1 godzina temu
Zakończyłeś najem mieszkania i odzyskałeś kaucję? Nie ciesz się zbyt wcześnie. jeżeli kwota była zwaloryzowana, fiskus może uznać różnicę za przychód do opodatkowania. Sądy mówią jedno, a urzędy skarbowe drugie i masowo żądają pieniędzy od najemców.
Fot. Warszawa w Pigułce
Tysiące Polaków kończących najem może czekać nieprzyjemna niespodzianka. Organy podatkowe coraz częściej żądają płacenia podatku od różnicy między wpłaconą a zwróconą kaucją mieszkaniową. Problem dotyczy przypadków, gdy właściciel waloryzuje zwracaną kwotę zgodnie z prawem – wtedy najemca dostaje więcej niż wpłacił.
Jak podaje portal Forsal.pl, urząd skarbowy tylko na to czeka. W najnowszej interpretacji z sierpnia 2025 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jasno stwierdził: „powinna pani wykazać przychody z innych źródeł w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wypłaconą pani zwaloryzowaną kwotą kaucji a kwotą kaucji uprzednio uiszczonej”.
Sądy mówią jedno, urząd skarbowy robi swoje
Paradoks polega na tym, iż sądy widzą sprawę zupełnie inaczej niż organy podatkowe. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z kwietnia 2023 roku jasno orzekł: o tym, czy powstaje przychód, decyduje czy podatnik uzyskał przysporzenie. Tymczasem waloryzacja kaucji ma na celu uchronienie najemcy przed stratą, a nie zapewnienie mu zysku.
NSA powołał się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który wskazał, iż waloryzacja kaucji nie prowadzi do przysporzenia majątkowego najemcy, a jedynie ma zapewnić, iż nie poniesie rażącej straty z powodu inflacji. Skoro nie ma przysporzenia, to nie może być mowy o przychodzie do opodatkowania.
Niestety fiskus ignoruje orzecznictwo. Jak wynika z interpretacji z maja 2025 roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wypłaconą zwaloryzowaną kwotą kaucji a kwotą kaucji uprzednio uiszczonej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł”.
Mechanizm waloryzacji. Dlaczego dostajemy więcej niż wpłaciliśmy
Prawo chroni najemców przed utratą wartości pieniądza. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji.
Przykład: jeżeli wpłaciłeś kaucję równą 12-krotności czynszu (2400 zł przy czynszu 200 zł), a przy zwrocie czynsz wynosi już 250 zł, dostaniesz 3000 zł (12 x 250 zł). Różnica 600 zł ma według urzędu skarbowego podlegać opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.
Mechanizm ma chronić przed inflacją – gdyby nie było waloryzacji, realnie odzyskałbyś mniej niż wpłaciłeś. Niestety organy podatkowe nie patrzą na ekonomiczną istotę tej operacji, ale tylko na fakt, iż kwota zwrócona przewyższa wpłaconą.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli kończysz najem mieszkania i spodziewasz się zwrotu zwaloryzowanej kaucji, przygotuj się na potencjalny spór z urzędem skarbowym. Fiskus może zażądać zapłaty 19-procentowego podatku od różnicy między kwotą zwróconą a wpłaconą.
Szczególnie narażeni są najemcy, którzy wynajmowali mieszkania przez długi czas – im dłuższy okres najmu, tym większa waloryzacja i tym wyższa kwota, od której urząd może zażądać podatku.
Właściciele często już w trakcie rozliczenia informują najemcę o kwocie do rozliczenia w PIT-cie. Jak podaje portal Inforlex, w jednym z przypadków wynajmujący wykazał kwotę stanowiącą różnicę między kaucją wpłaconą a otrzymaną jako przychód najemcy w informacji PIT-11.
Jak się bronić przed żądaniami fiskusa
Najważniejsze to nie ignorować problemu. jeżeli urząd skarbowy zażąda zapłaty podatku od waloryzacji kaucji, pamiętaj, iż masz argumenty prawne po swojej stronie – przede wszystkim wyrok NSA z 2023 roku.
Warto powołać się na ekonomiczną istotę waloryzacji. To nie jest przysporzenie majątkowe, ale ochrona przed utratą wartości pieniądza. Gdyby nie było waloryzacji, realnie odzyskałbyś mniej niż wpłaciłeś z powodu inflacji.
Kluczowe jest także rozróżnienie między zwrotem a przychodem. Kaucja od początku miała charakter zwrotny – zmieniła się tylko jej nominalna wysokość, ale nie charakter prawny operacji.
Dokumentacja może uratować przed problemami
Zadbaj o adekwatną dokumentację rozliczenia z wynajmującym. Protokół zdania mieszkania powinien jasno wskazywać, które kwoty to zwrot kaucji, a które ewentualne inne należności.
Jeśli wynajmujący zatrzymuje część kaucji na pokrycie szkód czy zaległości, ta część może rzeczywiście podlegać opodatkowaniu. Istotne jest oddzielenie zwrotu od ewentualnych odszkodowań czy rozliczeń z innych tytułów.
Szczególnie uważaj, gdy umowa przewiduje zaliczenie kaucji na poczet czynszu lub innych należności. W takich przypadkach może dojść do przekształcenia charakteru kaucji i powstania obowiązku podatkowego.
Masowe kontrole to kwestia czasu
Eksperci spodziewają się nasilenia kontroli w tym obszarze. Organy podatkowe mają dostęp do informacji PIT-11 wystawianych przez wynajmujących, co ułatwia wykrywanie przypadków zwrotu zwaloryzowanych kaucji.
Problem może dotknąć dziesiątki tysięcy najemców rocznie. W Polsce prywatny najem rozwija się dynamicznie, a większość umów przewiduje pobieranie kaucji zabezpieczających. Przy obecnej inflacji waloryzacja może być znacząca.
Szczególnie narażeni będą najemcy mieszkań w dużych miastach, gdzie czynsze rosną najszybciej. Im wyższy wzrost czynszu, tym większa waloryzacja kaucji i tym wyższa kwota, od której fiskus może zażądać podatku.
Spór sądowy jako ostateczność
Jeśli urząd skarbowy będzie obstał przy swoim stanowisku, pozostaje droga sądowa. Wyrok NSA z 2023 roku daje mocne podstawy do obrony, ale każdy spór to koszty i stres.
Warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, zanim podejmiesz decyzję o sporze. Czasami lepiej zapłacić niewielki podatek niż ryzykować wielomiesięczne postępowanie.
Pamiętaj też o terminie płatności podatku – jeżeli urząd uzna, iż powstał obowiązek podatkowy, musisz wykazać różnicę w zeznaniu rocznym za rok, w którym otrzymałeś zwrot kaucji.
Problem systemowy wymaga rozwiązania
Rozbieżność między orzecznictwem a praktyką organów podatkowych to problem systemowy. Najemcy znajdują się w sytuacji niepewności prawnej – nie wiedzą, czy muszą płacić podatek od operacji, która ma chronić ich przed stratą.
Potrzebne jest jednoznaczne uregulowanie tej kwestii przez ustawodawcę lub stanowcze stanowisko Ministerstwa Finansów. Obecny stan rzeczy oznacza, iż prawo jest interpretowane różnie przez sądy i organy podatkowe, co uderza w najemców.
Do czasu rozstrzygnięcia tej kwestii najemcy muszą liczyć się z ryzykiem żądań podatkowych od waloryzacji kaucji. Najlepszą obroną jest adekwatna dokumentacja i znajomość argumentów prawnych przemawiających przeciwko opodatkowaniu tej operacji.
