2 godzin temu
Zamknięte drzwi to już nie będzie wystarczająca ochrona przed wizytą zarządcy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy, które dadzą wspólnotom i spółdzielniom nowe uprawnienia. Kto się nie podporządkuje, zapłaci choćby 5000 zł kary.
Grafika poglądowa (generowana automatycznie dzięki Gemini).
15 stycznia 2026 roku rząd opublikował projekt, który może zmienić życie milionów właścicieli mieszkań w Polsce. To część szerokiej nowelizacji ustawy o własności lokali – pierwszej tak głębokiej reformy od 30 lat. Projekt jest już po konsultacjach, które trwały do 28 stycznia. Rada Ministrów ma zająć się projektem w 2. kwartale tego roku.
Zarządca dostanie klucz do twojego mieszkania
Nowe przepisy wprowadzają obowiązek udostępnienia lokalu na żądanie zarządu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to dwóch sytuacji: kontroli okresowych instalacji oraz interwencji doraźnych w razie zagrożenia.
Dziś prawo nie daje wspólnocie żadnych narzędzi, gdy mieszkaniec odmawia wpuszczenia kontrolera. choćby jeżeli z jego lokalu wycieka woda do sąsiadów. choćby jeżeli podejrzewa się niebezpieczne użytkowanie instalacji gazowej. choćby jeżeli ktoś gromadzi w mieszkaniu góry śmieci zagrażające sanitarnie całemu budynkowi.
Ministerstwo chce to zmienić. Właściciel będzie musiał udostępnić mieszkanie zarządcy lub zarządowi, gdy ten uzna, iż stan instalacji może zagrażać bezpieczeństwu. Chodzi zarówno o przeglądy planowane, jak i nagłe interwencje.
Uporczywa odmowa? 5000 zł do zapłaty
Co jeżeli mieszkaniec mimo wszystko odmówi? Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego będzie mógł nałożyć grzywnę – od minimum 20 zł do maksymalnie 5000 zł. To już nie będzie prośba, ale egzekwowalny obowiązek.
Karę nałoży nadzór budowlany na wniosek zarządcy. Podstawą będzie uporczywe uchylanie się od udostępnienia lokalu do kontroli stanu technicznego instalacji lub odmowa wykonania zaleceń pokontrolnych.
Według projektu nowelizacji nie ma znaczenia, czy właściciel po prostu nie otworzył drzwi, czy aktywnie sprzeciwił się kontroli. Brak współpracy wystarczy, by stanąć przed możliwością ukarania.
Policja pomoże wejść do środka
Najbardziej kontrowersyjny fragment projektu dotyczy sytuacji krytycznych. Gdy dojdzie do awarii lub gdy sposób użytkowania mieszkania zagraża bezpieczeństwu pożarowemu lub sanitarnemu całego budynku, zarządca będzie mógł wejść do lokalu choćby bez zgody właściciela.
Warunek? Obecność funkcjonariusza policji. W przypadku zagrożenia pożarowego – również straży pożarnej.
To rozwiązanie ma zapobiec sytuacjom, gdy wyciek z mieszkania niszczy sąsiednie lokale, a właściciel jest nieobecny lub po prostu odmawia otwarcia drzwi. Dziś zarządcy są bezsilni – mogą tylko czekać i liczyć straty. Po zmianach dostaną prawne narzędzie interwencji.
30 lat ustawy i lawinа problemów do rozwiązania
Obowiązek udostępnienia mieszkania to tylko fragment większej układanki. Nowelizacja obejmuje dziesiątki zmian – od definicji wspólnoty mieszkaniowej, przez kwestię własności balkonów, po zasady podejmowania uchwał.
Ustawa o własności lokali pochodzi z 1994 roku. Od tego czasu Polska przeszła gigantyczny boom deweloperski, a sposób zarządzania nieruchomościami zmienił się nie do poznania. Przepisy przestały nadążać za rzeczywistością. Efekt? Setki spraw sądowych rocznie, konflikty między mieszkańcami a zarządami, chaos interpretacyjny.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii tłumaczy, iż reforma to podsumowanie 30 lat orzecznictwa sądów, praktyki zarządców i zmieniających się potrzeb mieszkańców. Projekt ma uporządkować to, co przez lata narastało w szarej strefie prawnej.
Zgodnie z harmonogramem prac legislacyjnych nowe przepisy mogą zacząć obowiązywać w 2. połowie 2026 roku, pod warunkiem iż przejdą przez Sejm i Senat, a prezydent je podpisze.
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?
Jeśli nowelizacja wejdzie w życie w zaproponowanej formie, życie w bloku zmieni się diametralnie. Zarządcy dostaną narzędzie, którego dziś im brakuje – możliwość realnej kontroli nad stanem technicznym całego budynku, nie tylko części wspólnych.
Właściciele mieszkań stracą natomiast element autonomii. Dziś można było odmówić wpuszczenia zarządcy, a ten nie miał praktycznie żadnych możliwości reakcji. Po zmianie prawa odmowa będzie kosztować – finansowo i prawnie.
Ministerstwo podkreśla, iż nie chodzi o arbitralną ingerencję w prywatność, ale o ochronę całego budynku i jego mieszkańców. Gdy ktoś nielegalnie przerabia instalację gazową, ryzykuje życie sąsiadów. Gdy zbiera tony śmieci, stwarza zagrożenie sanitarne dla wszystkich. Nowe przepisy mają dać wspólnotom możliwość reakcji, zanim dojdzie do tragedii.
Jak się przygotować?
Właściciele lokali powinni regularnie dbać o stan instalacji w swoich mieszkaniach – to najlepszy sposób, by uniknąć problemów. Warto też:
Reagować na wezwania zarządcy dotyczące kontroli. jeżeli zarządca prosi o umówienie terminu przeglądu instalacji, lepiej się na to zgodzić. Po wejściu w życie nowych przepisów odmowa będzie równoznaczna z ryzykiem kary.
Nie ignorować usterek. Przeciekające rury, niesprawna wentylacja czy wadliwa instalacja elektryczna to nie tylko twój problem – mogą zagrażać całemu budynkowi. Szybka reakcja to oszczędność nerwów i pieniędzy.
Znać swoje prawa. Nowe przepisy dają zarządcom uprawnienia, ale nie dają im wolnej ręki. Kontrola musi być uzasadniona rzeczywistym zagrożeniem lub wynikać z obowiązku okresowego przeglądu. Arbitralne decyzje przez cały czas będzie można zaskarżyć.
Dbać o relacje z zarządcą. Im lepsza komunikacja, tym mniejsze ryzyko konfliktów. jeżeli zarządca widzi, iż mieszkaniec współpracuje i dba o mieszkanie, nie ma powodu, by stosować przymus.
Nowelizacja to też okazja dla wspólnot, by uporządkować zasady zarządzania. Właściciele mogą uczestniczyć w konsultacjach społecznych projektu – jeszcze do 28 stycznia można zgłaszać uwagi i zastrzeżenia. To ostatni moment, by wpłynąć na kształt przyszłych przepisów.
