Subsydia czynszowe zamiast pustych mieszkań

Deficyt mieszkań i wygórowane czynsze to problem powszechny. Zjawiska łączą się ze sobą, przy czym wysokie koszty mieszkań są zwykle uzasadniane właśnie ich zbyt małą liczbą. Alex Schwartz z New School oraz Kirk McClure z University of Kansas dowodzą jednak, iż wynikanie to jest pozorne. I choćby ogromny przyrost liczby mieszkań nie zwiększyłby w istotnej mierze ich dostępności cenowej.

– Szacunki dotyczące niedoboru mieszkań w USA są bardzo zróżnicowane i sięgają choćby 20 milionów jednostek – wyjaśniają badacze. – Jednak nasze badania, które porównują przyrost zasobów mieszkaniowych od roku 2000 do chwili obecnej, nie wykazują ogólnego niedoboru mieszkań. Widzimy natomiast lukę pomiędzy liczbą gospodarstw domowych o niskich dochodach a liczbą dostępnych dla nich mieszkań w przystępnej cenie; bardziej zamożni najemcy nie doświadczają takiego deficytu. Dotyczy to całego kraju oraz niemal wszystkich dużych i małych obszarów metropolitalnych.

Jednocześnie przeprowadzona przez nich symulacja wykazała, iż gdyby choćby wszystkie czynsze spadły o 25% zmniejszyłoby to wprawdzie liczbę najemców obciążonych dotkliwymi kosztami, ale nie tak bardzo, jak można by przypuszczać. Obniżka czynszów bardziej pomogłaby zamożnym najemcom niż tym o niskich dochodach — czyli gospodarstwom, które borykają się z największymi problemami z dostępnością mieszkań. Autorzy badania rekomendują inne rozwiązanie: subsydia czynszowe.

W 2024 roku około 5 milionów gospodarstw domowych w USA korzystały z tzw. „głębokich” subsydiów mieszkaniowych, polegających na ograniczeniu płatności czynszowych do 30% ich dochodu. Liczba ta od 10 lat niemal nie wzrasta i i obejmuje jedynie 25% wszystkich uprawnionych gospodarstw. Choć o pomoc mogą ubiegać się gospodarstwa domowe osiągające mniej niż 50% mediany dochodów rodzinnych na danym obszarze, jednak nie przysługuje ona automatycznie, a liczba beneficjentów jest ograniczona wysokością środków przyznawanych corocznie przez Kongres. Rozszerzenie pomocy czynszowej na wszystkie uprawnione gospodarstwa domowe o niskich dochodach byłoby kosztowne – według szacunków Urban Institute kosztowałoby ok. 118 miliardów dolarów rocznie. Jednak Kongres już wcześniej przeznaczał podobne kwoty na subsydia mieszkaniowe, w formie preferencyjnych kredytów oraz ulg i zwolnień podatkowych. Na przykład w latach 1998–2017 — przed zmianami podatkowymi wprowadzonymi przez pierwszą administrację Trumpa w 2017 roku — rząd federalny tracił średnio 187 miliardów dolarów rocznie (po uwzględnieniu inflacji) z tytułu odliczeń odsetek hipotecznych, odliczeń podatków stanowych i lokalnych oraz zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu. W 2025 r. wydatki tego typu mają wynieść 95,4 miliarda dolarów. Tyle, iż rozwiązania te nie dotyczą najemców o niskich dochodach, a właścicieli domów. Co więcej trafiają do gospodarstw o wysokich dochodach.

W 2024 r., ponad 70% wszystkich odliczeń podatkowych od odsetek hipotecznych przypadło właścicielom domów zarabiającym co najmniej 200 000 dolarów. Poza argumentami natury społecznej są też ekonomiczne – poszerzenie dostępności subsydiów czynszowych miałoby też inne korzyści: oszczędziłoby miliardy dolarów na usługach dla osób bezdomnych, a gwarantując wystarczający dochód z czynszu, ułatwiłoby deweloperom uzyskiwanie pożyczek na pokrycie kosztów budowy.