2 godzin temu
Pierwsze miesiące 2025 roku były wyjątkowo łagodne dla mieszkańców bloków. Zamiast dramatycznych podwyżek większość spółdzielni ograniczyła się do symbolicznych korekt. Eksperci ostrzegają jednak, iż to tylko odroczenie problemu – prawdziwe rachunki przyjdą jesienią.
Fot. Shuterstock
Początek roku przyniósł mieszkańcom spółdzielni mieszkaniowych względny spokój finansowy. Zarządy w całej Polsce wstrzymały się z zapowiadanymi wcześniej znaczącymi podwyżkami opłat, co wywołało ulgę wśród lokatorów. Ta sytuacja nie wynika jednak z poprawy kondycji finansowej spółdzielni, ale z taktycznego odroczenia trudnych decyzji na późniejszy termin.
Łagodna zima pomogła w przełożeniu kosztów
Kluczową rolę w obecnej sytuacji odegrały korzystne warunki atmosferyczne. Łagodna zima znacząco obniżyła koszty ogrzewania budynków, co pozwoliło spółdzielniom na pokrycie części wydatków z zaoszczędzonych środków. Zarządy wykorzystały tę sytuację jako argument za utrzymaniem obecnych stawek opłat, prezentując się przed mieszkańcami jako odpowiedzialni gospodarze budżetu.
Dodatkowo część spółdzielni wprowadził podwyżki już pod koniec 2024 roku, co dało im podstawy do argumentowania, iż kolejne korekty nie są w tej chwili konieczne. Pamięć protestów mieszkańców z końca ubiegłego roku również wpłynęła na ostrożność zarządów w podejmowaniu niepopularnych decyzji finansowych.
Sytuacja ta ma jednak charakter przejściowy, ponieważ fundamentalne problemy kosztowe spółdzielni mieszkaniowych wcale nie zostały rozwiązane. Wzrost płacy minimalnej do 4666 złotych, z planowanym dalszym podniesieniem do 4806 złotych, generuje znaczące koszty osobowe. W spółdzielniach zatrudniających konserwatorów, pracowników ochrony, sprzątaczki i innych pracowników oznacza to setki tysięcy złotych dodatkowych wydatków rocznie.
Media i usługi systematycznie drożeją
Równocześnie drastycznie rosną koszty mediów i usług niezbędnych do funkcjonowania budynków mieszkalnych. Woda podrożała o 12-13 procent, energia elektryczna wzrosła o ponad 21 procent, a gaz o prawie 17 procent. Materiały budowlane, usługi remontowe, przeglądy techniczne i konserwacja wind również systematycznie drożeją, a te koszty muszą w końcu zostać uwzględnione w budżetach spółdzielni.
Szczególnie trudna sytuacja dotyczy starszych budynków z wielkiej płyty, gdzie fundusze remontowe w wielu przypadkach są już na wyczerpaniu. Lista pilnych napraw stale się wydłuża – przeciekające dachy, pękające instalacje, odpadające tynki, wymiana przestarzałych wind to inwestycje, które nie mogą być odkładane w nieskończoność bez ryzyka pogorszenia stanu technicznego budynków.
Jesienne walne zgromadzenia będą kluczowe
Moment prawdy nastąpi między wrześniem a listopadem 2025 roku, kiedy odbędzie się większość walnych zgromadzeń spółdzielni mieszkaniowych. To podczas tych zebrań zarządy przedstawią mieszkańcom szczegółowe plany finansowe na 2026 rok, w których odkładane przez miesiące koszty będą musiały znaleźć swoje odzwierciedlenie w wysokości opłat.
Eksperci branżowi przewidują wzrosty opłat na poziomie 5-8 procent w typowych spółdzielniach, ale w przypadku budynków wymagających pilnych remontów podwyżki mogą sięgnąć 15-20 procent. Dla przeciętnej rodziny oznacza to dodatkowe obciążenie rzędu 100-200 złotych miesięcznie, co w obecnych warunkach ekonomicznych może stanowić poważne wyzwanie budżetowe.
Najbardziej dotkliwe będą te podwyżki dla mieszkańców starych bloków, gdzie nagromadzone potrzeby remontowe wymagają natychmiastowych inwestycji. Odkładanie tych prac może prowadzić do jeszcze większych kosztów w przyszłości, dlatego zarządy stają przed dylematem pogodzenia potrzeb technicznych z możliwościami finansowymi mieszkańców.
Możliwości działania mieszkańców
Mieszkańcy nie są całkowicie bezradni wobec rosnących kosztów. Przede wszystkim należy dowiedzieć się czy są realne szanse na podwyżki. Nie każdej spółdzielni będzie dotyczył problem. najważniejsze znaczenie ma aktywne uczestnictwo w życiu spółdzielni już na etapie planowania budżetu, a nie dopiero po przedstawieniu konkretnych propozycji podwyżek. Regularne uczestnictwo w zebraniach, zadawanie pytań o szczegóły wydatków i żądanie transparentności w gospodarowaniu funduszami może przynieść wymierne korzyści.
Grupy mieszkańców mogą również wspólnie negocjować umowy z dostawcami usług. Porównanie ofert różnych firm często pozwala na uzyskanie korzystniejszych warunków, co w skali całego osiedla może generować znaczące oszczędności. Aktywna postawa lokatorów często prowadzi także do bardziej racjonalnego gospodarowania środkami funduszu remontowego.
Warto również sprawdzać, ile spółdzielnia wydaje na administrację i jakie środki znajdują się w funduszu remontowym. Niektóre wydatki można ograniczyć lub przesunąć w czasie, co pozwala na rozłożenie kosztów na dłuższy okres i zmniejszenie jednorazowego obciążenia dla mieszkańców.
Wyzwania systemu bez zewnętrznego wsparcia
Rosnące koszty przy ograniczonych możliwościach finansowych mieszkańców tworzą trudną sytuację dla całego sektora mieszkaniowego. Rząd nie planuje systemowej pomocy dla spółdzielni mieszkaniowych, co oznacza, iż muszą one radzić sobie własnymi siłami. W praktyce prowadzi to do konieczności przerzucania wszystkich kosztów na lokatorów lub zadłużania się, co jedynie odwleka problem i może go pogłębić.
Niektóre zarządy mogą mieć problemy z utrzymaniem płynności finansowej, co zmusi je do podejmowania jeszcze trudniejszych decyzji dotyczących wysokości podwyżek lub zaciągania zobowiązań finansowych. Sytuacja ta wymaga znalezienia równowagi między potrzebami technicznymi budynków a możliwościami finansowymi ich mieszkańców.
Najbliższe miesiące pokażą, jak zarządy spółdzielni poradzą sobie z tym wyzwaniem. Era relatywnie niskich kosztów mieszkania w bloku powoli dobiega końca, a pytanie dotyczy tego, jak płynnie uda się przeprowadzić tę transformację, by nie była zbyt bolesna dla milionów polskich rodzin, które jesienią otrzymają nowe wyceny kosztów utrzymania swoich mieszkań.
