Urzędy toną we wnioskach. Polacy zorientowali się, iż będą zmiany w prawie. Wszyscy biegną do urzędów

Właściciele działek mają tylko kilka miesięcy, żeby zabezpieczyć swoje inwestycje. Po 30 czerwca 2026 roku uzyskanie warunków zabudowy będzie możliwe wyłącznie w gminach z planem ogólnym – a takich może być mniej niż połowa. Decyzje wydane po tej dacie będą ważne tylko przez pięć lat.

Fot. Warszawa w Pigułce

Wyścig z czasem trwa już od miesięcy

Na koniec kwietnia 2025 żadna z gmin nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego, a zaledwie kilkadziesiąt z 2479 gmin opublikowało jego projekt. Mimo to właściciele działek masowo składają wnioski o warunki zabudowy. Liczba wniosków wzrosła w niektórych gminach dwukrotnie w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Powód paniki jest prosty: decyzje o warunkach zabudowy, które uprawomocnią się przed końcem 2025 roku, będą ważne bezterminowo. Te wydane później będą obowiązywać tylko przez pięć lat. A po 30 czerwca 2026 roku – jeżeli gmina nie będzie miała planu ogólnego – wydawanie takich decyzji stanie się niemożliwe.

Projekt nowelizujący ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesunął wprowadzanie planów ogólnych z 1 stycznia 2026 r. na 30 czerwca 2026 r. To pół roku więcej dla gmin, ale eksperci ostrzegają, iż i tak wiele z nich nie zdąży.

Urzędy toną we wnioskach, a kary rosną

Gminy desperacko próbują nadążyć za lawiną wniosków. Czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy może wynosić od kilku miesięcy do choćby roku. Teoretycznie urzędy mają 90 dni na rozpatrzenie sprawy, ale w praktyce terminy są regularnie przekraczane.

Za każdy dzień opóźnienia samorządy płacą kary. Niektóre gminy otwarcie przyznają, iż znajdują się w stanie bliskim administracyjnego paraliżu. Zatrudniają dodatkowych pracowników, zlecają zadania zewnętrznym firmom, ale i tak nie nadążają.

Koszt pojedynczej decyzji wzrósł do kilkuset złotych, ale mimo zwiększonych nakładów urzędy borykają się z narastającymi opóźnieniami. Każdy brakujący dokument cofa sprawę o kolejne tygodnie.

Koniec zabudowy wszędzie – nadchodzą ograniczenia

Po 30 czerwca 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą mogły zostać wydane tylko w gminach, które uchwaliły plan ogólny. To fundamentalna zmiana w polskim systemie planowania przestrzennego.

Dotychczas można było wybudować dom praktycznie wszędzie, gdzie pozwalało na to studium uwarunkowań gminy. Od lipca 2026 roku będzie można to zrobić wyłącznie w specjalnie wyznaczonych „obszarach uzupełnienia zabudowy” określonych w planie ogólnym.

Obszar analizowany zostanie wyznaczony w odległości nie większej niż 200 metrów od granicy działki, podczas gdy wcześniej brak było górnej granicy tej odległości. To kolejne ograniczenie dla inwestorów.

Tylko co czwarta gmina może zdążyć

Około 75% gmin zgłosiło rozpoczęcie prac nad planem ogólnym. To oznacza, iż co czwarta gmina może w ogóle nie zdążyć z dokumentem do 30 czerwca 2026 roku. W takich miejscach nowe inwestycje będą możliwe wyłącznie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania – a takimi jest tylko 33% powierzchni Polski.

Do końca lipca 2025 jedynie gmina Pyskowice uchwaliła plan ogólny. Tymczasem wiele innych gmin wciąż nie rozpoczęło formalnie prac nad jego opracowaniem. To pokazuje skalę wyzwań organizacyjnych i kadrowych, z jakimi mierzą się samorządy.

