Wady budynku (nieruchomości wspólnej) – dochodzenie roszczeń od dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową

Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości jest kwestią, z którą bardzo często spotykamy się w praktyce. Mieszkańcy nieruchomości nabytych na rynku pierwotnym zauważają pierwsze wady części wspólnych przeważnie już w pierwszym roku po zamieszkaniu w budynku. Do najczęściej pojawiających się wad części wspólnych nieruchomości należą:

• zalewanie i zawilgocenie garaży podziemnych, powodujące pojawienie się grzybów pleśniowych i degradację stanu technicznego garaży,
• zacieki na ścianach pod tarasami,
• pękające elewacje, ubytki i uszkodzenia tynku na elewacji,
• wady kanałów wentylacyjnych, instalacji grzewczych, pionów wodnych i kanalizacyjnych,
• przecieki wody przez dylatacje,
• przedostawanie się wód gruntowych do szybów windowych,
• pękające płytki na klatkach schodowych,
• braki uszczelnień rur przy przejściach przez strop,
• przecieki z patio,
• problemy z hałasem.

Z naszego doświadczenia wynika, iż tego typu spraw przybywa – wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej wnoszą do sądów pozwy przeciwko deweloperom i wygrywają sprawy, nierzadko uzyskując odszkodowania wynoszące setki tysięcy złotych.

Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie zasad dochodzenia roszczeń z tytułu wad części wspólnych nieruchomości przez wspólnoty mieszkaniowe. Tekst podejmuje następujące kwestie:

• komu w praktyce przysługują roszczenia względem dewelopera?
• jakie są rodzaje roszczeń przysługujących względem dewelopera?
• jak powinno zostać skonstruowane powództwo przeciwko deweloperowi?
• jakie są terminy dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi?

Wspólnota mieszkaniowa – pozew przeciwko deweloperowi

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33(1) Kodeksu Cywilnego tworzoną przez ogół właścicieli lokali danego budynku. W konsekwencji, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywaną. Czy zatem w ramach przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej, wspólnota może nabyć uprawnienia właścicieli lokali wobec dewelopera w związku z wadami nieruchomości wspólnej ujawnionymi w toku używania budynku?

Należy zwrócić uwagę, iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują wyłącznie nabywcy rzeczy (lokalu). Powyższa zasada wynika wprost z art. 556 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca (deweloper) jest odpowiedzialny względem kupującego (nabywcy lokalu), o ile rzecz sprzedana (lokal) ma wadę fizyczną lub prawną. Każdy z nabywców lokali znajdujących się w budynku jest zatem uprawniony do dochodzenia roszczenia przeciwko deweloperowi ze względu na to, iż posiada udział w całej inwestycji budowlanej. Zgodnie bowiem z art. 209 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności te określa się terminem „czynności zachowawczych”, a zatem takich, których celem jest ochrona prawna przed możliwym niebezpieczeństwem – na przykład zagrożeniem dotyczącym konstrukcji budynku. Stanowisko powyższe znajduje także odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów, przykładowo w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2013 r. (sygn. akt I CZ 53/13) Sąd stwierdził, iż zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wspólnota mieszkaniowa, na którą skutecznie współwłaściciele części wspólnych budynku przelali swoje prawa do dochodzenia uprawnienia z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad budynku, może zatem niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem.

• przykład: Pan Adam Kowalski nabył lokal mieszkaniowy w bloku, w którym znajduje się 100 mieszkań, co daje mu udział 5/10.000 w całej nieruchomości. Pan Adam Kowalski może dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu zalewania garażu podziemnego, w którym parkuje samochód oraz z tytułu pękających płytek na wszystkich klatkach schodowych budynku.

W przeszłości sądy w różny sposób podchodziły do praktycznego problemu związanego z legitymacją czynną wspólnoty mieszkaniowej oraz możliwością skutecznego dochodzenia roszczeń od deweloperów przez wspólnoty mieszkaniowe. Zasadnicze ukształtowanie obecnej linii orzeczniczej nastąpiło w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13). W orzeczeniu podjętym w składzie siedmiu sędziów Sąd orzekł, iż właściciele lokali znajdujących się w nieruchomości mogą na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące im wobec dewelopera w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Stanowisko to zostało następnie potwierdzone w wielu wyrokach sądów powszechnych. Na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 19 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 196/16) orzekł, iż „wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. (…) Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową.”

• przykład: koszt reperacji przeciekającego dachu budynku wynosi 100.000 zł. Mieszkańcy (członkowie wspólnoty mieszkaniowej), których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi 70% dokonali cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. W konsekwencji w toku postępowania sądowego, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera kwoty 70.000 zł (tj. 70% ze 100.000 zł). Im więcej zatem umów cesji zostanie zawartych pomiędzy mieszkańcami a wspólnotą mieszkaniową, tym większej kwoty można dochodzić od dewelopera.

