1 godzina temu
Przed urzędami gmin ustawiają się kolejki jak w PRL-u. Ludzie przychodzą o świcie, żeby zdążyć złożyć wniosek przed końcem 2025 roku. Po tej dacie mogą stracić prawo do budowy na własnej działce. To jednak nie wszystko. 4 listopada weszła kolejna nowelizacja, a planowana pozostało inna. Rząd mógłby przyjąć zmiany, które zamkną drzwi przed większością osób bez aktu notarialnego.
Fot. Shutterstock
Urzędy pod oblężeniem
Polacy masowo składają wnioski o warunki zabudowy, bo wiedzą – jeżeli nie zdążą przed końcem roku, mogą stracić prawo do budowy na własnej działce. Rząd już pracuje nad kolejną nowelizacją, która zamknie drzwi przed większością osób planujących budowę. A gminy pękają pod ciężarem setek tysięcy wniosków, których fizycznie nie są w stanie rozpatrzyć na czas.
Liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła w tym roku dwukrotnie w porównaniu z rokiem ubiegłym. W niektórych gminach urzędnicy przyjmują dziś tyle samo wniosków co normalnie w całym kwartale. Kolejki ciągną się przez korytarze, a terminy rozpatrywania spraw rosną z tygodnia na tydzień.
W urzędach stoją nie tylko ludzie planujący budowę w ciągu najbliższych miesięcy. Wnioski składają osoby myślące o domu za 5 czy 10 lat. Składają je choćby ludzie, którzy w ogóle nie są pewni, czy kiedykolwiek będą budować – ale wolą mieć zabezpieczoną opcję na przyszłość.
Gminy desperacko zatrudniają pracowników na umowy tymczasowe, podpisują drogie kontrakty z urbanistami, zlecają obsługę wniosków firmom zewnętrznym. Koszt rozpatrzenia jednej decyzji wzrósł do kilkuset złotych. Za każdy dzień opóźnienia gmina płaciła 500 złotych kary, a w małych gminach kary przekroczyły już dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie – pieniądze, które powinny pójść na drogi czy szkoły, trafiały do budżetu państwa jako sankcja za niemożliwe do wykonania zadanie.
Rząd zareagował dopiero 4 listopada 2025 roku. Prezydent podpisał wtedy nowelizację, która zawiesza kary dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji do końca 2026 roku. Problem w tym, iż wiele urzędów już zapłaciło wysokie sumy zanim zmiana weszła w życie – pieniądze, których nie odzyskają.
Pierwsza rewolucja – plany ogólne zastąpią studia
Reforma planowania przestrzennego z 2023 roku nałożyła na gminy obowiązek uchwalenia zupełnie nowego dokumentu – planu ogólnego. To akt prawa miejscowego, który zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Pierwotnie gminy miały czas do końca 2025 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydłużyło później termin do 30 czerwca 2026 roku, bo gwałtownie okazało się, iż pierwotny harmonogram był całkowicie nierealny. Ale choćby ten dodatkowy czas to za mało.
Po uchwaleniu planów ogólnych warunki zabudowy będą wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w nowych dokumentach. To fundamentalna zmiana – nie każda działka będzie mogła być zabudowana, choćby jeżeli dziś są na niej wszystkie media i stoi obok kilka domów.
Jeśli złożysz wniosek przed końcem 2025 roku, gmina rozpatrzy go według starych, korzystnych zasad – choćby jeżeli decyzja zostanie wydana dopiero za rok czy dwa. Taka decyzja będzie bezterminowa i będziesz mógł wykorzystać ją choćby za dekadę.
Ale jeżeli złożysz wniosek w styczniu 2026 roku, możesz w ogóle nie dostać decyzji – gmina może nie zdążyć uchwalić planu ogólnego albo twoja działka nie znajdzie się w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy.
Druga rewolucja – koniec z karami
To właśnie lawinowy wzrost wniosków zmuszał gminy do płacenia kar po 500 złotych dziennie za każde opóźnienie w wydaniu decyzji. Ustawowe terminy – 21 dni dla domów jednorodzinnych do 70 metrów kwadratowych i 90 dni dla pozostałych inwestycji – stały się niemożliwe do dotrzymania.
