Wielkie obniżki przy zakupie mieszkań. Można kupić za ułamek wartości. Bonifikaty mogą niedługo zniknąć

Mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych można dziś w niektórych gminach wykupić za niewielką część jego wartości. Posłowie chcą jednak zamknąć możliwość udzielania takich bonifikat. Projekt jest już po drugim czytaniu w Sejmie, a nowe zasady miałyby obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku. Pojawiła się jednak poprawka chroniąca osoby, które zajmują ten sam lokal nieprzerwanie od co najmniej 25 lat. istotny wyjątek może objąć również wykupy, których warunki zostały już formalnie uzgodnione z gminą.

Fot. Warszawa w Pigułce

Dla części lokatorów różnica może oznaczać dziesiątki, a choćby setki tysięcy złotych.

Przy bonifikacie wynoszącej 90 proc. lokal wyceniony na 400 tys. zł można kupić za 40 tys. zł. Przy uldze sięgającej 98 proc. cena takiego mieszkania spadałaby do zaledwie 8 tys. zł – przed doliczeniem kosztów notarialnych i innych opłat.

Projekt przygotowany przez posłów Lewicy ma zatrzymać sprzedaż gminnego zasobu z tak dużymi obniżkami. Nie jest to jednak jeszcze obowiązujące prawo.

Gmina nie musi sprzedać mieszkania choćby dzisiaj

Najważniejsza zasada pozostaje bez zmian: najemca mieszkania komunalnego nie ma automatycznego prawa do jego wykupu.

To gmina decyduje:

• które mieszkania przeznaczy do sprzedaży,
• kiedy rozpocznie procedurę,
• czy zastosuje bonifikatę,
• jak wysoka będzie obniżka,
• jakie dodatkowe warunki musi spełnić najemca.

Sam fakt wieloletniego zamieszkiwania w lokalu nie pozwala zmusić miasta lub gminy do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli jednak gmina zdecyduje o zbyciu mieszkania, najemcy posiadającemu umowę zawartą na czas nieoznaczony przysługuje pierwszeństwo w jego nabyciu. Wynika to z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pierwszeństwo nie jest jednak tym samym co roszczenie o sprzedaż. Zaczyna mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy samorząd faktycznie zdecyduje się pozbyć lokalu.

Dzisiaj o wysokości zniżki decyduje samorząd

Obowiązujące przepisy pozwalają adekwatnemu organowi udzielić bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W przypadku mienia należącego do gminy podstawą jest uchwała rady gminy lub miasta.

Dlatego w Polsce nie obowiązuje jedna, ogólnokrajowa wysokość ulgi. W jednej miejscowości bonifikaty mogą w ogóle nie występować, a w innej osiągać 80, 90 lub – zgodnie z informacjami przedstawianymi w toku debaty nad zmianami – choćby 98 proc. wartości nieruchomości.

Na ostateczną wysokość obniżki mogą wpływać m.in.:

• okres najmu,
• wiek budynku,
• stan techniczny lokalu,
• jednorazowa zapłata całej ceny,
• jednoczesna sprzedaż wszystkich lokali w budynku,
• brak zaległości czynszowych,
• wcześniejsze nakłady najemcy na remont mieszkania.

Przed złożeniem wniosku trzeba więc sprawdzić uchwałę obowiązującą w konkretnej gminie. Warunki z sąsiedniego miasta mogą być zupełnie inne.

Posłowie chcą usunąć podstawę do przyznawania bonifikat

Projekt zakłada ograniczenie możliwości udzielania bonifikat przy sprzedaży mieszkań należących do gminnego zasobu.

Autorzy zmian argumentują, iż dotychczasowa sprzedaż doprowadziła do gwałtownego zmniejszenia liczby mieszkań komunalnych. W uzasadnieniu projektu wskazano, iż zasób ten skurczył się z niemal 2 mln do mniej niż 800 tys. lokali.