Można zatem śmiało stwierdzić, iż cytowane powyżej orzeczenie Sądu Najwyższego było przełomowe dla wielu wspólnot mieszkaniowych, a w tej chwili oczywiste jest, iż wspólnota mieszkaniowa może występować w procesie sądowym przeciwko deweloperowi w sprawie o wady części wspólnych nieruchomości. Rzadko bowiem zdarza, aby wyłącznie jeden czy kilku mieszkańców było zainteresowanych usunięciem wady części wspólnej nieruchomości. Dlatego też w praktyce mieszkańcy występują razem poprzez przelanie roszczeń przeciwko deweloperowi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

W praktyce niezwykle istotne jednak, aby przed złożeniem powództwa przeciwko deweloperowi, członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli następujące uchwały:

• uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – zawarcia umów cesji roszczeń przysługujących poszczególnym właścicielom lokali o naprawienie szkód związanych z wadami nieruchomości wspólnej,
• uchwałę upoważniającą zarządu wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania czynności w celu dochodzenia roszczeń od dewelopera,
• uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do udzielenia pełnomocnictwa procesowego w sprawie.

Wspólnota mieszkaniowa – roszczenia przeciwko deweloperowi

Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko deweloperowi w dwóch trybach. Po pierwsze, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi (art. 560 Kodeksu cywilnego i następne) oraz przepisów dotyczących odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 Kodeksu Cywilnego). Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wielu wyrokach sądów powszechnych, przykładowo Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 186/13) orzekł, iż „przysługujące kupującym uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają go prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Kupujący może zatem dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości rzeczy. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi”.

Istotne również, iż skorzystanie z rękojmi w trybie art. 560 Kodeksu cywilnego i następnych nie wyklucza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, co znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów. Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 2 maja 2011 roku (sygn.akt I ACa 269/11) orzekł wprost, iż zawarte w art. 566 § 1 k.c. unormowanie ustawodawca wprowadził w tym jedynie celu, by podkreślić, iż skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży.

• Roszczenia z tytułu rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości) przeciwko deweloperowi (art. 560 i następne Kodeksu Cywilnego)

Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego, o ile rzecz sprzedana (nieruchomość) ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. W praktyce z punktu widzenia mieszkańców nieruchomości, o ile budynek ma wady części wspólnych, początkowo najefektywniejszym rozwiązaniem przeważnie będzie wystąpienie do dewelopera z żądaniem usunięcia wad budynku. Mieszkańcy mogą także złożyć oświadczenie woli o obniżeniu ceny w wysokości proporcjonalnej do utraty wartości przez budynek z uwagi na wady, a jeżeli pełna kwota została uiszczona na rachunek dewelopera – mogą żądać zwrotu proporcjonalnej części kwoty. W praktyce zatem obniżenie ceny powinno odpowiadać wartości prac niezbędnych do przywrócenia budynku do prawidłowego stanu technicznego. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 grudnia 2009 r. (sygn. akt V CSK 190/08), roszczenie o obniżenie ceny nie odnosi się bezpośrednio do kwestii szkody w majątku nabywcy lokalu, ale do tego, iż cena lokalu w stanie wolnym od wad nie odpowiada cenie lokalu dotkniętego wadami. Warto również zwrócić uwagę, iż w niektórych sytuacjach w praktyce pozbawione sensu jest wielokrotne wzywanie dewelopera do usunięcia wad i efektywniejszym rozwiązaniem wydaje się złożenie powództwa.

• Roszczenia z tytułu odszkodowania za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości) przeciwko deweloperowi (art. 471 Kodeksu Cywilnego)

Wspólnota mieszkaniowa może również dochodzić odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nie ulega także wątpliwości, iż poszkodowany może dokonać wyboru, czy domaga się naprawienia szkody w naturze czy też woli zapłatę odpowiedniej kwoty pieniężnej. Art. 471 Kodeksu Cywilne w żaden sposób nie precyzuje, w jaki sposób powinna zostać naprawiona szkoda. Zatem zastosowanie znajdą zasady ogóle, przewidziane w art. 363 § 1 kc. Wątpliwości w powyższym zakresie nie ma także doktryna: „Naprawienie szkody może nastąpić bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź, co najczęściej ma miejsce w stosunkach zobowiązaniowych, przez wypłacenie odpowiedniej sumy pieniężnej – odszkodowania (Agnieszka Rzetecka-Gil, Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania – część ogólna, LEX/el 2011.)

