1 godzina temu
Płaciłeś 15 zł za metr kwadratowy? Szykuj się na 70 zł. Rząd uszczelnia system lokali komunalnych i wszyscy najemcy – niezależnie od tego, kiedy podpisali umowę – będą musieli pokazać swoje zarobki. Niektórzy stracą mieszkania, inni zapłacą choćby 5 razy więcej.
Fot. Warszawa w Pigułce
Mieszkanie komunalne za ułamek ceny rynkowej to dla wielu Polaków jedyna szansa na dach nad głową. Problem w tym, iż system od lat przecieka. W tych samych blokach obok siebie mieszkają rodziny ledwo wiążące koniec z końcem oraz osoby zarabiające po kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie. Ci pierwsi czekają latami na przydział, ci drudzy siedzą w tanich lokalach od dziesięcioleci, bo prawo ich chroni. Teraz to się skończy.
Koniec z ochroną dla starych umów
Obecne przepisy pozwalają gminom sprawdzać dochody tylko tych najemców, którzy podpisali umowę po 21 kwietnia 2019. Wszystkie starsze umowy są nietykalne – można mieć choćby kilka nieruchomości w mieście, zarabiać 20 000 zł miesięcznie i przez cały czas płacić symboliczny czynsz. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski w rozmowie z Interią Biznes nie ukrywa, iż taki stan rzeczy jest niesprawiedliwy.
Naprawiamy niesprawiedliwy mechanizm ustalania stawek czynszowych w mieszkaniach komunalnych. Wprowadzamy zasadę, iż weryfikacja będzie obejmowała wszystkich najemców, z wyjątkiem osób pobierających świadczenia emerytalne lub rentowe – zapowiedział wiceminister.
Projekt ustawy jest gotowy, a według rządowego harmonogramu ma zostać przyjęty w II kwartale 2026. Gminy dostaną narzędzie, którego od lat się domagały – możliwość sprawdzenia sytuacji finansowej każdego lokatora mieszkania komunalnego. Nowa zasada: weryfikacja dochodów nie rzadziej niż raz na 3 lata.
Przekroczyłeś próg? Szykuj się na skok czynszów
Mechanizm jest bezlitosny. jeżeli średni miesięczny dochód w gospodarstwie domowym przekroczy ustalony przez gminę próg, czynsz wzrośnie proporcjonalnie do nadwyżki. W skrajnych przypadkach może skoczyć do 8% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie. W praktyce oznacza to choćby kilkukrotny wzrost miesięcznych opłat.
Przykład z Warszawy pokazuje skalę problemu. w tej chwili maksymalna stawka wynosi 72,98 zł za m2 powierzchni użytkowej rocznie. Dla mieszkania o powierzchni 50 m2 to 304 zł miesięcznie zamiast dotychczasowych 60-70 zł. Różnica? Ponad 2 800 zł rocznie.
Dotychczasowy system działa sztywno i często niesprawiedliwie. choćby niewielkie przekroczenie progu skutkuje automatycznym skokiem czynszu do poziomu rynkowego. Nowe przepisy mają wprowadzić proporcjonalność – im więcej zarabiasz powyżej limitu, tym wyższy czynsz. Ale to wciąż może boleć.
Warszawskie progi dochodowe ustalane są przez radę miasta i regularnie waloryzowane. Część gmin celowo zaniża te limity, by formalnie nie mieć kolejek oczekujących na lokal komunalny – choć w rzeczywistości potrzeby są ogromne.
Gminy dostaną klucz do każdego lokalu
Planowana nowelizacja to nie tylko weryfikacja dochodów. Zarządcy budynków komunalnych zyskają uprawnienia do wejścia do lokalu w sytuacjach awaryjnych czy zagrożenia bezpieczeństwa. Najemcy będą musieli udostępniać mieszkania do obowiązkowych przeglądów okresowych.
Portal Domiporta informuje, iż warszawskie Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami już teraz prowadzą bezpośrednie kontrole w terenie. Sprawdzają nie tylko dokumenty tożsamości, ale też czy lokal jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, czy nie dokonano samowolnych przeróbek i czy mieszkanie nie zostało oddane osobom nieuprawnionym.
Często to sami sąsiedzi alarmują o nieprawidłowościach. Widzą, iż w lokalu mieszkają inne osoby niż te wpisane w umowie, albo iż mieszkanie stoi puste i służy jako „zapasowe” dla dzieci najemcy mieszkającego gdzie indziej.
Dziedziczenie mieszkania? Zapomnij
Po śmierci najemcy lokalu komunalnego umowa najmu będzie automatycznie wygasać. Koniec z mechanizmem z Kodeksu cywilnego, który pozwala małżonkom, dzieciom i partnerom z mocy prawa przejmować najem. To oznacza rewolucję dla tysięcy rodzin.
