Właściciele działek w potrzasku. Nowe przepisy mogą zablokować im budowę domu

Właściciele działek mają zagwozdkę dotyczącą nowych przepisów budowlanych. Czy nie będą mogli sobie postawiać domu, jeżeli w okolicy nie ma szkoły? Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozwiewa wątpliwości, ale diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach i dużo zależeć będzie od decyzji lokalnych radnych.


Reforma planowania przestrzennego weszła w życie w 2023 roku, by uporządkować chaos w polskiej zabudowie. Wprowadziła nowe narzędzie: plan ogólny gminy, który do 30 czerwca 2026 roku musi przyjąć każdy samorząd (pierwotnie miał być to koniec tego roku). To właśnie w tym dokumencie można znaleźć się zapis, który budzi dziś tyle emocji i wątpliwości wśród właścicieli gruntów.

Budowa domu a odległość od szkoły. Jakie są przepisy?

Sedno problemu tkwi w tzw. gminnych standardach dostępności infrastruktury społecznej. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła możliwość uzależnienia budowy nowego domu od jego odległości od innych obiektów, takich jak właśnie szkoła podstawowa czy tereny zieleni publicznej.

O jakich maksymalnych odległościach między domem a obiektem mowa? Ustawa podaje dokładne wartości:

1500 metrów w miastach,

3000 metrów poza miastami.


Odległość ta jest liczona jako droga dojścia dla pieszych od granicy działki do budynku szkoły. Dla wielu osób, które kupiły działki na obrzeżach miast lub w malowniczych, ale oddalonych od centrum wsiach, ten zapis mógłby oznaczać zablokowanie ich planów budowy domu.

Właściciele działek boją się, iż nie będą mogli wybudować domu

Niepokój właścicieli działek gwałtownie wezwał polityków do działania. Jak informuje Portal Samorządowy, poseł Konfederacji Grzegorz Płaczek złożył w tej sprawie interpelację do Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Zwrócił w niej uwagę, iż tak sztywne powiązanie możliwości budowy z odległością od szkoły to "rozwiązanie ograniczające swobodę lokalizacji zabudowy mieszkaniowej", które "wymaga szczególnej ostrożności".

Poseł zapytał wprost, czy nie jest to nadmierna ingerencja w kompetencje samorządów i czy nie ogranicza to zbytnio prawa własności. Wątpliwości te podzielało wielu ekspertów i, co najważniejsze, sami zainteresowani, czyli Polacy planujący budowę domu, który jest miałby być dalej, niż 3 km od szkoły.

To gmina zadecyduje, a nie ustawa. Resort rozwoju rozwiewa wątpliwości

W odpowiedzi na te obawy, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, Tomasz Lewandowski, przedstawił sprawę jasno. Nowe przepisy dają możliwość, a nie odgórny obowiązek dla gmin.

"Standardy są fakultatywnym elementem planu ogólnego i ich ustalenie bądź nie należy do wyłącznej decyzji gminy - żaden z przepisów ustawowych nie wprowadza nakazu ich wprowadzenia, z żadnego przepisu nie wynika też ich automatyczne obowiązywanie" – podkreślił wiceminister Lewandowski w odpowiedzi na interpelację.

Jak to mamy rozumieć? Tak, iż każda gmina, tworząc plan ogólny, samodzielnie zdecyduje, czy chce skorzystać z tego narzędzia. Ustawa daje jej jedynie taką opcję. Co więcej, samorządy mają dużą swobodę w dostosowywaniu tych standardów do lokalnych warunków. Mogą zmieniać ustawowe odległości czy choćby wyłączyć z tego obowiązku niektóre tereny, np. zabudowę zagrodową.

Cytowany w artykule resort wskazuje również na korzyści płynące z takiego rozwiązania. Ma ono zapobiegać "rozlewaniu się" zabudowy (tzn. by miasta były bardziej zwarte), gwarantować mieszkańcom szybszy i łatwiejszy dostęp do podstawowych usług i ograniczać konieczność dojazdów samochodem.

Ostateczna decyzja, czy te argumenty będą wzięte pod uwagę, należeć będzie do radnych. Właściciele działek muszą więc śledzić prace lokalnych polityków nad planami ogólnymi w swoich gminach.