3 godzin temu
Sejm zdecydował – teraz egzekucja z nieruchomości może przebiec błyskawicznie i bez żadnego ostrzeżenia dla właściciela. Nowe przepisy czekają tylko na podpis prezydenta. Eksperci ostrzegają: wielu dłużników może stracić dach nad głową, zanim w ogóle zorientują się co się dzieje.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Koniec z tradycyjnymi licytacjami. Wszystko przejdzie do sieci
Sejm przyjął poprawki Senatu do nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego, która odwraca dotychczasowe zasady sprzedaży nieruchomości w egzekucji komorniczej. Od momentu wejścia w życie przepisów – co nastąpi miesiąc po podpisie prezydenta – elektroniczna licytacja stanie się domyślną formą sprzedaży zajętych mieszkań i domów. Licytacja publiczna będzie możliwa tylko wtedy, gdy wierzyciel wyraźnie o nią poprosi. w tej chwili działa dokładnie na odwrót – e-licytacja wymaga specjalnego wniosku, a jeżeli go nie ma, przeprowadza się tradycyjny przetarg.
Ministerstwo Sprawiedliwości od lat przekonywało, iż taka zmiana przyspieszy egzekucję i zwiększy skuteczność windykacji. Licytacje elektroniczne funkcjonują w Polsce od września 2021 roku, ale dotychczas były rzadko stosowane, bo wymagały inicjatywy wierzyciela. Teraz staną się standardem – chyba iż ktoś wyraźnie zażąda innej formy.
Żadnego zawiadomienia dla dłużnika. Senat wykreślił obowiązek informowania
Najbardziej kontrowersyjna zmiana dotyczy jednak czegoś innego – obowiązku informowania dłużnika o licytacji. Senat zdecydował o rezygnacji z tego wymogu, a Sejm poparł tę poprawkę. Uzasadnienie? Skoro elektroniczna licytacja wynika teraz wprost z przepisów prawa, informowanie o tym dłużnika uznano za zbędne. W praktyce oznacza to, iż właściciel zajętej nieruchomości może się dowiedzieć o sprzedaży swojego mieszkania dopiero wtedy, gdy będzie już za późno na jakąkolwiek reakcję.
Według obecnych przepisów komornik ma tydzień na zawiadomienie dłużnika o planowanej e-licytacji. W zawiadomieniu wskazuje nieruchomość i informuje o prawie do wskazania kolejności, w jakiej mają być licytowane poszczególne części majątku – jeżeli zajęto ich więcej. Po nowelizacji tego obowiązku nie będzie. Portal informacyjny Krajowej Rady Komorniczej opublikuje ogłoszenie co najmniej dwa tygodnie przed licytacją, ale to dłużnik będzie musiał sam aktywnie monitorować, czy przypadkiem nie wystawiono jego mieszkania na sprzedaż.
Licytacja trwa tydzień. Można ją przegapić scrollując media społecznościowe
Elektroniczna licytacja nieruchomości działa zupełnie inaczej niż tradycyjna. Przetarg toczy się przez siedem dni w systemie teleinformatycznym obsługiwanym przez Krajową Radę Komorniczą. Każdy zainteresowany kupnem musi najpierw założyć indywidualne konto w systemie i wpłacić rękojmię – najpóźniej dwa dni przed rozpoczęciem licytacji. Rękojmia trafia na rachunek bankowy komornika, a za datę jej złożenia uznaje się dzień, kiedy środki wpłyną na konto.
Przez cały tydzień licytacji uczestnicy mogą składać oferty, podnosząc cenę. Wygrywa ten, kto w momencie zakończenia przetargu zaoferował najwyższą kwotę. Komornik informuje wszystkich przez system o wyłonieniu zwycięzcy, a sąd wydaje postanowienie o przybiciu w ciągu tygodnia od otrzymania protokołu z przebiegu licytacji.
W teorii brzmi to sprawnie i nowoczesnie. W praktyce dla dłużnika, który nie śledzi na bieżąco portalu komorniczego, może to oznaczać totalną katastrofę. Siedem dni to bardzo krótki czas na reakcję, zwłaszcza gdy nikt nie poinformuje właściciela wprost o grożącej mu utracie mieszkania.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli masz jakiekolwiek zaległości, które mogą prowadzić do egzekucji komorniczej, musisz teraz działać znacznie bardziej aktywnie niż dotychczas. Czekanie na oficjalne pismo od komornika może skończyć się tym, iż twoje mieszkanie zostanie sprzedane zanim w ogóle się zorientujesz. Najważniejsze to regularnie sprawdzać portal elicytacje.komornik.pl – to właśnie tam pojawiają się wszystkie ogłoszenia o licytacjach elektronicznych. Możesz też założyć alerty w wyszukiwarkach internetowych z nazwiskiem, adresem nieruchomości lub numerami ksiąg wieczystych.
