To już początek. Polacy masowo tracą swoje majątki. Dramat nadchodzi niespodziewanie

Tysiące właścicieli działek budowlanych w Polsce stoi przed widmem utraty wartości majątku zgromadzonego przez całe życie. Sprawa dotyczy nie tylko posiadaczy gruntów ale wszystkich którzy planowali budowę domu w ciągu najbliższych lat. Gminy mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych które zdecydują które tereny pozostaną budowlane a które staną się rolnymi leśnymi lub objętymi ochroną krajobrazu. Z 2479 gmin w Polsce zaledwie 2 zdążyły do grudnia 2025 roku – Pyskowice i Chojnów przy czym pierwszą wersję planu w Pyskowicach wojewoda unieważnił i gmina musiała uchwalać go ponownie. jeżeli gmina nie uchwali planu do końca czerwca nastąpi całkowita blokada inwestycyjna. Nie będzie można wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalić miejscowego planu zagospodarowania a właściciele działek stracą możliwość budowy przez nieokreślony czas.

fot. Warszawa w Pigułce

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym podpisana 28 listopada przez prezydenta i obowiązująca od 9 grudnia 2025 roku ratuje część właścicieli. Ci którzy złożyli wnioski o warunki zabudowy przed 16 października 2025 roku otrzymają decyzje bezterminowe choćby jeżeli gmina wyda je dopiero w 2026 roku. To fundamentalna zmiana dla setek tysięcy Polaków dla których działka budowlana stanowi zabezpieczenie finansowe na przyszłość lub planowane miejsce budowy domu rodzinnego. Osoby które złożyły wnioski po tej dacie otrzymają decyzje ważne tylko przez 5 lat od uprawomocnienia. Po tym czasie będą musiały wystąpić ponownie a gmina może odmówić jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu.

Dane przedstawione przez wiceministra Michała Jarosa w Sejmie w połowie listopada 2025 roku są alarmujące. Około 90 procent gmin formalnie rozpoczęło prace nad planami ogólnymi ale większość tkwi na etapie wstępnym nie dającym nadziei na terminowe zakończenie. Prawie 40 procent samorządów dopiero przygotowuje przetarg na wyłonienie wykonawcy dokumentu czyli de facto nie zaczęło merytorycznych prac. Zaledwie 30 procent gmin ma gotowy projekt planu a tylko 2 procent przeprowadziło obowiązkowe konsultacje społeczne które same w sobie realizowane są minimum 2 miesiące.

Średni czas procedury planistycznej od rozpoczęcia prac do uchwalenia planu ogólnego wynosi 15 do 20 miesięcy według doświadczeń gmin które zakończyły podobne procesy w przeszłości. Do końca czerwca 2026 roku pozostało niecałe 7 miesięcy. choćby przy największym optymizmie i zaangażowaniu wszystkich dostępnych zasobów ludzkich i finansowych szanse na uchwalenie planów przez wszystkie gminy są matematycznie zerowe. Problem polega na tym iż brak planu oznacza automatyczną blokadę inwestycyjną na terenie danej gminy co dotknęłoby miliony ludzi którzy nie będą mogli zbudować domu rozbudować istniejącego budynku ani zmienić sposobu użytkowania nieruchomości.

Urzędy gmin borykają się z zalewem wniosków o warunki zabudowy składanych przez przerażonych właścicieli działek którzy chcą zabezpieczyć swój majątek przed nadchodzącymi zmianami. Statystyczny urząd gminy przyjmował w poprzednich latach kilkadziesiąt wniosków miesięcznie co dawało urzędnikom komfortowy czas na ich rozpatrzenie. Dziś ta sama liczba wniosków wpływa w ciągu 1 tygodnia a w większych gminach podwarszawskich czy nadmorskich mowa o setkach dokumentów tygodniowo. Urzędnicy otwierają drzwi o 7 rano i zastają tłum ludzi czekających od świtu z termosami kawy kanapkami i leżakami jak przed premierą nowego iPhone’a. Kary finansowe za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały zawieszone do końca 2026 roku co daje gminom oddech ale nie rozwiązuje podstawowego problemu braku rąk do pracy. Do niedawna za zwłokę w wydaniu decyzji gmina płaciła 500 złotych dziennie opóźnienia co przy setkach zaległych spraw oznaczało dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie.

Z informacji Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej wynika iż propozycja wydłużenia terminu była przedmiotem rozmów z Komisją Europejską w ramach 4 rewizji Krajowego Planu Odbudowy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało modyfikację miernika dotyczącego liczby gmin obniżając wartość docelową z 80 procent do 50 procent gmin które przyjmą dokumenty do 31 sierpnia 2026 roku. Komisja Europejska propozycję oceniła pozytywnie co oznacza iż połowa gmin może nie zdążyć i nie będzie to traktowane jako porażka reformy. Problem polega na tym iż decyzja Komisji dotyczy tylko formalnego rozliczenia środków unijnych a nie polskiego prawa wewnętrznego. Ustawa przez cały czas wymaga od wszystkich gmin bez wyjątku uchwalenia planów do 30 czerwca 2026 roku. Połowa gmin w Polsce to ponad 1200 samorządów w których miliony ludzi nie będą mogli zbudować domu.

