Twój dom czy mieszkanie trafiło do najgorszej kategorii? Nowe unijne klasy drastycznie obniżą wartość majątku Polaków

Za kilka miesięcy domy i mieszkania w Polsce dostaną oznaczenia dokładnie takie, jak lodówki czy pralki – od A+ do G. Brzmi niewinnie? Problem w tym, iż właściciele nieruchomości z najgorszą klasą mogą stanąć przed dylematem: albo wydadzą od kilkudziesięciu do choćby 200 000 zł na modernizację, albo ich dom stanie się praktycznie niesprzedawalny. A to dopiero początek – Francja już dziś zakazuje wynajmu mieszkań z najniższą oceną energetyczną.

Fot. Shutterstock

Od lodówki do domu – jedna skala dla wszystkiego

29 maja 2026 roku w Polsce zacznie obowiązywać nowy system klasyfikacji energetycznej budynków. Każda nieruchomość – od kawalerki po willę – dostanie literę od A+ do G, dokładnie tak jak sprzęt AGD. Klasa A+ to budynki, które wytwarzają więcej energii niż zużywają, czyli praktycznie maszyny do oszczędzania. Klasa G to przeciwieństwo – „wampiry energetyczne” pożerające setki kilowatów na metr kwadratowy rocznie.

Klasyfikacja będzie oparta na wskaźniku zapotrzebowania na energię pierwotną. Budynki w klasie A zużywają maksymalnie 63 kWh rocznie na metr kwadratowy. Dla porównania, dom w klasie G to ponad 250 kWh/m² rocznie – czyli rachunki za ogrzewanie choćby 5-6 razy wyższe niż w nowoczesnym domu. W praktyce różnica między „dobrym” a „złym” budynkiem to kilka tysięcy złotych rocznie na dodatek do kosztów utrzymania.

Bez świadectwa energetycznego nie sprzedasz ani nie wynajmiesz

Od kwietnia 2023 roku każda sprzedaż lub wynajem już wymaga świadectwa charakterystyki energetycznej, ale od 2026 roku pojawi się na nim konkretna litera. W ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie będzie trzeba podać klasę energetyczną – portale nieruchomości już teraz wymagają tego w formularzach. Brak dokumentu to grzywna do 5000 zł, a w przypadku budynków użyteczności publicznej choćby 20 000 zł.

Sporządzenie świadectwa to wydatek od 350 zł za mieszkanie w bloku do 1300 zł za dom jednorodzinny. Dokument jest istotny 10 lat, ale jeżeli przeprowadzisz termomodernizację – wymienisz okna, ocieplisz ściany – musisz go zaktualizować. W przeciwnym razie potencjalny kupiec zobaczy klasę G i może się wycofać, choćby jeżeli faktycznie dom jest już po remoncie.

Nowe domy automatycznie w klasie B

Zgodnie z obowiązującymi od 2021 roku warunkami technicznymi, wszystkie nowo budowane domy nie mogą zużywać więcej niż 70 kWh rocznie na metr kwadratowy. Po wprowadzeniu nowych klas energetycznych automatycznie trafią one do klasy B. To oznacza, iż praktycznie każdy dom wybudowany przed 2021 rokiem może mieć gorszą klasę, zwłaszcza jeżeli nigdy nie był termomodernizowany.

Francja już zakazała – Polska idzie tym tropem?

We Francji od 1 stycznia 2023 roku nie można wynajmować mieszkań z klasą G+, czyli zużywających ponad 450 kWh/m² rocznie. To dotknęło niemal 200 000 nieruchomości. W 2025 roku zakaz obejmie całą klasę G, w 2028 klasę F, a w 2034 klasę E. Szacunki mówią, iż ostatecznie pod zakaz może trafić 11 milionów mieszkań.

Francuscy właściciele domów z klasą F lub G już teraz nie mogą podnosić czynszu najemcom. W Niemczech badania pokazują, iż różnica wartości między domem w klasie A a klasą G jest gigantyczna – kupujący po prostu unikają najgorszych budynków, wiedząc, iż czeka ich kosztowna modernizacja.

W Polsce oficjalnie nie planuje się jeszcze zakazów sprzedaży czy wynajmu, ale sam fakt wprowadzenia klas zmieni rynek. Kto kupi dom z klasą G, wiedząc, iż za chwilę może być zmuszony do wydania kilkudziesięciu tysięcy na remont? Niektóre banki już rozważają gorsze warunki kredytowe dla nieruchomości o niskiej efektywności energetycznej.