Każde sprzedane mieszkanie przestaje być lokalem, który gmina może przeznaczyć dla kolejnej rodziny oczekującej na pomoc mieszkaniową. Jednocześnie pieniądze uzyskiwane ze sprzedaży lokali z bardzo wysokimi ulgami często nie wystarczają na wybudowanie nowych mieszkań komunalnych.

Z punktu widzenia najemców oznacza to jednak możliwość utraty niezwykle korzystnej drogi do własności. Po likwidacji bonifikat mieszkanie mogłoby być sprzedawane po cenie zbliżonej do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę.

Ten sam lokal od 25 lat? Pojawił się istotny wyjątek

Podczas drugiego czytania zgłoszono poprawkę dotyczącą wieloletnich najemców.

Zgodnie z jej założeniami zakaz udzielania bonifikaty nie obejmowałby osoby, która wynajmuje dany lokal nieprzerwanie przez co najmniej 25 lat.

Jeżeli poprawka zostanie przyjęta, najemca spełniający ten warunek przez cały czas będzie mógł otrzymać bonifikatę – o ile gmina zdecyduje się sprzedać lokal i jej lokalne przepisy przewidują ulgę.

Trzeba podkreślić trzy rzeczy:

• 25 lat najmu nie będzie automatycznie oznaczało prawa do kupna mieszkania,
• gmina przez cały czas będzie decydowała, czy lokal zostanie sprzedany,
• sama wysokość bonifikaty pozostanie uzależniona od zasad obowiązujących w danym samorządzie.

Poprawka nie tworzy więc programu przekazywania mieszkań wieloletnim lokatorom. Ma jedynie pozostawić samorządom możliwość zastosowania obniżonej ceny wobec tej grupy.

Sam wniosek może nie wystarczyć do zachowania ulgi

Szczególne znaczenie mają przepisy przejściowe dotyczące rozpoczętych wykupów.

W pracach komisji przewidziano ochronę osób, które przed wejściem nowych regulacji zakończyły rokowania z gminą i podpisały protokół uzgodnień określający warunki transakcji, w tym wysokość bonifikaty.

W takich przypadkach sprzedaż mogłaby zostać dokończona na dotychczasowych zasadach, choćby o ile akt notarialny zostałby zawarty później.

To ważna różnica. Samo:

• zapytanie w urzędzie,
• pobranie formularza,
• złożenie wniosku,
• oczekiwanie na wycenę

może nie oznaczać jeszcze, iż najemca nabył prawo do konkretnej bonifikaty.

Znacznie silniejszą ochronę daje formalne zakończenie rokowań i podpisanie dokumentu, w którym gmina oraz najemca uzgodnili cenę, wysokość ulgi i pozostałe warunki sprzedaży.

Ostateczne znaczenie będzie jednak zależeć od treści przepisów uchwalonych przez parlament.

Lokal wart 500 tys. zł. Różnica może być ogromna

Skutki planowanej zmiany najlepiej pokazują przykłady.

Jeżeli rzeczoznawca wyceni mieszkanie na 500 tys. zł, cena po zastosowaniu bonifikaty wyniosłaby:

• przy uldze 80 proc. – 100 tys. zł,
• przy uldze 90 proc. – 50 tys. zł,
• przy uldze 95 proc. – 25 tys. zł,
• przy uldze 98 proc. – 10 tys. zł.

Po likwidacji możliwości stosowania bonifikaty punktem wyjścia byłaby pełna wartość lokalu, czyli w tym przykładzie 500 tys. zł.

Do ceny zakupu trzeba doliczyć m.in. koszty aktu notarialnego, odpisów, wpisu prawa własności do księgi wieczystej oraz – zależnie od zasad obowiązujących w danej gminie – koszt przygotowania dokumentacji lub wyceny.