Wspólnota mieszkaniowa – proces o wady – konstrukcja pozwu

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zadecyduje, iż chce żądać od dewelopera naprawienia wad,

żądanie pozwu powinno w możliwie precyzyjny sposób obejmować zakres prac naprawczych. W świetle powyższego, przed złożeniem powództwa, rekomendujemy uzyskanie niezależnej opinii technicznej wskazującej na charakter wad oraz na sposób ich usunięcia.

• przykład: wnosimy o nakazanie deweloperowi, spółce XYZ sp. z o.o. wykonanie niżej wymienionych prac zmierzających do usunięcia na terenie wspólnoty mieszkaniowej „Nasz Dom”, położonej przy ul. Wypoczynkowej 1 w Warszawie wad nieruchomości wspólnej, polegających na:

– wadliwym wykonaniu wykończenia z żywicy z posypką na dwóch pochylniach prowadzącym do garażu podziemnego poprzez usunięcie wadliwej nawierzchni i wykonanie nowej nawierzchni tej pochylni przy użyciu żywicy z posypką.

– położeniu wadliwej tj. porysowanej i odbarwionej kostki betonowej, tworzącej chodnik o powierzchni ok. 8 m2 przy bramie wjazdowej do garażu podziemnego budynku poprzez usunięcie wadliwej kostki betonowej i położenie kostki niepopękanej, nieporysowanej i nieodbarwionej;

– nieprawidłowym zabezpieczeniu odpływu wody z dachów budynku spowodowanym brakiem zabezpieczenia 8 rzygaczy położonych na dachu budynku przy klatkach: K, L, M, N, O, P, R, S przed wypadaniem kamieni/żwiru z dachów poprzez zabezpieczenie wyżej wymienionych żygaczy i pluwii przed wpadaniem kamieni/żwiru z dachu.

Gdyby z jakichkolwiek względów Sąd oddalił zgłoszone żądanie usunięcia wad, ewentualnym żądaniem pozwu powinno być również wniesienie o zasądzenie od dewelopera na rzecz wspólnoty mieszkaniowej kwot pieniężnych w wysokości odpowiadającej wartości poszczególnych napraw.

• przykład: wnosimy o zasądzenie od dewelopera, spółki XYZ sp. z o.o., następujących kwot

– kwoty 30.000 zł tytułem prac mających na celu usunięcie wadliwej nawierzchni i wykonanie nowej nawierzchni tej pochylni przy użyciu żywicy z posypką

– kwoty 25.000 zł tytułem prac mających na celu usunięcie wadliwej kostki betonowej i położenie kostki niepopękanej, nieporysowanej i nieodbarwionej

– kwoty 27.000 zł tytułem zabezpieczenia 8 rzygaczy położonych na dachu budynku przy klatkach: K, L, M, N, O, P, R, S przed wypadaniem kamieni/żwiru z dachów poprzez zabezpieczenie wyżej wymienionych żygaczy i pluwii przed wpadaniem kamieni/żwiru z dachu.

Więcej informacji dotyczących zasad formułowaniu pozwu znajduje się w tym miejscu.

Pozew przeciwko deweloperowi – przedawnienie roszczeń

Zgodnie z treścią art. 568 k.c. § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, o ile wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przez wydanie rzeczy kupującemu należy rozumieć dzień wydania lokalu pierwszemu z nabywców. Natomiast w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa zadecyduje o dochodzeniu swojego roszczenia na podstawie art. 471 Kodeksu Cywilnego, wówczas roszczenie przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wykrycia wady budynku (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13).

Pozew przeciwko deweloperowi – zabezpieczenie roszczeń

W wielu przypadkach, w szczególności z uwagi na charakter wad, w interesie wspólnoty mieszkaniowej może być również złożenie wniosku o zabezpieczenie roszczeń. Więcej informacji odnoszących się do mechanizmu znajduje się w tym miejscu.

Komentarz Kancelarii Prawnej Capital Legal

Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości jest problemem, który dotyczy wielu wspólnot mieszkaniowych. Z naszej praktyki wynika, iż pierwsze wady nieruchomości pojawiają się już w pierwszym roku po oddaniu nieruchomości przez dewelopera. Mieszkańcy mają wówczas dwa roszczenia, które przysługują im przeciwko deweloperom – przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi oraz przepisy dotyczące odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera. Warto jednak pamiętać, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, pierwszym krokiem powinno być jednak dokonanie cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, powzięcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej upoważniającej zarządu do podejmowania czynności w celu dochodzenia roszczeń od dewelopera oraz uchwały upoważniającej zarząd do udzielenia pełnomocnictwa procesowego w sprawie.

Jeśli po lekturze artykułu, chcieliby Państwo uzyskać więcej informacji na temat praktycznych kwestii w dochodzeniu roszczeń od deweloperów, zapraszamy do kontaktu.