnia, iż wdrożyła wszystkie zalecenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, choć jego czerwcowa opinia także zawierała uwagi negatywne.

Inwestor? Gmina nie wie

Na pytanie o inwestycje urząd odpowiada krótko: gmina nie ma informacji, jakie przedsięwzięcia powstaną w nowych strefach. Właściciel składający wniosek do planu nie musi deklarować, co zamierza budować, a jak pisze urząd, „zazwyczaj właściciel sam nie ma takiej wiedzy”. Każda instalacja OZE ma jeszcze przejść szczegółową ocenę środowiskową przy planie miejscowym albo decyzji środowiskowej. W Besiekierach nie przewidziano stref wielkotowarowej produkcji rolnej.

A sąsiedztwo intensywnej zabudowy i pól bez prawa zabudowy? Według gminy to zasada ładu przestrzennego, która ma powstrzymać „rozlewanie się” osiedli, i rzecz „w pełni naturalna i pożądana”. Kryteriów dla konkretnych działek pismo nie podaje.

Różnice między mapami w internecie urząd tłumaczy odmiennymi algorytmami renderowania w aplikacjach komercyjnych i rządowych. Wiążąca jest wyłącznie wersja wyłożona do konsultacji społecznych: dane GML, rysunek i tekst. Wszystkie wersje projektu, prognoza i zestawienie zmian mają być w Biuletynie Informacji Publicznej i Rejestrze Urbanistycznym, a radni przed głosowaniem dostaną raport z konsultacji.

Konsultacje właśnie trwają. W strefie z ruinami zamku w Besiekierach zabudowa ma już nie przerastać samych ruin, przynajmniej według pisma burmistrza. Czy w pliku GML wygląda to tak samo, mieszkańcy mogą teraz sprawdzić sami.