Co się stanie z milionem polskich „wampirów energetycznych”?

Instytut Reform oszacował, iż w Polsce jest około 1 milion budynków, które trafią do najgorszej klasy G. To głównie domy wybudowane przed 1990 rokiem, bez jakiejkolwiek izolacji, ze starymi oknami i kotłami na węgiel. Razem odpowiadają za zużycie jednej trzeciej energii w całym sektorze mieszkaniowym.

Problem dotyczy przede wszystkim starszych osób na wsiach i w małych miastach, które często nie mają ani środków, ani zdolności kredytowej, żeby zmodernizować swoje domy. Dom po rodzicach, którym sami mieszkają od dekad, nagle może stać się trudny do sprzedaży – potomkowie chcący pozbyć się nieruchomości napotkają na kupców, którzy będą odejmować od ceny dziesiątki tysięcy złotych „na remont”.

Ile kosztuje podniesienie klasy energetycznej?

Kompleksowa termomodernizacja domu o powierzchni 150 m² to wydatek od 80 000 do choćby 200 000 zł. W zakres prac wchodzi:

Ocieplenie ścian zewnętrznych – od 150 do 250 zł za metr kwadratowy. Przy 200 metrach kwadratowych ścian to już 30 000-50 000 zł. Izolacja dachu to kolejne 100-200 zł/m², czyli przy dachu 120 m² jeszcze 12 000-24 000 zł.

Wymiana okien i drzwi – nowoczesne okna trzyszybowe to 1650-2450 zł za sztukę. W typowym domu wymiana wszystkich okien to 28 000-35 000 zł. Drzwi zewnętrzne to 3000-5000 zł.

Modernizacja systemu grzewczego – pompa ciepła to 30 000-50 000 zł, kocioł kondensacyjny 10 000-20 000 zł. Do tego często dochodzi konieczność wymiany grzejników i instalacji ogrzewania podłogowego (120-200 zł/m²).

Wentylacja z rekuperacją – 15 000-30 000 zł. Nie jest obowiązkowa, ale poprawia klasę energetyczną.

Łącznie dla domu z lat 70., bez izolacji i ze starym kotłem, kompleksowa modernizacja może kosztować 100 000-150 000 zł. To wydatek porównywalny z ceną samego domu w mniejszych miejscowościach.

Są pieniądze na dotacje, ale nie dla wszystkich

Program „Czyste Powietrze” oferuje do 135 000 zł dofinansowania dla gospodarstw o najniższych dochodach (do 1090 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym). Dla osób z wyższymi dochodami dotacja spada do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Problem w tym, iż procedura jest skomplikowana, wymaga audytu energetycznego, projektów, nadzoru – wszystko to dodatkowe koszty i czas.

Dodatkowo istnieje ulga termomodernizacyjna – możliwość odliczenia w zeznaniu podatkowym do 53 000 zł (106 000 zł dla małżeństw). Ale działa tylko dla osób, które faktycznie płacą podatek dochodowy – emeryt z niską emeryturą nie skorzysta.

Program „Moje Ciepło” wspiera nowe domy o niskim zapotrzebowaniu na energię, ale nie pomaga właścicielom starych budynków. Szacuje się, iż modernizacji wymaga około 70% budynków mieszkalnych w Polsce – to skala, której obecne programy nie są w stanie obsłużyć.

ETS2 – nowy podatek od ogrzewania uderzy w najgorsze domy

Od 2028 roku zacznie działać unijny system handlu emisjami dla budynków (ETS2). W praktyce oznacza to, iż dostawcy węgla, gazu i oleju opałowego zapłacą za emisję CO₂, a koszty przerzucą na końcowych odbiorców. Gospodarstwo domowe emitujące 6 ton CO₂ rocznie zapłaci dodatkowo 1200 zł w 2028 roku, a w 2030 roku dwa razy więcej.

Uderzenie będzie tym silniejsze, im gorsza klasa energetyczna budynku. Dom z klasą G ogrzewany węglem to rachunki wyższe o kilka tysięcy złotych rocznie. Właściciele będą stanąć przed wyborem: albo ponieść jednorazowy koszt modernizacji, albo płacić coraz więcej każdego roku.