Związek Miast Polskich proponuje radykalne ograniczenie prawa składania wniosków o warunki zabudowy wyłącznie do osób wpisanych do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści. Marek Wójcik pełnomocnik zarządu Związku przedstawił projekt który nie został uwzględniony w grudniowej nowelizacji ale przez cały czas jest dyskutowany z Ministerstwem Rozwoju i Technologii jako element kolejnych zmian planowanych na pierwszą połowę 2026 roku. w tej chwili wniosek o warunki zabudowy może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki przyszły nabywca dzierżawca użytkownik choćby osoba która dopiero rozważa zakup gruntu i chce sprawdzić jego potencjał budowlany. Planowane ograniczenie uderzyłoby w dziesiątki tysięcy osób kupujących działki pod budowę. Standardową praktyką rynkową jest iż inwestor przed pójściem do notariusza i zapłaceniem setek tysięcy złotych składa wniosek o warunki zabudowy żeby mieć pewność iż na działce rzeczywiście można zrealizować planowaną inwestycję.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 roku twoja przyszła decyzja będzie bezterminowa niezależnie od tego kiedy gmina ją wyda. Nie musisz obawiać się iż po 5 latach stracisz status działki budowlanej i będziesz musiał składać wniosek ponownie. To fundamentalna ochrona wartości twojego majątku na dziesięciolecia więc jeżeli złożyłeś wniosek we właściwym terminie możesz spać spokojnie choćby jeżeli gmina będzie rozpatrywała go przez kolejne miesiące czy choćby lata.

Sprawdź natychmiast status swojej gminy w zakresie prac nad planem ogólnym na stronie Biuletynu Informacji Publicznej samorządu. jeżeli rada gminy nie podjęła jeszcze uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu albo jest na bardzo wczesnym etapie twoja działka ma większą szansę pozostać budowlaną bo gmina będzie miała mniej czasu w restrukturyzację przestrzeni. jeżeli gmina ma już zaawansowany projekt sprawdź czy twoja działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy bo to zadecyduje o jej przyszłości i możliwości budowy domu w kolejnych latach lub dekadach.

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy będą prowadziły do wydania decyzji ważnej tylko przez 5 lat od uprawomocnienia. Po tym czasie będziesz musiał wystąpić ponownie a gmina może odmówić jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu. 5 lat to dużo czasu w realizację inwestycji ale jeżeli odkładasz budowę na emeryturę za 10 czy 15 lat możesz zostać bez możliwości budowy bo twoja decyzja wygaśnie a nowa może być już niemożliwa do uzyskania zgodnie z nowym planem ogólnym który gmina uchwali w międzyczasie.

Przygotuj kompletną dokumentację z dużym wyprzedzeniem jeżeli planujesz składać wniosek w 2026 roku. Potrzebujesz wypisu z księgi wieczystej aktualnego nie starszego niż 3 miesiące wypisu z rejestru gruntów z urzędu gminy mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki sporządzonej przez uprawnionego geodetę. Geodeta robi taką mapę od 2 do 4 tygodni zależnie od obłożenia a w okresach szczytu jak w tej chwili choćby do 6 tygodni. Koszt mapy to od 500 do 1500 złotych w zależności od wielkości i kształtu działki. Pamiętaj iż kolejki w urzędach są ogromne więc choćby samo złożenie wniosku może wymagać przyjścia o 6 rano i czekania kilka godzin w kolejce.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel a jesteś spadkobiercą lub kupującym przed notariuszem działaj natychmiast żeby załatwić formalności. Wpis spadkobiercy do księgi wymaga postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku które samo w sobie można uzyskać dopiero po 6 miesiącach od śmierci spadkodawcy potem wniosek o wpis do księgi który sąd rozpatruje kolejne 2 do 4 miesiące. Łącznie proces może zająć rok a jeżeli w międzyczasie wejdzie ograniczenie składania wniosków tylko dla właścicieli wpisanych do księgi wieczystej stracisz możliwość zabezpieczenia działki i twój majątek może stracić wartość budowlaną zamieniając się w grunt rolny czy leśny warty ułamek obecnej ceny.

Monitoruj plany miejscowe i ogólne w twojej gminie żeby wiedzieć jak władze planują zakwalifikować twoją okolicę. Uczestnictwo w konsultacjach społecznych to twoje prawo i obowiązek – jeżeli nie zgadzasz się z projektowanym przeznaczeniem terenu składaj uwagi na piśmie w terminie wskazanym w ogłoszeniu o konsultacjach. Gmina musi się do nich ustosunkować a jeżeli nie uwzględni twoich racji możesz później zaskarżyć plan do wojewody lub sądu administracyjnego choć procedury sądowe mogą trwać latami i nie gwarantują sukcesu.