ZPI dla Bronowic Małych: 76,8 mln zł wzrostu wartości nieruchomości, ok. 23 mln zł świadczeń dla miasta. Co wynika z odpowiedzi magistratu

Zastępca Prezydenta Krakowa Stanisław Mazur przedstawił Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) dla obszaru „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” jako przykład zabezpieczania interesu publicznego: w pakiecie mają znaleźć się m.in. kładka pieszo-rowerowa do przystanku SKA Bronowice, elementy układu drogowego, miejsca parkingowe, środki na park miejski oraz wsparcie zasobu komunalnego. Z dokumentów i odpowiedzi urzędu wynika jednak, iż najważniejsze parametry planu i umowy urbanistycznej są uzgadniane w negocjacjach z inwestorem, a konsultacje społeczne realizowane są na późniejszym etapie procedury.

Skala zabudowy: miasto nie podaje bilansu PUM „przed” i „po”

Magistrat wskazuje, iż przepisy nie nakładają na wnioskodawcę obowiązku podawania parametru powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) we wniosku o ZPI. Jednocześnie podkreśla, iż PUM – zarówno w odniesieniu do obowiązującego MPZP, jak i wskaźników zapisanych w projekcie ZPI – nie przekłada się wprost na rzeczywistą możliwą do zrealizowania powierzchnię mieszkań, bo ostatecznie przesądzają o tym m.in. wymagania prawa budowlanego i warunki pozwolenia na budowę (np. doświetlenie lokali).

W granicach ZPI dla obszaru „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” urząd wskazuje jako najistotniejsze zmiany:

• zmianę części terenów mieszkaniowych jednorodzinnych na wielorodzinne oraz zwiększenie wysokości zabudowy z 10 m do 14 m, przy jednoczesnym zwiększeniu minimalnego terenu biologicznie czynnego z 50% do 60%,
• zmianę terenów usługowych na mieszkaniowe wielorodzinne, przy zachowaniu wskaźnika wysokości i zwiększeniu terenu biologicznie czynnego z 30% do 40%.

W odpowiedzi przytoczono również deklarację inwestora (z pisma przewodniego do wniosku o ZPI): według przedstawionej propozycji w obszarze ma powstać zabudowa o „łącznej powierzchni użytkowej” mniejszej niż wynikałoby z obowiązującego MPZP – o ponad 28 tys. m². Inwestor wskazał też, iż podwyższenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej ma przełożyć się na wzrost terenów zielonych na osiedlu o co najmniej 10 831 m². Miasto nie przedstawia własnego, liczbowego bilansu PUM „przed/po”.

W projekcie uchwały ZPI faktycznie pojawia się zapis: „minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej: 60%” oraz „maksymalna wysokość zabudowy: 14,0 m” (dla jednego z terenów). Ale w tym samym projekcie są też inne parametry dla innych terenów – np. PBC 45% i wysokości 24,5 m, a choćby 35,5 m w strefie wyższej zabudowy. To znaczy, iż opis „10 → 14 m” może być prawdziwy dla fragmentu, ale nie oddaje całości (bo część zapisów dopuszcza wyższe gabaryty). Tego miasto nie wyjaśnia w swoich odpowiedziach.

Analiza finansowa: wzrost wartości nieruchomości inwestora o 76 769 739 zł

Gmina zleciła wykonanie analizy operatu, z którego wynika, iż na skutek uchwalenia planu miejscowego w formule ZPI nastąpi wzrost wartości nieruchomości należących do wnioskodawcy o 76 769 739 zł. Ta wartość jest podstawą do określania zobowiązań inwestora w ramach umowy urbanistycznej.

Około 23 mln zł dla miasta: kosztorysy robót i negocjowane świadczenia pieniężne

Miasto wskazuje, iż w przypadku inwestycji polegających na robotach budowlanych przyjmuje się wyceny oparte na kosztorysach sporządzanych według specyfikacji uzgodnionej z Urzędem Miasta Krakowa w trakcie negocjowania zakresu prac, a następnie akceptowanych przez jednostki miejskie (np. Zarząd Dróg Miasta Krakowa). W przypadku świadczeń pieniężnych negocjowana jest ich wysokość, szacowana przez gminę w zależności od celu (np. wkład własny w programie pozyskiwania mieszkań komunalnych albo środki na wykonanie ogólnodostępnego parku na gruntach miejskich).

W efekcie pakiet inwestycji i świadczeń uzupełniających ma wartość szacowaną na ok. 23 mln zł.

Zasada 30%: mechanizm ustalania zobowiązania inwestora

Urząd miasta wskazuje, iż w Krakowie obowiązuje punkt odniesienia wynikający z zarządzeń prezydenta miasta (nr 2716/2024 z 17 października 2024 r. wraz ze zmianą nr 3011/2024). Podstawą do określenia wysokości zobowiązania inwestora ma być „wzrost wartości nieruchomości” objętych ZPI, wyliczony w operacie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z tymi zasadami zobowiązania inwestora powinny stanowić 30% wyliczonego wzrostu wartości.

