1 godzina temu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do konsultacji projekt nowelizacji, który ma definitywnie rozwiązać jeden z największych problemów zarządców nieruchomości: właściciel lub lokator blokujący wejście do mieszkania podczas kontroli instalacji. Nowe przepisy mają wprowadzić bezwzględny obowiązek udostępnienia lokalu, realne kary finansowe za odmowę oraz – w skrajnych przypadkach – możliwość wejścia do środka z asystą policji. To zmiana, która dotknie właścicieli mieszkań zarówno we wspólnotach, jak i w spółdzielniach mieszkaniowych w całej Polsce.
Grafika poglądowa (generowana automatycznie dzięki Gemini).
Dziś zarządca może tylko pukać – i to się zmieni
Punkt wyjścia do nowych przepisów jest jeden: w obecnym stanie prawnym właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie ma żadnego formalnego obowiązku wpuszczenia zarządcy na kontrolę instalacji. Zarząd wspólnoty może prosić, negocjować terminy i wysyłać pisma, ale jeżeli właściciel nie otwiera drzwi – jedyną drogą jest żmudna sprawa sądowa. W praktyce oznacza to, iż zaniedbane instalacje gazowe, przeciekające rury czy niedrożne przewody wentylacyjne w jednym mieszkaniu mogą zagrażać dziesiątkom sąsiadów, a zarządca formalnie nie może nic zrobić.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w spółdzielniach. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje już dziś obowiązek udostępnienia lokalu – a w przypadku awarii lub bezpośredniego zagrożenia spółdzielnia ma prawo wejść w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy zachodzi potrzeba – przy udziale straży pożarnej. Jednak choćby te przepisy nie rozwiązują problemu rutynowych, planowanych kontroli instalacji, gdzie mieszkaniec po prostu nie otwiera drzwi i żadna sankcja go za to nie spotyka.
Co konkretnie zmienią nowe przepisy
Projekt nowelizacji, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, zakłada zmiany do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz do ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z projektowanymi przepisami:
Właściciel lub lokator będzie musiał udostępnić mieszkanie na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych wszystkich instalacji objętych przepisami prawa budowlanego. Dotyczy to instalacji: gazowej, elektrycznej, kominowej i wentylacyjnej. Obowiązek nie ogranicza się do samego wpuszczenia – właściciel będzie musiał również wykonać zalecenia pokontrolne, jeżeli kontroler stwierdzi nieprawidłowości wymagające usunięcia.
Projekt wprowadza też przepis, na podstawie którego zarząd lub zarządca nieruchomości – w sytuacji bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa – będzie mógł wejść do mieszkania bez zgody właściciela, w asyście policji lub straży pożarnej. Zarządca będzie przy tym zobowiązany do sporządzenia protokołu i zabezpieczenia lokalu oraz znajdujących się w nim rzeczy do czasu powrotu właściciela.
Grzywna od 20 zł do 5 000 zł – i to nie koniec konsekwencji
Najważniejszą nowością jest wprowadzenie realnych sankcji finansowych. Do tej pory zarządcy mogli co najwyżej próbować drogi sądowej. Po zmianie przepisów zarząd lub zarządca budynku będzie mógł złożyć wniosek o ukaranie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. To organ, który nakłada grzywnę – i jej wysokość zależy od skali przewinienia.
Minimalna kara za unikanie kontroli to 20 zł. Maksymalna – 5 000 zł. Co istotne, kara dotyczy zarówno samej odmowy wpuszczenia kontrolera, jak i niewykonania zaleceń pokontrolnych. jeżeli właściciel wpuści technika, ale zignoruje stwierdzone usterki – grozi mu ta sama sankcja.
Poza grzywną właściciel musi liczyć się z innymi konsekwencjami. W razie pożaru lub wybuchu gazu ubezpieczyciel niemal standardowo sprawdza, czy w mieszkaniu były przeprowadzane obowiązkowe przeglądy. Brak aktualnych wpisów w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) lub brak protokołu z przeglądu instalacji może skutkować odmową wypłaty odszkodowania – choćby jeżeli bezpośrednia przyczyna zdarzenia była inna niż zaniedbana instalacja. W orzecznictwie sądów pojawiają się już wyroki oddalające roszczenia właścicieli, którzy nie dopełnili obowiązku udostępnienia lokalu do kontroli.
