Zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe

Główne założenia projektu ustawy

Celem projektowanych rozwiązań jest ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych, w szczególności przez zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Wśród głównych założeń projektu można wskazać: zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast, przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe i uproszczenie procedur planistycznych, w tym zintegrowanych planów inwestycyjnych i uproszczonej zmiany parametrów zabudowy.

Zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi

Projekt ustawy zakłada zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR).

W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423; dalej: UstRolU) o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą proponowanej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych.

Proponuje się również uchylenie art. 1b UstRolU, na podstawie którego spod reżimu ustawy wyłączono jedynie niewielką część nieruchomości rolnych w granicach miast, dla których wydano uchwałę na podstawie ustawy mieszkaniowej.

Nowelizacja zakłada również rezygnację z przysługującego KOWR prawa odkupu (art. 9a UstRolU). Należy zwrócić uwagę, iż w wyniku rezygnacji z kryterium obowiązywania dla nieruchomości uchwały wydawanej na podstawie ustawy mieszkaniowej, warunkującego skorzystanie przez KOWR z prawa odkupu, dalsze utrzymanie przepisu art. 9a UstRolU jest bezprzedmiotowe.

Celem planowanych rozwiązań jest ułatwienie realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.

Przywrócenie użytkowania wieczystego

Nowelizacja przewiduje zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Zaproponowane rozwiązanie przywraca stan prawny sprzed 1.1.2019 r., umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.

Użytkowanie wieczyste gwarantuje, iż grunt zostanie zabudowany zgodnie z umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz umożliwia kontrolę realizacji celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste. Skutkiem propozycji będzie przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego także na cele mieszkaniowe.

Jak wskazują autorzy projektu, wybór użytkowania wieczystego przez inwestora wiąże się ze znacznie niższymi jednorazowymi kosztami pozyskania gruntu dla potrzeb realizacji przedsięwzięcia mieszkaniowego. W takiej sytuacji ponosi on jedynie pierwszą opłatę z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, wynoszącą od 15 do 25% wartości gruntu, a w dalszej perspektywie – opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego (1% wartości gruntu) lub opłatę przekształceniową – w przypadku, gdy grunt objęty zostanie następczo uwłaszczeniem ex lege (co do zasady równej opłacie za użytkowanie wieczyste).

Z kolei właściciel gruntu zyskuje w dłuższej perspektywie stabilne przychody z opłat oraz możliwość rzeczywistego nadzoru nad realizacją uzgodnionego celu, na który ustanowiono to prawo, w tym kontrolę nad sposobem zagospodarowania nieruchomości. Zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego zapewni samorządom i Skarbowi Państwa narzędzia do skutecznej realizacji założonych celów, związanych z przekazaniem mienia publicznego na rzecz podmiotów zobowiązanych do ich osiągnięcia.

Projekt przewiduje również automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej przez użytkownika wieczystego (oddaniu budynku do użytkowania), co w praktyce oznacza wypełnienie celu umowy.

Uproszczenie procedur planistycznych

Nowelizacja przewiduje również zmiany w zakresie procedur planowania przestrzennego.

Projekt zakłada, iż w procedurze uproszczonej sporządzenia planu miejscowego zawsze będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m.

Usprawnienia mają objąć również umożliwienie radzie gminy ustalenia w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem ZPI. Celem takiego rozwiązania jest uregulowanie zakresu zobowiązań gminy i inwestora możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej. Zaproponowano także kilka modyfikacji usprawniających procedurę sporządzania ZPI, m.in.: zmiana definicji inwestycji uzupełniającej, szczególne zasady powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, rezygnacja z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, rezygnacja z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.

Proponowane zmiany w przepisach o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych

W celu zwiększenia efektywności ustawy z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195), zaproponowano szereg istotnych zmian. Dotyczą one przede wszystkim procedur związanych z uchwałami o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Wśród kluczowych propozycji znalazły się:

Ponadto zaproponowano rezygnację z krajowych regulacji dotyczących minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych dla inwestycji mieszkaniowych. Przywrócenie wcześniejszych zasad umożliwi gminom większą elastyczność w dostosowywaniu wymagań do lokalnych potrzeb. W uchwałach lokalizacyjnych przez cały czas będzie można określać minimalną liczbę miejsc postojowych, a rady gmin zachowają prawo do ustalania lokalnych standardów urbanistycznych w tym zakresie.

Zmiany te mają na celu nie tylko uproszczenie procedur, ale również zwiększenie elastyczności i efektywności realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe został opublikowany w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.