W przypadku „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” oznacza to relację, w której urząd wskazuje 76 769 739 zł wzrostu wartości nieruchomości wnioskodawcy, a pakiet świadczeń dla miasta jest komunikowany na poziomie ok. 23 mln zł (co odpowiada ok. 30% tej kwoty).

Koszty długofalowe: brak wyliczeń dla transportu, wskazanie szkół i planowanej rezerwy edukacyjnej

W odniesieniu do kosztów infrastrukturalnych dotyczących układu drogowego miasto nie prowadziło szacunków, argumentując, iż inwestor jeszcze przed złożeniem wniosku o ZPI zrealizował inwestycje drogowe zgodne z obowiązującym planem miejscowym i pozostaną one aktualne po zmianach.

W zakresie edukacji wskazano, iż obsługę zapewniają pobliskie szkoły podstawowe: nr 50 (ul. Katowicka) oraz nr 35 (ul. Złoty Róg). Dodatkowo w sąsiedniej procedurze planistycznej dla Bronowic Małych przewiduje się teren usług edukacji (UE), który umożliwi budowę szkoły podstawowej, jeżeli pojawi się dodatkowe zapotrzebowanie.

W zakresie przestrzeni publicznej urząd wskazuje, iż na terenach przy ul. Radzikowskiego (w ZPI jako 1US, 2US i 3US) ma powstać ogólnodostępny park miejski, finansowany ze środków inwestora.

Konsultacje po negocjacjach: tak przewiduje procedura ZPI

Miasto wyjaśnia, iż procedura sporządzenia ZPI jest opisana w ustawie a kolejność czynności po stronie prezydenta miasta wynika wprost z przepisów. Najistotniejsze elementy projektu ZPI i umowy urbanistycznej są ustalane w negocjacjach zespołu zadaniowego przed skierowaniem projektu do opiniowania oraz przed konsultacjami społecznymi. Jednocześnie urząd podkreśla, iż po zakończeniu opiniowania, uzgodnień i konsultacji możliwe jest wprowadzenie zmian wynikających z uzyskanych stanowisk i uwag, a sama umowa urbanistyczna ma być zawierana w formie aktu notarialnego dopiero po zakończeniu całej procedury.

Co wynika z bilansu liczb

Z przekazanych danych wynika, iż po stronie wnioskodawcy urząd wskazuje 76,8 mln zł wzrostu wartości nieruchomości, a po stronie miasta pakiet inwestycji i świadczeń szacowany jest na ok. 23 mln zł, zgodnie z przyjętą w Krakowie zasadą 30% udziału zobowiązań inwestora w wyliczonym wzroście wartości. Jednocześnie urząd nie przedstawia własnego bilansu PUM „przed” i „po”, a w zakresie długofalowych kosztów transportowych nie wykonano odrębnych wyliczeń – co sprawia, iż oś sporu publicznego przenosi się z formalnej poprawności procedury na pytanie o realny bilans urbanistyczny i infrastrukturalny dla tej części miasta.

Podsumowanie

Z odpowiedzi miasta wynika, iż Kraków podszedł do ZPI dla obszaru „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” głównie od strony mechanizmu finansowego i formalnej procedury. Gmina zleciła operat, który wskazuje wzrost wartości nieruchomości inwestora o 76 769 739 zł, a zobowiązania inwestora mają wynikać zasady mechanizmu ustalania zobowiązania inwestora tj. 30% tego wzrostu, co przekłada się na pakiet świadczeń rzędu ok. 23 mln zł.

Jednocześnie miasto nie przedstawiło własnego bilansu PUM „przed/po”, a w zakresie kosztów długofalowych nie widać twardych wyliczeń dotyczących m.in. wpływu na transport w rejonie Ronda Ofiar Katynia czy pełnego bilansu infrastruktury społecznej. Wskazane 76,8 mln zł to nie „zysk” inwestora, ale wzrost wartości nieruchomości wynikający ze zmiany planistycznej; realny zysk z całego przedsięwzięcia po sprzedaży mieszkań może być wyższy, bo zależy od cen, kosztów budowy, finansowania i harmonogramu.

W efekcie dokumenty pozwalają ocenić, ile miasto uzyskuje na starcie, ale nie dają pełnej odpowiedzi, czy to wystarczy wobec długofalowych konsekwencji. Dlatego otwarte pozostaje najważniejsze pytanie: czy to faktycznie dobry interes dla Krakowa, czy raczej poprawnie przeprowadzona „transakcja” bez pełnego rachunku przyszłych kosztów. Czy przypadkiem zastępca prezydenta Stanisław Mazur nie pochwalił się przedwcześnie? To ocenią niedługo w konsultacjach mieszkańcy.

(KK)