Jakie kontrole są obowiązkowe już dziś
Niezależnie od planowanej nowelizacji, obowiązek corocznego przeglądu instalacji istnieje od lat – na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.). Przepis mówi jasno: obiekty budowlane muszą być poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli co najmniej raz w roku, obejmującej stan techniczny instalacji gazowych oraz przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
W domach i mieszkaniach z kotłami gazowymi oznacza to coroczną wizytę kominiarza lub uprawnionego technika. Protokół z przeglądu musi być wpisany elektronicznie do systemu CEEB – papierowe potwierdzenie od 1 stycznia 2026 r. nie jest już wystarczające. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może w każdej chwili sprawdzić w systemie, czy w danym budynku przeglądy były wykonywane – bez wizyty na miejscu, przy komputerze.
Za brak aktualnego przeglądu kominiarskiego grozi mandat do 500 zł nakładany przez PINB. Przy uporczywym uchylaniu się od tego obowiązku sprawa trafia do sądu, a grzywna może wzrosnąć do 5 000 zł. Do tego dochodzi ryzyko odcięcia gazu – jeżeli podczas kontroli wyrywkowej okaże się, iż instalacja jest niesprawna, a adekwatnych przeglądów brak, dostawca może natychmiast wstrzymać dostawę paliwa.
Nowe przepisy dopiero w drodze – kiedy wchodzą w życie
Projekt nowelizacji trafił do konsultacji międzyresortowych w lutym 2026 roku. Ministerstwo planuje przyjęcie ustawy przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 r. – następnie projekt musi przejść pełną ścieżkę legislacyjną przez Sejm, Senat i podpis prezydenta. Realistyczny termin wejścia nowych przepisów w życie to koniec 2026 lub początek 2027 roku. Do tego czasu możliwe są jeszcze zmiany w treści projektu – przede wszystkim w zakresie definicji „bezpośredniego zagrożenia”, bo to ta właśnie przesłanka będzie decydować o tym, kiedy zarządca może wejść do mieszkania bez zgody właściciela.
Warto podkreślić, iż nowe przepisy obejmą zarówno właścicieli, jak i lokatorów – niezależnie od formy własności i tytułu prawnego do lokalu. Obowiązek udostępnienia mieszkania do kontroli dotyczyć będzie każdego, kto w danym lokalu przebywa.
Co to oznacza w praktyce dla właścicieli mieszkań
- Dostałeś zawiadomienie o kontroli instalacji ze spółdzielni lub wspólnoty? choćby przed wejściem nowych przepisów – nie ignoruj go. Obowiązek corocznego przeglądu instalacji gazowych i kominowych wynika z prawa budowlanego i obowiązuje już dziś. Brak protokołu w systemie CEEB to realne ryzyko mandatu do 500 zł oraz – co często bardziej dotkliwe – kłopoty z ubezpieczeniem w razie pożaru lub awarii.
- Masz kocioł gazowy lub kocioł na paliwo stałe? Coroczna wizyta kominiarza jest obowiązkowa. Przy piecach na drewno lub węgiel czyszczenie przewodów kominowych musi odbywać się co najmniej 4 razy w roku. Koszt standardowego przeglądu to w tej chwili 150-350 zł – znacznie mniej niż grzywna czy potencjalna odmowa ubezpieczyciela.
- Kiedy mogą wejść bez twojej zgody? Już dziś – w spółdzielni mieszkaniowej – w razie awarii lub bezpośredniego zagrożenia zarządca ma prawo wejść z policją lub strażą pożarną, choćby jeżeli jesteś nieobecny lub odmawiasz. Po wejściu nowych przepisów uprawnienie to obejmie też zarządców wspólnot mieszkaniowych, a pojęcie sytuacji uzasadniającej takie działanie zostanie doprecyzowane w ustawie.
- Czy możesz zakwestionować grzywnę? Tak – grzywna będzie nakładana przez PINB w trybie administracyjnym, co oznacza prawo do odwołania się od decyzji. Projekt zakłada też, iż wniosek o ukaranie składa zarządca, a nie organ z urzędu – więc jeżeli kontrola nie była prawidłowo zaplanowana lub brak było pisemnego zawiadomienia, masz podstawy do kwestionowania zasadności kary.