Wprowadzenie zakazu zabudowy musi być uzasadnione

Stan prawny

Sądowym rozstrzygnięciem zakończył się spór pomiędzy Radą Gminy Kossakowo a jednym z właścicieli nieruchomości. Wniósł on skargę na uchwałę podjętą przez Radę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym były zlokalizowane należące do niego działki. Właściciel kwestionował zasadność wprowadzenia zakazu zabudowy kubaturowej, niedopuszczenia na przedmiotowym terenie zabudowy siedliskowej (zagrodowej) oraz zabudowań związanych z produkcją rolną dla gospodarstw rolnych. W pozwie zarzucił urzędnikom naruszenie obowiązujących przepisów poprzez przekroczenie władztwa planistycznego polegającego na pominięciu interesu indywidualnego kosztem nieuzasadnionego prymatu interesu publicznego. W jego opinii uchwała świadczyła o nieproporcjonalnej ingerencji w sferę uprawnień właścicielskich poprzez zakazanie lokalizacji na nieruchomościach rolniczych zabudowy kubaturowej, nieuzasadnionej okolicznościami sprawy. Ponadto twierdził, iż w uchwale doszło także do naruszenia prawa własności, co zostało spowodowane całkowicie dowolnym określeniem sposobu zagospodarowania nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przy jednoczesnym pominięciu stanowiska zgłaszanego przez właścicieli nieruchomości. Uzasadniając swoje stanowisko, mężczyzna przytaczał treść obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy Kosakowo, według którego „nowe siedliska rolnicze powinny być lokalizowane przede wszystkim w bezpośrednim sąsiedztwie istniejących skupisk zabudowy. Na terenach znacznie oddalonych od istniejących zabudowań dopuszcza się lokalizację siedlisk zagrodowych dla gospodarstw rolnych o powierzchni nie mniejszej niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie Kosakowo. Pod zabudowę zagrodową – minimalna powierzchnia działki – 5000 m²”. W opinii mężczyzny zapis ten dopuszcza co do zasady lokalizacje siedlisk zagrodowych na terenach znacznie oddalonych od istniejących zabudowań mieszkalnych, przy zachowaniu odpowiedniej powierzchni działki. Skarżący zauważył, iż w Studium nie zdefiniowano terminu terenów „znacznie oddalonych od istniejących zabudowań”.

Według skarżącego wprowadzenie zakazu lokalizacji zabudowy kubaturowej nie zostało uzasadnione jako konieczne z uwagi na bezpieczeństwo i porządek publiczny, ochronę środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i prawa innych osób. Nie wynika on również ze szczególnych warunków zagospodarowania terenu, i z tego powodu przedmiotowy zapis uchwały powinien być unieważniony.

Odpowiadając na zarzuty, Gmina wskazała, iż uchwalony zakaz wznoszenia zabudowy kubaturowej na terenie działek należących do mężczyzny jest uzasadniony faktem ich położenia w otulinie Nadmorskiego Parku Krajobrazowego, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zagrożonych powodzią, w oddaleniu od istniejącej zabudowy, bez uzbrojenia, o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych do posadowienia budynków, na terenie poprzecinanym siecią rowów melioracyjnych, w bezpośrednim sąsiedztwie kanału odprowadzającego oczyszczone ścieki z Grupowej Oczyszczalni Ścieków w Dębogórzu do Zatoki Gdańskiej oraz w obszarze planowanego regionalnego korytarza ekologicznego wyznaczonego w Planie Zagospodarowania Województwa Pomorskiego. Zdaniem urzędników zakaz był uzasadniony interesem publicznym, a nałożone ograniczenia uznano za celowe i racjonalne.

Rozstrzygnięcie WSA

WSA w Gdańsku w wyroku z 14.12.2022 r., II SA/Gd 430/22, Legalis, stanął po stronie właściciela działek. Organ po rozpatrzeniu okoliczności sprawy stwierdził, iż wprowadzając zapis o zakazie zabudowy kubaturowej na terenie obejmującym działki skarżącego, urzędnicy nie wskazali racjonalności czy zasadności takiego działania. Przytaczany przez nich fakt położenia danych nieruchomości w otulinie Nadmorskiego Parku Krajobrazowego w żaden sposób nie wiązał się z postulowaną koniecznością wprowadzenia zakazu zabudowy na ich terenie. W konsekwencji WSA w Gdańsku uznał działalność uchwałodawczą gminy za wykraczającą poza wyznaczone prawem granice jej władztwa planistycznego oraz potwierdził, iż zapisy planu miejscowego stały w sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.