Urząd zapuka do drzwi. Za brak dokumentów grożą poważne konsekwencje

Dwa lata temu, 28 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy wprowadzająca obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla określonych nieruchomości, jednocześnie ustanawiając system kontroli przestrzegania tych przepisów. Po blisko dwóch latach funkcjonowania nowego prawa, inspekcje realizowane są regularnie.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Świadectwo charakterystyki energetycznej, często określane jako certyfikat energetyczny, to dokument, który zawiera informacje o efektywności energetycznej budynku lub lokalu. Określa on, ile energii potrzeba do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, podgrzewania wody i oświetlenia danej przestrzeni. W praktyce jest to swego rodzaju „dowód osobisty” nieruchomości pod względem jej energochłonności, pozwalający potencjalnym nabywcom lub najemcom oszacować przyszłe koszty eksploatacyjne związane z zużyciem energii.

Choć przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej istniały w polskim prawodawstwie już wcześniej, to dopiero nowelizacja z 2023 roku wprowadziła skuteczne mechanizmy egzekwowania tego obowiązku. Przed tą zmianą wymóg ten był często ignorowany, a transakcje zawierane bez przekazania tego dokumentu nie spotykały się z żadnymi konsekwencjami. Obecne regulacje zmieniły tę sytuację diametralnie, wprowadzając nie tylko formalny obowiązek, ale również konkretne sankcje za jego nieprzestrzeganie.

Jednym z najczęstszych nieporozumień dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej jest przekonanie, iż każdy właściciel nieruchomości musi je posiadać. W rzeczywistości obowiązek ten jest warunkowy i zależy od sposobu użytkowania budynku lub lokalu. Osoby, które wykorzystują swoją nieruchomość wyłącznie „na własny użytek”, czyli mieszkają w niej bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu, nie muszą martwić się o wyrobienie certyfikatu. Jest to istotne rozróżnienie, które pozwala milionom Polaków zamieszkałych we własnych domach czy mieszkaniach funkcjonować bez tego dokumentu.

Sytuacja zmienia się diametralnie w momencie, gdy właściciel decyduje się na sprzedaż lub wynajem swojej nieruchomości. Przepisy jasno określają trzy scenariusze, w których posiadanie i przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej staje się obligatoryjne: przy zbywaniu budynku lub lokalu na podstawie umowy sprzedaży, przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przy zawieraniu umowy najmu. W każdym z tych przypadków sprzedający lub wynajmujący ma obowiązek nie tylko pokazać, ale również fizycznie przekazać oryginał lub kopię świadectwa drugiej stronie transakcji.

System egzekwowania tego obowiązku został zaprojektowany w sposób, który angażuje notariuszy jako swego rodzaju „strażników” przestrzegania przepisów. Podczas finalizacji transakcji sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. jeżeli sprzedający nie dopełnił tego obowiązku, notariusz musi pouczyć go o możliwych konsekwencjach, w tym o ryzyku nałożenia kary grzywny. Jest to istotny element systemu, ponieważ wprowadza dodatkową warstwę kontroli niezależną od działań inspektorów.

Po niemal dwóch latach od wprowadzenia tych przepisów, system kontroli działa na pełnych obrotach. Inspektorzy regularnie sprawdzają nie tylko posiadanie świadectwa, ale również jego aktualność i zgodność ze stanem faktycznym nieruchomości. Co istotne, kontrole te nie zawsze są zapowiadane i często realizowane są przy okazji innych rutynowych inspekcji, takich jak przeglądy kominiarskie, kontrole stanu technicznego budynku czy weryfikacje zgodności używanych źródeł ciepła z obowiązującymi normami emisyjnymi.

Częstotliwość kontroli jest uzależniona od mocy kotła zainstalowanego w budynku. W praktyce oznacza to, iż właściciele nieruchomości wyposażonych w większe systemy grzewcze mogą spodziewać się wizyt kontrolerów częściej niż ci, którzy posiadają mniejsze instalacje. Zgodnie z przepisami, kontrole mogą odbywać się raz na 2, 3, 4 lub 5 lat, w zależności od mocy zainstalowanego źródła ciepła. Ta różnica w częstotliwości odzwierciedla potencjalny wpływ danej instalacji na środowisko i zużycie energii – im większa moc, tym większy potencjalny wpływ, a co za tym idzie, częstsze kontrole.

Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej wymaga zaangażowania certyfikowanego specjalisty. Tylko osoby posiadające odpowiednie uprawnienia mogą sporządzać te dokumenty, co ma gwarantować ich rzetelność i zgodność z metodologią oceny efektywności energetycznej budynków. Uprawniony specjalista przeprowadza szczegółową analizę nieruchomości, uwzględniając takie czynniki jak izolacja termiczna, systemy grzewcze i chłodzące, wentylacja, oświetlenie oraz wykorzystywane źródła energii. Na podstawie tych danych określa klasę energetyczną budynku lub lokalu, która jest wyrażana w skali od A (najwyższa efektywność) do G (najniższa efektywność).

Koszt uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej może się znacząco różnić w zależności od wielkości i typu nieruchomości, jej lokalizacji oraz kompleksowości wymaganych pomiarów. Przeciętnie, za certyfikat dla mieszkania o powierzchni do 100 m² właściciel musi zapłacić od 300 do 700 złotych, natomiast w przypadku domów jednorodzinnych kwota ta może wzrosnąć do 1000-1500 złotych. Jest to inwestycja, którą należy uwzględnić w budżecie związanym ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości.