Drugie najważniejsze działanie to natychmiastowe reagowanie na każde pismo z kancelarii komorniczej. choćby jeżeli dotyczy pozornie błahej sprawy, nie ignoruj go. Egzekucja komornicza rozwija się etapami i im wcześniej zaczniesz działać, tym większe masz szanse na ugodę z wierzycielem lub rozłożenie długu na raty. Pamiętaj też, iż możesz złożyć wniosek o umorzenie lub zawieszenie postępowania egzekucyjnego, jeżeli twoja sytuacja finansowa jest naprawdę dramatyczna – ale musisz to zrobić zanim dojdzie do licytacji.
Jak się chronić przed utratą mieszkania?
Najskuteczniejsza ochrona to proaktywne działanie zanim sprawa trafi w ogóle do komornika. jeżeli masz długi wobec banku, operatora telekomunikacyjnego czy innych wierzycieli, nie czekaj aż otrzymają tytuł wykonawczy i wszczną egzekucję. Kontaktuj się z wierzycielem, negocjuj raty, proś o odroczenie płatności. Większość firm woli mieć pewność spłaty w ratach niż ryzykować długotrwałą egzekucję, która może zakończyć się odzyskaniem tylko ułamka należności.
Gdy egzekucja już się rozpocznie, natychmiast sprawdź jakie masz opcje. Komornik może zgodzić się na dobrowolną spłatę w ratach przed przystąpieniem do zajęcia nieruchomości. Możesz też wnioskować o to, żeby komornik najpierw zajął inne składniki majątku – na przykład samochód czy oszczędności – zanim sięgnie po mieszkanie. Prawo przewiduje określoną kolejność egzekucji, ale musisz aktywnie o swoje prawa walczyć.
Istotna jest również kwestia tak zwanego minimum egzystencji. jeżeli mieszkanie stanowi twoje jedyne lokum i nie masz gdzie się przenieść, możesz próbować wykazać, iż jego sprzedaż naruszy konstytucyjne prawo do godnych warunków życia. Takie sprawy są jednak rozpatrywane indywidualnie przez sądy i wymagają pomocy prawnika.
Wierzyciele zyskają, dłużnicy stracą szansę na negocjacje
Zwolennicy nowych przepisów przekonują, iż elektroniczne licytacje zwiększają konkurencję między kupującymi, co prowadzi do wyższych cen sprzedaży. W teorii oznacza to korzyść także dla dłużnika – im więcej uzyska się ze sprzedaży mieszkania, tym mniejszy pozostanie niespłacony dług. Krajowa Rada Komornicza od lat lobbowała za uczynieniem e-licytacji domyślną formą egzekucji, wskazując na większą transparentność i bezpieczeństwo procesu. W tradycyjnych licytacjach publicznych zdarzały się bowiem przypadki zastraszania potencjalnych kupców przez osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości za najniższą możliwą cenę.
Z drugiej strony krytycy ostrzegają, iż brak bezpośredniego zawiadomienia dłużnika to krok za daleko. Nowe przepisy zakładają, iż każdy właściciel zajętej nieruchomości będzie systematycznie sprawdzał portal komorników i szukał tam informacji o własnym mieszkaniu. W praktyce większość osób w trudnej sytuacji finansowej nie ma ani świadomości prawnej, ani nawyków regularnego monitorowania tego typu stron internetowych. Skutek może być dramatyczny – ludzie stracą domy nie dlatego, iż nie chcieli reagować, ale dlatego iż w ogóle się nie dowiedzieli o grożącym im niebezpieczeństwie.
Dla egzekucji rozpoczętych wcześniej będą stare zasady
Nowelizacja przewiduje przepisy przejściowe, które mają znaczenie dla osób już objętych postępowaniem egzekucyjnym. Do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów stosuje się dotychczasowe regulacje. Oznacza to, iż jeżeli twoja nieruchomość została zajęta przez komornika przed wejściem w życie nowelizacji, egzekucja będzie prowadzona według starych zasad – licytacja elektroniczna tylko na wniosek wierzyciela, a ty otrzymasz zawiadomienie o planowanej sprzedaży.
Nowe zasady zaczną obowiązywać miesiąc po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw, które nastąpi po podpisaniu przez prezydenta. Wszystkie postępowania egzekucyjne rozpoczęte po tej dacie będą już automatycznie kierowane na tor elektroniczny, bez konieczności osobnego informowania właściciela o formie licytacji.