Ministerstwo i samorządy dostrzegły problem. We wrześniu 2025 roku do konsultacji skierowano projekt nowelizacji, który zakładał wstrzymanie stosowania kar do końca 2026 roku. Projekt przeszedł przez parlament i 4 listopada 2025 roku prezydent podpisał ustawę.
Od tego momentu gminy nie płacą już kar za opóźnienia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. To ulga dla budżetów samorządowych, ale nie rozwiązuje fundamentalnego problemu – choćby bez groźby kary gminy fizycznie nie są w stanie rozpatrzyć setek tysięcy wniosków, które wpłynęły w ostatnich miesiącach.
Trzecia rewolucja – tylko dla właścicieli w księgach wieczystych
Rząd i samorządy pracują nad kolejną nowelizacją ustawy, która ma radykalnie ograniczyć krąg osób uprawnionych do składania wniosków. Związek Miast Polskich już przedstawił ministerstwu swoją propozycję rozwiązania problemu zalewu wniosków.
Obecnie wniosek o warunki zabudowy może złożyć nie tylko właściciel działki. Może to zrobić dzierżawca, najemca, a choćby osoba, która dopiero planuje zakup nieruchomości i chce sprawdzić, czy będzie mogła na niej coś wybudować. Nie trzeba mieć tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością – wystarczy zamiar inwestycji.
To się może skończyć. Podczas Komisji Infrastruktury Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku Miast Polskich i ekspert do spraw legislacyjnych, przedstawił pomysł wprowadzenia wymogu wpisu do księgi wieczystej. Wnioski mogłyby składać wyłącznie osoby ujęte w księgach wieczystych jako właściciele nieruchomości.
Celem jest ukrócenie zalewu wniosków składanych do gmin przed uchwaleniem planów ogólnych i przyspieszenie prac nad dokumentami. Ministerstwo Rozwoju i Technologii współpracuje ze Związkiem Miast Polskich nad kolejną nowelizacją, która wprowadzi te zmiany – choć nie wiadomo jeszcze, kiedy projekt trafi do Sejmu.
Większość gmin na samym początku drogi
Według danych przedstawionych przez wiceministra rozwoju i technologii Michała Jarosa w połowie listopada 2025 roku ponad 90 procent gmin rozpoczęło prace nad planami ogólnymi. To brzmi optymistycznie, ale diabeł tkwi w szczegółach.
Zdecydowana większość gmin znajduje się dopiero na początkowych etapach procedury. Aż 39 procent wciąż przygotowuje zamówienie publiczne na wybór wykonawcy zewnętrznego, który ma opracować plan ogólny. To najwcześniejszy możliwy etap – gminy choćby nie rozpoczęły jeszcze adekwatnych prac planistycznych.
Analiza wniosków złożonych przez mieszkańców zakończyła się w 51 procentach gmin. Projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem sporządziło zaledwie 30 procent gmin. Tylko 20 procent wystąpiło o wymagane opinie i uzgodnienia, a jedynie 10 procent zakończyło ten etap i wprowadziło do projektu zmiany. Konsultacje społeczne przeprowadziło raptem 2 procent gmin.
Stan faktyczny pozostało bardziej dramatyczny. Do końca listopada 2025 roku plan ogólny został uchwalony w zaledwie dwóch gminach w całej Polsce – w Pyskowicach w województwie śląskim i w Chojnowie w województwie dolnośląskim. To wszystko. Dwie gminy na 2479.
Gminy wskazują, iż najbardziej pracochłonne i skomplikowane etapy to analiza wniosków mieszkańców, wyznaczenie stref planistycznych i obszarów uzupełnienia zabudowy oraz przeprowadzenie uzgodnień i konsultacji społecznych. Do opracowania poprawnego planu gminy potrzebują 2-3 lat, nie półtora roku przewidzianego w ustawie.
Ministerstwo próbuje wspierać gminy – nowelizacja z 4 listopada 2025 roku zmienia większość wymaganych uzgodnień na opinie. To uproszczenie procedury, ale nie rozwiązuje fundamentalnego problemu braku czasu i zasobów.