Większe i bardziej zamożne ośrodki prawdopodobnie poradzą sobie z tym problemem – często posiadają własnych specjalistów oraz niezbędne środki. Jednak dla wielu mniejszych gmin będzie to prawdziwy problem.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli masz działkę lub planujesz jej zakup, zostały ci dosłownie miesiące na zabezpieczenie prawa do budowy. najważniejsze jest złożenie wniosków i uzyskanie prawomocnych decyzji przed końcem 2025 roku.

Wydana w tej chwili decyzja o warunkach zabudowy będzie bezterminowa i da prawo do budowy na lata. Te wydawane od 1 stycznia 2026 roku będą ważne tylko pięć lat. To oznacza, iż jeżeli nie zdążysz z budową w tym czasie, będziesz musiał ponownie ubiegać się o warunki zabudowy – ale już na nowych, dużo bardziej restrykcyjnych zasadach.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, sprawdź koniecznie, czy gmina ma uchwalony plan ogólny lub czy jest bliska jego przyjęcia. W umowie ze sprzedającym warto wprowadzić zapisy zabezpieczające przed nieuzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Rolnicy w jeszcze trudniejszej sytuacji

Minister rolnictwa Jacek Czerniak przyznał, iż do tej pory resort wydał opinię do zaledwie 280 planów ogólnych z 2479 gmin w Polsce. To pokazuje skalę wyzwania dla sektora rolnego.

Rząd deklaruje, iż rolnicy zachowają prawo do rozbudowy siedlisk, ale nie chce „automatycznej mieszkaniówki przy każdym gospodarstwie”. Jak wyjaśnił dyrektor Michał Gil z Ministerstwa Rozwoju i Technologii: „Nie chcemy zasady generalnej, iż obok każdej zabudowy siedliskowej można tworzyć nową zabudowę mieszkaniową”.

To oznacza, iż choćby gospodarstwa rolne mogą mieć problemy z rozbudową, jeżeli nowy plan ogólny nie przewidzi takiej możliwości.

Praktyczne kroki w ostatnich miesiącach

Jeśli posiadasz działkę, nie zwlekaj ze złożeniem wniosku o warunki zabudowy. Wydłużenie terminu o pół roku to szansa dla gmin na dokończenie procedur, ale nie gwarancja, iż wszystkie zdążą.

Przygotuj kompletną dokumentację już na etapie składania wniosku. Skonsultuj się z architektami lub urbanistami, aby uniknąć konieczności uzupełniania dokumentów i związanych z tym opóźnień. W praktyce oznacza to, iż warto złożyć wniosek o warunki zabudowy odpowiednio wcześnie, aby urząd zdążył go rozpatrzyć przed końcem 2025 roku.

Sprawdź stan prac nad planem ogólnym w swojej gminie. Te gminy, które zgłosiły problemy z uzgodnieniami lub otrzymały dużo uwag społecznych, mogą nie zdążyć z dokumentem do 30 czerwca 2026 roku.

Długoterminowe skutki dla rynku nieruchomości

Zmiana przepisów może fundamentalnie przekształcić polski rynek nieruchomości. Gminy bez planów ogólnych mogą zostać praktycznie wyłączone z możliwości nowej zabudowy na lata. To wpłynie na ceny gruntów – znacznie wzrosną w miejscach, gdzie zabudowa pozostanie możliwa.

Reforma ma uporządkować przestrzeń – zmniejszyć chaos zabudowy, ograniczyć jej „rozlewanie się”. Eksperci wskazują, iż chaos przestrzenny kosztuje miliardy – rozproszenie zabudowy obciąża gminy i ogranicza rozwój. Reforma ma ten chaos zatrzymać, ale jej skutkiem może być paraliż inwestycyjny w wielu gminach.

Właściciele działek, którzy nie zdążą z wnioskami, mogą czekać na możliwość budowy choćby dekadę – do momentu, gdy gmina przyjmie plan ogólny i wyznaczy ich teren jako obszar uzupełnienia zabudowy.

To może być ostatni moment na zabezpieczenie prawa do budowy na własnej ziemi. Wydane wcześniej decyzje pozostają ważne bezterminowo – to może okazać się najważniejszą inwestycją w najbliższych miesiącach.