Wartość nieruchomości pójdzie w dół – ale nie wszędzie jednakowo

Badania z rynków, gdzie klasy energetyczne funkcjonują od lat, pokazują jednoznacznie: budynki o wysokiej efektywności są warte o 15-25% więcej niż te niemodernizowane. Kupujący nie patrzą już tylko na metraż i lokalizację – sprawdzają, ile będą płacić za ogrzewanie.

W Polsce różnice mogą być jeszcze bardziej drastyczne. W dużych miastach, gdzie ceny są wysokie, klasa energetyczna może być jedynie jednym z wielu kryteriów. Ale w małych miejscowościach, gdzie ceny są niskie, dom z klasą G może stać się praktycznie niesprzedawalny – kto wydałby 300 000 zł na dom, wiedząc, iż musi dodatkowo wydać 100 000 zł na modernizację?

Dla właścicieli mieszkań w blokach sytuacja jest nieco lepsza – modernizacja całego budynku jest tańsza w przeliczeniu na lokal, a koszty rozkładają się na całą wspólnotę. Gorzej mają właściciele starych domów jednorodzinnych, którzy muszą sami udźwignąć cały ciężar finansowy.

Co możesz zrobić już teraz?

Jeśli planujesz sprzedaż lub wynajem w najbliższych latach, zamów świadectwo charakterystyki energetycznej jak najszybciej. Zobaczysz, w jakiej klasie jest Twój dom. jeżeli to klasa D, E, F lub G, przygotuj się na niższą cenę sprzedaży lub konieczność modernizacji.

Przed rozpoczęciem prac zamów audyt energetyczny (około 1200-2000 zł). Audytor wskaże, które działania dadzą najlepszy efekt w relacji do kosztów. Czasem wystarczy ocieplić dach i wymienić okna, żeby przeskoczyć o klasę wyżej – nie zawsze trzeba robić wszystko od razu.

Sprawdź, czy kwalifikujesz się do programu „Czyste Powietrze”. choćby jeżeli Twoje dochody są za wysokie na maksymalną dotację, możesz dostać wsparcie na część kosztów. Pamiętaj, iż po termomodernizacji rachunki za ogrzewanie spadną o 40-70% – to kilka tysięcy złotych rocznie, które zwrócą część inwestycji.

Jeśli kupujesz dom na rynku wtórnym, koniecznie sprawdź klasę energetyczną. Sprzedający często bagatelizują problem – „trzeba tylko coś doucieplić”. W rzeczywistości kompleksowa modernizacja to dziesiątki tysięcy złotych. Negocjuj cenę albo żądaj, by sprzedający najpierw zrobił termomodernizację.

Czy unikniemy scenariusza francuskiego?

Rząd polski oficjalnie nie planuje wprowadzania zakazów sprzedaży czy wynajmu dla najgorszych klas energetycznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, iż paszporty renowacji, które UE chce wprowadzić, mają być dobrowolne. Polska jest przeciwna obowiązkowym modernizacjom, argumentując, iż społeczeństwo nie udźwignie takich kosztów.

Ale rynek może zmusić do działania bez żadnych zakazów. jeżeli banki zaczną odmawiać kredytów na domy z klasą G, jeżeli kupujący będą omijać takie nieruchomości szerokim łukiem, efekt będzie ten sam. Dom z najgorszą klasą stanie się nieatrakcyjny, a właściciele i tak będą zmuszeni do modernizacji.

W Niemczech Minister Gospodarki wykluczył obowiązkowe remonty, ale zaznaczył, iż rząd będzie wspierać termomodernizacje dotacjami. Podobnie może potoczyć się to w Polsce – zamiast zakazów będą zachęty finansowe i presja rynkowa. Kto nie zmodernizuje, ten po prostu nie sprzeda.

Największym problemem pozostaje skala zjawiska i możliwości finansowe Polaków. Modernizacja 6 milionów budynków do 2050 roku to koszt szacowany na setki miliardów złotych. Obecne programy dotacyjne to kropla w morzu potrzeb. Bez masowego wsparcia finansowego dla najbiedniejszych właścicieli, Polska może się zmierzyć z problemem setek tysięcy domów, których nikt nie chce kupić.

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych.

Akty prawne omawiane w tekście: Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) z 2024 roku, Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 z późn. zm.), rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku (poz. 376 z późn. zm.), Warunki Techniczne WT2021 oraz planowane WT2026.
Inne źródła: Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Instytut Reform, Krajowa Agencja Poszanowania Energii, Strony programów: „Czyste Powietrze”, „Moje Ciepło”, Budujemy Dom, Rynek Pierwotny, Warszawa w Pigułce.