Warto zauważyć, iż koszt certyfikatu jest relatywnie niewielki w porównaniu z potencjalnymi karami za niedopełnienie obowiązku jego posiadania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel, który nie przekaże świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie, naraża się na karę grzywny. W praktyce kary te mogą sięgać choćby kilku tysięcy złotych, co sprawia, iż próba zaoszczędzenia na certyfikacie może okazać się bardzo kosztownym błędem.

Jednakże znaczenie świadectwa charakterystyki energetycznej wykracza daleko poza formalny wymóg prawny. Jest to dokument, który dostarcza cennych informacji zarówno dla obecnych, jak i przyszłych właścicieli czy najemców. Pozwala on oszacować rzeczywiste koszty eksploatacji nieruchomości związane z zużyciem energii, co w dobie wzrastających cen prądu i ogrzewania staje się coraz istotniejszym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie czy wynajmie.

Dla potencjalnych nabywców świadectwo charakterystyki energetycznej może stanowić istotny argument podczas negocjacji cenowych. Nieruchomość o wysokiej klasie energetycznej (A lub B) będzie generować niższe koszty eksploatacyjne, co może uzasadniać wyższą cenę zakupu. Z kolei budynek z niską klasą energetyczną (F lub G) będzie wiązał się z wyższymi rachunkami za ogrzewanie czy klimatyzację, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w niższej cenie sprzedaży lub wynajmu.

Rosnąca świadomość ekologiczna społeczeństwa sprawia, iż coraz więcej osób zwraca uwagę na aspekty środowiskowe przy wyborze nieruchomości. Świadectwo charakterystyki energetycznej dostarcza konkretnych informacji o wpływie budynku na środowisko, w tym o emisji CO2 związanej z jego użytkowaniem. Jest to istotny czynnik dla osób, które chcą minimalizować swój ślad węglowy i wybierać bardziej zrównoważone opcje mieszkaniowe.

Polski system świadectw charakterystyki energetycznej jest częścią szerszej europejskiej strategii na rzecz efektywności energetycznej budynków. Unia Europejska od lat konsekwentnie dąży do redukcji zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych w sektorze budownictwa, który odpowiada za około 40% całkowitego zużycia energii w Europie. Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nakłada na państwa członkowskie obowiązek wprowadzenia systemów certyfikacji energetycznej, a kolejne jej nowelizacje zwiększają wymagania w tym zakresie.

W najbliższych latach można spodziewać się dalszego zaostrzania przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków w całej Unii Europejskiej. Nowa dyrektywa EPBD, nad którą toczą się prace, prawdopodobnie wprowadzi jeszcze bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące minimalnych standardów energetycznych dla istniejących i nowo budowanych nieruchomości. Może to oznaczać, iż właściciele budynków o niskiej klasie energetycznej będą zmuszeni do przeprowadzenia prac termomodernizacyjnych, aby dostosować swoje nieruchomości do nowych wymogów.

W tym kontekście świadectwo charakterystyki energetycznej staje się nie tylko wymogiem formalnym, ale także praktycznym narzędziem pomagającym właścicielom nieruchomości planować niezbędne inwestycje w poprawę efektywności energetycznej. Dokument ten zawiera bowiem nie tylko informacje o aktualnym stanie budynku, ale również zalecenia dotyczące możliwych usprawnień, które mogłyby zwiększyć jego efektywność energetyczną.

Dla właścicieli nieruchomości, którzy planują sprzedaż lub wynajem w najbliższej przyszłości, najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie się do tego procesu. Warto z wyprzedzeniem zadbać o uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej, wybierając renomowanego i doświadczonego specjalistę, który przeprowadzi rzetelną ocenę. jeżeli certyfikat wykaże niską efektywność energetyczną, można rozważyć przeprowadzenie prostych modernizacji, takich jak uszczelnienie okien, izolacja poddasza czy wymiana oświetlenia na energooszczędne, które mogą poprawić klasę energetyczną budynku przy relatywnie niewielkich nakładach.

Warto również pamiętać, iż świadectwo charakterystyki energetycznej ma określony okres ważności. Dla nowo budowanych budynków oraz dla budynków poddanych znaczącej renowacji certyfikat jest istotny przez 10 lat od momentu jego sporządzenia. Po tym czasie lub w przypadku przeprowadzenia istotnych zmian wpływających na charakterystykę energetyczną budynku (np. termomodernizacja, wymiana okien, modernizacja systemu grzewczego) konieczne będzie uzyskanie nowego świadectwa.

Po niemal dwóch latach funkcjonowania zaostrzonego systemu egzekwowania obowiązku posiadania świadectw charakterystyki energetycznej, rynek nieruchomości w Polsce dostosował się do nowych wymagań. Osoby profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, takie jak pośrednicy czy deweloperzy, rutynowo uwzględniają koszt i czas potrzebny na uzyskanie certyfikatu w swoich planach sprzedażowych. Również świadomość kupujących i najemców wzrosła – coraz częściej wymagają oni przedstawienia świadectwa jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie czy wynajmie, traktując zawarte w nim informacje jako istotny czynnik w procesie wyboru nieruchomości.

Podsumowując, obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości stał się trwałym elementem polskiego rynku nieruchomości. System kontroli działa coraz sprawniej, a konsekwencje finansowe za nieprzestrzeganie przepisów mogą być dotkliwe. Jednocześnie, poza wymiarem formalnym, certyfikaty energetyczne pełnią istotną funkcję informacyjną, pomagając konsumentom podejmować bardziej świadome decyzje i przyczyniając się do ogólnej poprawy efektywności energetycznej zasobów mieszkaniowych w Polsce. W obliczu postępujących zmian klimatycznych i wzrastających cen energii, znaczenie tych dokumentów będzie tylko wzrastać, a przepisy ich dotyczące będą prawdopodobnie ewoluować w kierunku jeszcze większej rygorystyczności i skuteczności.