1 dzień temu
Rok 2026 przyniesie szerokie zmiany w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Projekt nowelizacji przepisów porządkuje m.in. zasady dotyczące zaliczek, balkonów, liczników, kontroli zarządu oraz obowiązku udostępnienia lokalu przez właścicieli.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Wspólnoty mieszkaniowe w 2026 roku. Nadchodzą ważne zmiany w przepisach
Rok 2026 przyniesie istotne zmiany dla wspólnot mieszkaniowych. Opublikowane jesienią 2025 roku założenia nowelizacji ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego mają uporządkować zasady funkcjonowania wspólnot i dostosować je do realiów rynku nieruchomości. Projekt obejmuje m.in. nowe definicje, zasady dotyczące balkonów, liczników, zaliczek, kontroli zarządu oraz obowiązku udostępnienia lokalu.
Co się zmienia i dlaczego
Ministerstwo Finansów i Gospodarki wskazuje, iż obecne regulacje w wielu obszarach nie nadążają za praktyką zarządzania nieruchomościami wielorodzinnymi. Przez lata powstało wiele sporów interpretacyjnych, które trafiały do sądów. Nowelizacja ma uporządkować te kwestie i ujednolicić zasady działania wspólnot w całym kraju.
Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej
Jedną z kluczowych zmian ma być precyzyjne zdefiniowanie wspólnoty mieszkaniowej. W przepisach ma się pojawić jasne wskazanie, iż jest to jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, ale posiadająca zdolność do czynności prawnych oraz własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. Ma on służyć wyłącznie zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Nowe przepisy mają jednoznacznie rozstrzygnąć spory dotyczące balkonów. Elementy konstrukcyjne, takie jak płyta balkonowa, izolacja, balustrady czy części elewacji, zostaną uznane za nieruchomość wspólną. Odpowiedzialność za ich utrzymanie spadnie na wspólnotę. Właściciel lokalu odpowiadać będzie wyłącznie za wewnętrzną przestrzeń balkonu.
Projekt przewiduje możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. w tej chwili takie działania są utrudnione i często wymagają indywidualnych cesji od właścicieli. Po zmianach wspólnota będzie mogła występować w imieniu wszystkich właścicieli, co ma zwiększyć skuteczność dochodzenia roszczeń od deweloperów.
Podwyższanie zaliczek w szczególnych przypadkach
Nowelizacja umożliwi podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli sposób użytkowania konkretnego lokalu generuje dodatkowe koszty dla wspólnoty. Warunkiem będzie wykazanie tych kosztów i podjęcie odpowiedniej uchwały. Ciężar dowodu spocznie na wspólnocie.
Projekt wprowadza obowiązek udostępnienia lokalu w określonych sytuacjach, m.in. podczas kontroli instalacji, awarii lub zagrożenia bezpieczeństwa budynku. W razie uporczywej odmowy właściciel może zostać ukarany grzywną, a w sytuacjach nagłych możliwe będzie wejście do lokalu w asyście służb.
Liczniki i podzielniki jako część wspólna
Ciepłomierze, wodomierze i podzielniki ciepła mają zostać jednoznacznie uznane za część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, iż ich montaż, wymiana, legalizacja i konserwacja będą obowiązkiem wspólnoty. Ma to zakończyć spory dotyczące kosztów i odpowiedzialności za urządzenia pomiarowe.
Nowe zasady płatności i odpowiedzialności
Zaliczki na media oraz opłaty za odpady mają być uiszczane do 10. dnia każdego miesiąca. Doprecyzowana zostanie także odpowiedzialność właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty. jeżeli egzekucja wobec wspólnoty okaże się bezskuteczna, właściciele będą odpowiadać proporcjonalnie do udziałów.
Projekt przewiduje uproszczenie form zarządzania wspólnotą, wprowadzenie definicji czynności zwykłego zarządu oraz jasnych zasad kontroli działań zarządu przez właścicieli. Uchwały podejmowane w trybie obiegowym mają zapadać zwykłą większością głosów uczestniczących w głosowaniu. Pojawi się także możliwość pełnego elektronicznego obiegu informacji i głosowania online.
Kiedy zmiany wejdą w życie
Na razie nie podano dokładnej daty wejścia w życie nowych przepisów. Projekt ma trafić do Rady Ministrów w drugim kwartale 2026 roku. jeżeli proces legislacyjny przebiegnie sprawnie, zmiany mogą obowiązywać w drugiej połowie 2026 roku.
Dla właścicieli lokali i zarządów wspólnot oznacza to konieczność przygotowania się na nowe obowiązki, ale także większą przejrzystość zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
