1 rok temu
Prawo odkupu
Sprzedaż nieruchomości gminnych na rzecz realizacji celów ustawy, tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, względnie ich dzieci i osób z nimi zamieszkujących, musi wiązać się z wprowadzeniem określonych instrumentów kontroli prawnej.
Ustawa wprowadza odrębną podstawę ustawowego prawa odkupu nieruchomości. Warunki wykonania tego prawa rada gminy musi obowiązkowo określić w uchwale o zbyciu nieruchomości. Zbycie nieruchomości musi nastąpić z zastrzeżeniem prawa odkupu. Przepisy ustawy zdecydowanie poszerzają katalog sytuacji, w których powstaje ustawowe prawo odkupu sprzedawanej nieruchomości gminnej.
Umowa sprzedaży nieruchomości wskazuje, iż wykonanie przez gminę prawa odkupu może nastąpić w następujących przypadkach:
- Niewykorzystania tej nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowej albo niezakończenia inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości;
- Objęcia inwestycją mieszkaniową, zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości większej łącznej liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, niż wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
- Niespełnienia innych wymagań określonych przez radę gminy.
Treść prawa odkupu wynika m.in. z art. 594 § 1 KC, zgodnie z którym z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.
Określenie terminu na wykonanie prawa odkupu to obowiązek przypisany radzie gminy – jako jeden z warunków zbycia nieruchomości w uchwale o zbyciu, jednakże warunki te muszą być zgodne z regulacjami KC. Zgodnie z przepisem art. 593 § 1 KC prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat 5. Termin dłuższy ulega skróceniu do 5 lat. Rada gminy może zatem ustalić termin wykonania prawa odkupu przez gminę maksymalnie na 5 lat. Bieg tego terminu rozpoczyna się od dnia następującego po dniu upływu terminu zakończenia inwestycji mieszkaniowej, określonego w umowie zawieranej na podstawie ustawy.
Należy podkreślić, iż mowa sprzedaży nieruchomości na podstawie ustawy może wskazywać, iż prawo odkupu przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości.
Dodatkowo ustawa wskazuje, iż prawo odkupu ujawniane jest w księdze wieczystej.
Prawo pierwokupu
Ustawa określa także zasady wykonania pierwokupu nieruchomości przez gminę. W okresie 20 lat od dnia zbycia nieruchomości przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości, lokalu, lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na sprzedawcę.
Regulacji dotyczących prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku przenoszenia własności lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo z którym spółdzielnia mieszkaniowa zawarła umowę o budowę lokalu.
Prawo pierwokupu przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze zbywanej nieruchomości.
Prawo pierwokupu, tak jak prawo odkupu, ujawnia się w księdze wieczystej.
Pierwokup wynikający z ustawy to typowy pierwokup ustawowy, z konsekwencjami przewidzianymi art. 599 § 1 KC, z którego wynika, iż o ile zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, albo o ile nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Dalej przepis art. 599 § 2 KC stanowi, iż o ile prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Odkup a pierwokup
Prawo odkupu stanowi prawo akcesoryjne w stosunku do umowy sprzedaży, podczas gdy prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone niezależnie od umowy sprzedaży. Ponadto prawo odkupu jest prawem terminowym, natomiast prawo pierwokupu nie jest ograniczone ustawowym terminem. Wykonanie prawa odkupu uzależnione jest od decyzji uprawnionego, a możliwość wykonania prawa pierwokupu zależy od zawarcia przez zobowiązanego warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią (M. Załucki, w: Załucki, Komentarz KC, 2023).
Z uzasadnienia projektu ustawy
Przywołane przepisy (wraz z przepisami powiązanymi, jak przepis wprowadzający możliwość wykonania prawa odkupu z tytułu objęcia inwestycją większej niż wskazana w umowie zbycia nieruchomości gminnej liczby lokali/budynków, czy przepis wyłączający w takim przypadku możliwość zastosowania bonifikaty) skutkują ograniczeniem liczby lokali/budynków bez wyodrębnionego lokalu do potrzeb wynikających ze współpracy w ramach grupy (na etapie ubiegania się o nieruchomość) oraz ze współpracy z gminą. Innymi słowy mają na celu ograniczenie ryzyka wykorzystania nieruchomości nabywanej od gminy do tworzenia większego zasobu mieszkaniowego niż wynika to z własnych potrzeb mieszkaniowych członków grupy, a zatem np. tworzenia dodatkowego zasobu mieszkaniowego z przeznaczeniem na cele komercyjne (przy zastrzeżeniu, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu lokalu/budynku bez wyodrębnionego lokalu w przypadku przeznaczenia go do zbycia).
Biorąc pod uwagę fakt, iż projektowane przepisy określają korzystne warunki nabywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych, w celu ochrony interesów gminy wprowadzono ponadto przepis uprawniający ją do korzystania, w okresie 20 lat od zbycia nieruchomości, z prawa pierwokupu, w przypadku gdy nieruchomość ta bądź lokal lub budynek, objęte inwestycją realizowaną przez członków kooperatywy albo spółdzielnię mieszkaniową, zostaną przeznaczone do sprzedaży (art. 27 KooperatMieszkU).