Wiceminister zapewnia, iż nikt nie zostanie wyrzucony na bruk. Osoby faktycznie mieszkające w lokalu będą miały 3 miesiące na złożenie wniosku o zawarcie nowej umowy najmu. Różnica? Będą musiały przejść weryfikację dochodową. jeżeli zarabiają dużo, zapłacą wysoki czynsz. jeżeli spełniają kryteria, dostaną standardową stawkę.
Jeśli małżonek, partner albo dziecko zmarłego lokatora komunalnego zweryfikuje swoje dochody, gmina będzie miała obowiązek zawrzeć z nią lub nim umowę najmu – wyjaśnił Lewandowski w wywiadzie dla Interii.
Zmiana ma ukrócić patologiczne sytuacje, w których dobrze zarabiające dzieci najemców przez całe życie płacą ułamek rynkowego czynszu tylko dlatego, iż ich rodzice mieli szczęście dostać kiedyś przydział komunalny.
Problem z nielegalnym podnajmem
Ciemniejszą stroną systemu są lokale wynajmowane „pod stołem” po cenach rynkowych. Najemca płaci gminie symboliczną kwotę, a lokal podnajmuje komuś innemu za 2 000-3 000 zł miesięcznie. Zarabia na publicznym mieniu, podczas gdy na ten sam lokal czekają w kolejce rodziny w trudnej sytuacji.
Kontrole terenowe mają to wykrywać. jeżeli zarządca stwierdzi, iż w mieszkaniu mieszkają osoby nieuprawnione, może wszcząć procedurę rozwiązania umowy. W przypadku osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego nowe przepisy przewidują odszkodowanie wyższe niż dotychczasowy czynsz – jako realną sankcję.
Nie tylko weryfikacja – gminy dostaną miliardy
Rząd zapowiada też wsparcie finansowe dla samorządów. W 2026 na mieszkalnictwo społeczne ma trafić rekordowe 8,7 mld zł, z czego ponad 6,7 mld zł ze środków krajowych. To prawie dwukrotność kwoty przeznaczonej na ten cel w latach 2020-2023.
Głównym beneficjentem mają być osoby z tzw. luki czynszowej – grupa szacowana na około 4 mln rodzin. To ludzie, którzy zarabiają za dużo na lokal komunalny, ale za mało, żeby wynająć lub kupić mieszkanie na wolnym rynku. Dla nich mają powstać mieszkania społeczne z czynszami na poziomie 1 000-1 200 zł za 50 m2.
Co to oznacza dla czytelnika
Jeśli wynajmujesz lokal komunalny na podstawie umowy sprzed 2019, przygotuj się na wezwanie do złożenia deklaracji o dochodach. Będziesz miał minimum miesiąc na dostarczenie dokumentów. Gmina sprawdzi, czy zarobki twojego gospodarstwa domowego nie przekraczają ustalonych progów.
Jeśli przekroczysz próg, gmina obliczy nową wysokość czynszu według wzoru określonego w ustawie. Dostaniesz wypowiedzenie dotychczasowej stawki z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Gdy podwyżka przekroczy 50%, przez pierwsze pół roku zapłacisz 150% dotychczasowej kwoty – dopiero potem pełną stawkę.
Jeśli nie złożysz deklaracji lub nie dostarczysz żądanych dokumentów w terminie, gmina może podwyższyć czynsz do maksymalnej stawki – w Warszawie to w tej chwili 72,98 zł za m2 rocznie. Dla mieszkania 60 m2 to prawie 365 zł miesięcznie zamiast kilkudziesięciu.
Jeśli jesteś emerytem lub rencistą, przepisy cię nie obejmują. Nie będziesz musiał przechodzić weryfikacji dochodowej, choćby jeżeli dodatkowo pracujesz i dorabiasz.
Jeśli planujesz odziedziczyć mieszkanie komunalne po rodzicach, zapomnij o automatycznym przejęciu umowy. Po śmierci najemcy będziesz miał 3 miesiące na złożenie wniosku o nową umowę. Gmina zweryfikuje twoje dochody i na tej podstawie ustali wysokość czynszu – albo przyzna lokal, albo odmówi, jeżeli nie spełniasz kryteriów.
Sprawdź swoje dochody już teraz. Policz średni miesięczny zarobek gospodarstwa domowego za ostatnie 3 miesiące i podziel przez liczbę osób. Porównaj z progami obowiązującymi w twojej gminie – znajdziesz je w uchwale rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali komunalnych. jeżeli jesteś blisko limitu lub go przekraczasz, przygotuj się na wyższe opłaty.