Po wykupie nie zawsze można od razu sprzedać mieszkanie

Najemcy powinni pamiętać o jeszcze jednej ważnej zasadzie. Zakup mieszkania z wysoką bonifikatą może wiązać się z obowiązkiem jej zwrotu.

Zgodnie z obowiązującą ustawą, o ile nabywca sprzeda lokal mieszkalny albo przeznaczy go na inny cel przed upływem pięciu lat od zakupu, adekwatny organ może zażądać zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji.

Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. w określonych przypadkach:

• zbycia lokalu osobie bliskiej,
• zamiany na inne mieszkanie,
• przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej.

Każdą taką sytuację trzeba jednak sprawdzić przed zawarciem transakcji. Sprzedaż wykupionego mieszkania bez analizy warunków może zakończyć się żądaniem zwrotu bardzo wysokiej kwoty.

Jeśli bonifikata wyniosła np. 400 tys. zł, właśnie takiej kwoty – dodatkowo po waloryzacji – może dotyczyć rozliczenie z gminą.

Nowe zasady miałyby zacząć działać 1 stycznia 2027 roku

Projekt przewiduje wejście zmian w życie 1 stycznia 2027 roku. Data ta nie jest jednak jeszcze ostatecznym terminem likwidacji bonifikat.

Po drugim czytaniu projekt został ponownie skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Komisje muszą rozpatrzyć zgłoszone poprawki, w tym propozycję wyjątku dla osób wynajmujących lokal od co najmniej 25 lat.

Następnie projekt musi:

1. zostać przyjęty przez Sejm,
2. przejść przez Senat,
3. trafić do prezydenta,
4. zostać ogłoszony w Dzienniku Ustaw.

Na każdym z tych etapów treść może jeszcze ulec zmianie. Nie można więc dziś twierdzić, iż bonifikaty zostały już zlikwidowane.

Co powinien teraz zrobić najemca?

Osoba zainteresowana wykupem powinna w pierwszej kolejności skontaktować się z urzędem gminy lub dzielnicy i ustalić:

• czy konkretny lokal jest przeznaczony do sprzedaży,
• czy najemca spełnia warunki wykupu,
• czy w gminie obowiązuje bonifikata,
• jaka jest wysokość możliwej zniżki,
• jakie dokumenty trzeba złożyć,
• jak długo trwa procedura,
• na jakim etapie podpisywany jest protokół uzgodnień,
• czy istnieją zaległości lub przeszkody prawne blokujące sprzedaż.

Nie warto zakładać, iż samo złożenie wniosku zagwarantuje zachowanie dotychczasowych zasad. Z projektu wynika, iż najważniejsze może być formalne zakończenie rokowań i podpisanie protokołu określającego warunki sprzedaży.

Jednocześnie nie należy wpłacać pieniędzy ani zaciągać kredytu wyłącznie na podstawie medialnych informacji. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona i ogłoszona, jej ostateczne brzmienie nie jest przesądzone.

Najważniejsze: bonifikaty przez cały czas obowiązują

Na 21 września 2026 roku gminy przez cały czas mogą udzielać bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych. Projekt nie odebrał jeszcze samorządom tego uprawnienia.

Sytuacja najemców zależy w tej chwili od trzech elementów: decyzji gminy o sprzedaży konkretnego lokalu, lokalnej uchwały określającej bonifikatę oraz etapu, na którym znajduje się procedura wykupu.

Jeżeli jednak projekt zostanie przyjęty w zapowiadanym kształcie, od 2027 roku możliwość kupowania mieszkań komunalnych za niewielką część ich wartości zostanie mocno ograniczona. Najważniejszą ochronę mogą otrzymać lokatorzy z co najmniej 25-letnim stażem oraz osoby, które przed wejściem zmian formalnie uzgodniły z gminą warunki sprzedaży.

Źródła: obowiązujący tekst ustawy o gospodarce nieruchomościami, informacje z przebiegu prac parlamentarnych nad projektem ograniczającym bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych.