Termin minął. Setki tysięcy osób może stracić oszczędności całego życia. najważniejszy termin: lipiec 2026 roku

31 grudnia 2025 roku o północy zamknęło się ostatnie okno dla właścicieli działek w Polsce. Od 1 stycznia 2026 każdy nowy wniosek o warunki zabudowy prowadzi do wydania decyzji ważnej tylko przez 5 lat. Setki tysięcy Polaków nie zdążyło złożyć dokumentów, a urzędy gminne wciąż zmagają się z lawiną wniosków z ostatnich miesięcy 2025 roku. Większość właścicieli straciła szansę na bezterminowe zabezpieczenie możliwości budowy na swoich działkach.

Fot. Warszawa w Pigułce

16 października to był prawdziwy deadline

Kluczową datą okazał się 16 października 2025 roku. Prezydent Karol Nawrocki podpisał 28 listopada 2025 roku nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 9 grudnia 2025. Ustawa wprowadziła zasadę ratującą osoby, które złożyły wnioski przed tym terminem.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 roku pozostaną bezterminowe, choćby jeżeli gmina wyda je dopiero w 2026 lub 2027 roku. To oznacza, iż właściciel zachowa status działki budowlanej na zawsze, bez względu na to, co gmina postanowi w swoim planie ogólnym.

Osoby, które złożyły wnioski między 16 października a 31 grudnia 2025 roku, otrzymają decyzje ważne tylko przez 5 lat. Po tym czasie będą musiały wystąpić ponownie, a gmina może odmówić, jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny wykreślający ich działkę z terenów budowlanych.

Oblężenie urzędów w ostatnie dni grudnia

W grudniu sytuacja w urzędach gminnych przypominała oblężenie. Po świętach Bożego Narodzenia zostały tylko 3 dni robocze w 2025 roku – 29, 30 i 31 grudnia. Właściciele działek stali w kolejkach od rana z termosami i kanapkami, próbując zdążyć przed północą ostatniego dnia roku.

Urzędnicy otwierali drzwi o 7:30 i zastali już tłumy czekających. Gminy zatrudniały ludzi na umowy tymczasowe, pracownicy zostawali po godzinach, samorządy uruchamiały dodatkowe punkty przyjmowania dokumentów. Urząd, który wcześniej przyjmował kilkadziesiąt wniosków miesięcznie, w grudniu otrzymywał tyle samo w ciągu tygodnia.

Większość właścicieli nie zdążyła. Tysiące wniosków trafiło do urzędów w ostatnich dniach grudnia, ale większość została złożona po 16 października, co oznacza decyzje ważne tylko przez 5 lat. Część osób w ogóle nie dotarła do urzędów przed końcem roku – ich działki pozostały bez jakiegokolwiek zabezpieczenia.

Tylko 14 gmin z 2479 ma plany ogólne

Dane ze stycznia 2026 roku przedstawione przez geoportal Na Mapie, z którego korzysta Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej, wyglądają dramatycznie. Spośród 2479 gmin w Polsce plan ogólny uchwalono i opublikowano w zaledwie 14 gminach – to około 0,6 procent wszystkich samorządów.

Projekt planu ogólnego udostępniło 811 gmin (32,7 procent). Prace nad planami rozpoczęło 1449 gmin (58,5 procent), ale większość tkwi na początkowym etapie. Aż 205 gmin (8,3 procent) choćby nie podjęło uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu.

Pierwotnie gminy miały uchwalić plany do 31 grudnia 2025 roku. Po przedłużeniu terminu do 30 czerwca 2026 roku przez cały czas większość samorządów nie zdąży. Średni czas całej procedury od startu do uchwalenia wynosi 15-20 miesięcy. Do 30 czerwca pozostało niecałe 5 miesięcy.

Komisja Europejska obniżyła poprzeczkę

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej negocjowało z Komisją Europejską modyfikację wskaźników dotyczących planów ogólnych. Polska zobowiązała się w Krajowym Planie Odbudowy, iż do połowy 2026 roku 80 procent gmin uchwali plany ogólne. W zamian za to dostanie środki na dofinansowanie reformy planowania przestrzennego.

Komisja Europejska zaakceptowała propozycję obniżenia wymagań. Nowa wartość docelowa to 50 procent gmin, które przyjmą plany do 31 sierpnia 2026 roku. Formalnie Polska nie straci środków z KPO, jeżeli połowa gmin zdąży z planem do końca sierpnia.

Dane ze stycznia 2026 pokazują jednak, iż choćby ten obniżony cel będzie bardzo trudny do osiągnięcia. jeżeli tylko 14 gmin z 2479 ma w tej chwili uchwalone plany, to do połowy sierpnia pozostaje zaledwie 7 miesięcy na uchwalenie planów w kolejnych 1226 gminach. Przy średnim czasie procedury 15-20 miesięcy to matematycznie niemożliwe.

Po 30 czerwca 2026 nastąpi paraliż inwestycyjny

30 czerwca 2026 roku to data graniczna dla gmin. Po tym terminie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego tracą moc. Gmina bez planu ogólnego nie będzie mogła wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

To oznacza całkowity paraliż inwestycyjny. Właściciel działki, który nie ma decyzji o warunkach zabudowy i mieszka w gminie bez planu ogólnego, nie będzie mógł złożyć wniosku o jej wydanie. Gmina nie przyjmie dokumentów. Działka straci wartość rynkową.

W praktyce dotyczy to około 2465 gmin – wszystkich oprócz tych 14, które zdążyły uchwalić plany. choćby jeżeli gmina ma gotowy projekt planu, to samo uchwalenie czy ogłoszenie w dzienniku urzędowym to za mało. Plan musi jeszcze wejść w życie po okresie vacatio legis, co zajmuje dodatkowy czas.

Decyzje wydane w 2026 roku ważne tylko 5 lat

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy prowadzą do wydania decyzji ważnych tylko przez 5 lat. Po tym czasie właściciel musi wystąpić ponownie. Gmina może odmówić, jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniami dla danego terenu.

Jedyny wyjątek to decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 roku. choćby jeżeli gmina wyda taką decyzję dopiero w 2026 lub 2027 roku, będzie ona bezterminowa. Tysiące wniosków z jesieni 2025 roku czeka na rozpatrzenie w urzędach gminnych. Właściciele mogą być spokojni – ich działki zachowają status budowlanych bezterminowo.

Nowelizacja zawiesiła również kary dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji. Do końca 2026 roku gminy nie zapłacą ani złotówki kar, które wcześniej wynosiły 500 złotych dziennie. Małe samorządy przekazywały do budżetu państwa dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie jako sankcję za coś, czego fizycznie nie mogły wykonać z powodu natłoku spraw.

Związek Miast Polskich chce ograniczyć prawo składania wniosków

W tle realizowane są prace nad kolejnymi zmianami w ustawie. Związek Miast Polskich domaga się radykalnego ograniczenia prawa składania wniosków o warunki zabudowy. Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu Związku, przedstawił propozycję, aby wnioski mogły składać wyłącznie osoby wpisane do księgi wieczystej jako właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Obecnie wniosek może złożyć każdy planujący inwestycję – właściciel działki, dzierżawca, użytkownik, choćby osoba planująca dopiero zakup gruntu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło 15 grudnia 2025 roku, iż planuje wprowadzić zmianę ograniczającą prawo do składania wniosków wyłącznie do właścicieli i użytkowników wieczystych oraz osób działających na podstawie ich pełnomocnictw.

Samorządy argumentują, iż są zasypane wnioskami składanymi wyłącznie w celu sprawdzenia potencjału działek. Prawnicy krytykują to rozwiązanie. Ich zdaniem ma ono charakter przede wszystkim organizacyjny, nie merytoryczny.

Część ekspertów ostrzega, iż planowana zmiana wpłynie negatywnie na obrót nieruchomościami. Standardowa praktyka rynkowa wygląda tak: inwestor przed zakupem działki stara się uzyskać warunki zabudowy, aby potwierdzić faktyczne możliwości inwestycyjne terenu. Ograniczenie dostępu sprawi, iż potencjalni nabywcy będą zmuszeni kupować grunt bez tej wiedzy albo negocjować z właścicielem pełnomocnictwo.

Co to oznacza dla czytelnika

Jeśli złożyłeś wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 roku, twoja decyzja będzie bezterminowa po wydaniu przez gminę. choćby jeżeli gmina wyda ją dopiero w 2026 lub 2027 roku, zachowasz status działki budowlanej na zawsze. Nie musisz obawiać się, iż po 5 latach stracisz możliwość budowy.

Jeśli złożyłeś wniosek między 16 października a 31 grudnia 2025 roku, otrzymasz decyzję istotną przez 5 lat. Po tym czasie będziesz musiał wystąpić ponownie. Gmina może odmówić, jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny wykreślający twoją działkę z terenów budowlanych. Masz czas do uprawomocnienia decyzji i uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót.

Jeśli nie złożyłeś jeszcze wniosku o warunki zabudowy, od 1 stycznia 2026 roku każdy nowy wniosek prowadzi do wydania decyzji ważnej tylko przez 5 lat. Sprawdź status swojej gminy na stronie Biuletynu Informacji Publicznej w zakładce dotyczącej planowania przestrzennego. jeżeli rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego, rozważ złożenie wniosku mimo iż upłynął termin 16 października.

Jeśli twoja gmina nie ma planu ogólnego, po 30 czerwca 2026 roku nie będzie można składać nowych wniosków o warunki zabudowy. Gmina nie przyjmie dokumentów. To oznacza całkowity paraliż inwestycyjny. Działka bez decyzji i bez szansy na jej uzyskanie straci wartość rynkową.

Jeśli planujesz zakup działki z warunkami zabudowy, musisz sprawdzić dokładnie kiedy właściciel złożył wniosek o ich wydanie. Data wpływu wniosku do urzędu decyduje o wszystkim. Wniosek złożony przed 16 października 2025 roku oznacza decyzję bezterminową. Wniosek złożony później to decyzja ważna przez 5 lat.

Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem, jeżeli planujesz złożyć wniosek. Będziesz potrzebować wypisu z księgi wieczystej swojej działki, wypisu z rejestru gruntów oraz mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic. Geodeta wykonuje taką mapę przez 2-4 tygodnie. W gminach wciąż panuje oblężenie – urzędnicy przyjmują dziesiątki wniosków tygodniowo.

Jeśli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, a planujesz zakup działki lub jesteś spadkobiercą gruntu – działaj natychmiast. Propozycja ograniczenia składania wniosków tylko do właścicieli może zostać wprowadzona w kolejnej nowelizacji prawdopodobnie w pierwszej połowie 2026 roku. jeżeli planowana zmiana wejdzie w życie, nie będziesz mógł samodzielnie sprawdzić potencjału działki przed jej zakupem.

Termin 31 grudnia 2025 roku minął bezpowrotnie. Od 1 stycznia 2026 wszystkie nowe wnioski o warunki zabudowy prowadzą do wydania decyzji ważnych tylko przez 5 lat. Osoby, które złożyły wnioski przed 16 października 2025 – ich decyzje pozostaną bezterminowe. Z 2479 gmin w Polsce tylko 14 zdążyło uchwalić plany ogólne przed styczniem, a termin 30 czerwca 2026 roku wydaje się nierealistyczny dla większości samorządów. Po tym terminie gminy bez planów ogólnych nie będą mogły wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy, co spowoduje całkowity paraliż inwestycyjny.