Co grozi gminom, które nie zdążą
Gminom, które nie uchwalą planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku, grozi paraliż inwestycyjny. Nie będą mogły wydawać żadnych decyzji o warunkach zabudowy – niezależnie od tego, gdzie leży działka i jaka jest wokół zabudowa. Nie będą też mogły uchwalać nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Stracą również szansę na dofinansowanie z Krajowego Planu Odbudowy. Rząd przewidział środki na opracowanie planów ogólnych, ale tylko dla gmin, które zdążą w terminie. Gminy, które spóźnią się choćby o dzień, będą musiały sfinansować dokumenty z własnych, często szczupłych budżetów.
Wyjątek stanowią gminy w 100 procentach pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące plany miejscowe nie wygasają 30 czerwca 2026 roku, więc takie gminy nie będą sparaliżowane choćby bez planu ogólnego. Problem w tym, iż dotyczy to głównie dużych miast – większość gmin wiejskich i małomiasteczkowych ma plany miejscowe tylko na fragmentach swojego terenu.
Na podstawie obecnych danych nie da się przewidzieć, ile gmin zdąży uchwalić plany ogólne. Ministerstwo ocenia, iż największe szanse mają te około 30 procent gmin, które zakończyły już analizę wniosków i sporządziły projekt. Pozostałe 70 procent gmin może nie zdążyć.
Decyzje ważne tylko 5 lat
Od 1 stycznia 2026 roku kończy się era bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie decyzje, które staną się prawomocne od początku roku, będą ważne maksymalnie przez 5 lat. Oznacza to, iż jeżeli w tym czasie nie uzyskasz pozwolenia na budowę lub nie zgłosisz zamiaru jej rozpoczęcia, decyzja straci moc.
To ogromna zmiana. Aktualnie inwestorzy mogą planować budowę choćby kilkanaście lat po uzyskaniu warunków zabudowy. Dla porównania – decyzje wydane i uprawomocnione do 31 grudnia 2025 roku zachowają swoją dotychczasową bezterminową ważność.
Jeśli więc zdążysz złożyć wniosek i otrzymać prawomocną decyzję przed końcem roku, będziesz mógł budować na tych warunkach za 10, 15 czy choćby 20 lat. jeżeli uprawomocni się ona w styczniu 2026 – będziesz miał tylko 5 lat.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli planujesz kiedykolwiek wybudować dom na swojej działce, nie ma czasu do stracenia. Wniosek złożony przed końcem 2025 roku to twoja polisa ubezpieczeniowa na wypadek, gdyby gmina nie zdążyła z planem ogólnym albo gdyby twoja działka nie znalazła się w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Czeka cię wyścig z czasem. Do końca roku zostało kilka tygodni, a kolejki w urzędach będą rosły z każdym dniem. Terminy rozpatrywania spraw już teraz sięgają kilku miesięcy. Im później złożysz wniosek, tym większe ryzyko, iż gmina nie zdąży go rozpatrzyć według starych przepisów.
Potrzebujesz kilku dokumentów – wypełnionego formularza wniosku, mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki i lokalizacji planowanego budynku, wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów. Geodeta może potrzebować choćby miesiąca na wykonanie mapy, więc musisz działać natychmiast.
Planowana nowelizacja ustawy, która ograniczy prawo składania wniosków tylko do właścicieli wpisanych do ksiąg wieczystych, sprawia, iż sytuacja staje się jeszcze bardziej pilna. jeżeli jesteś dzierżawcą, najemcą albo dopiero planujesz zakup działki – możesz stracić szansę na uzyskanie warunków zabudowy na długie miesiące, a może choćby lata.
Bez decyzji wydanej na podstawie wniosku złożonego w 2025 roku możesz zostać z działką, na której przez bliżej nieokreślony czas nie wybudujesz absolutnie nic. Działka budowlana warta dziś 150-200 tysięcy złotych może zamienić się w działkę rolną wartą raptem 30-50 tysięcy złotych.
To nie są abstrakcyjne scenariusze – to realne ryzyko, które dotyczy setek tysięcy właścicieli działek w całej Polsce. jeżeli nie masz wystarczających pieniędzy na budowę w najbliższych latach, złóż wniosek mimo wszystko. Nowa decyzja będzie ważna przez 5 lat od uprawomocnienia się, ale najważniejsze, iż w ogóle ją otrzymasz.
To twoja ostatnia szansa na zabezpieczenie prawa do budowy na własnej ziemi przed rewolucją w planowaniu przestrzennym, która zmieni polski krajobraz na następne dekady.
