2 tygodni temu
Rewolucja w kontroli internetowych dochodów Polaków nabiera tempa. Administracja skarbowa intensyfikuje działania wymierzone w osoby unikające opodatkowania przychodów uzyskiwanych poprzez popularne platformy internetowe. Szczególnie zagrożeni są właściciele nieruchomości, którzy bez dopełnienia formalności podatkowych wynajmują swoje mieszkania turystom poprzez serwisy takie jak Booking.com czy Airbnb. Nowe regulacje i zaostrzone kontrole mogą skutkować karami sięgającymi choćby kilkudziesięciu tysięcy złotych, a w skrajnych przypadkach prowadzić do sankcji opiewających na miliony.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Polska administracja skarbowa, implementując dyrektywę unijną DAC-7 przyjętą przez Radę Ministrów w kwietniu 2024 roku, uzyskała potężne narzędzia do weryfikacji transakcji przeprowadzanych w przestrzeni cyfrowej. Przepisy te, obowiązujące od lipca ubiegłego roku, otworzyły przed fiskusem nowe możliwości monitorowania aktywności finansowej obywateli w sieci. Urzędnicy otrzymali dostęp do szczegółowych danych dotyczących transakcji realizowanych za pośrednictwem platform cyfrowych, co umożliwia im skuteczną identyfikację osób niepłacących należnych podatków.
Zjawisko najmu krótkoterminowego zyskało w ostatnich latach ogromną popularność, stając się istotnym źródłem dodatkowych dochodów dla wielu Polaków. Właściciele mieszkań, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, odkryli, iż wynajem swoich nieruchomości poprzez globalne platformy rezerwacyjne może generować znacznie wyższe przychody niż tradycyjny najem długoterminowy. Jednakże wielu z nich traktowało ten rodzaj działalności jako niezobowiązującą formę zarobku „pod stołem”, ignorując ciążące na nich obowiązki podatkowe i regulacyjne.
Obecnie administracja skarbowa ze szczególną uwagą analizuje transakcje realizowane za pośrednictwem platform oferujących usługi rezerwacji zakwaterowania. Funkcjonariusze urzędów skarbowych systematycznie przeczesują dane otrzymywane od operatorów serwisów takich jak Booking.com czy Airbnb, identyfikując osoby, które nie zadeklarowały dochodów uzyskiwanych z wynajmu swoich nieruchomości. Co istotne, dyrektywa DAC-7 obliguje platformy internetowe do regularnego przekazywania organom podatkowym informacji o aktywności swoich użytkowników, co znacząco ułatwia wykrywanie nieprawidłowości.
Szczególne zainteresowanie fiskusa budzą przypadki regularnego, zorganizowanego wynajmu nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadczenie usług hotelarskich w sposób ciągły i zorganizowany kwalifikowane jest jako działalność gospodarcza, która wymaga odpowiedniej rejestracji oraz rozliczania stosownych podatków. Urzędnicy skarbowi dysponują szeregiem kryteriów pozwalających ocenić, czy dany przypadek najmu nosi znamiona działalności gospodarczej, biorąc pod uwagę takie czynniki jak częstotliwość wynajmu, liczba obsługiwanych gości czy stosowane procedury rezerwacyjne.
Osoby świadczące usługi najmu krótkoterminowego zobowiązane są do odprowadzania całego spektrum danin publicznych. Przede wszystkim mowa tutaj o ośmioprocentowym podatku VAT od wartości świadczonych usług zakwaterowania, a także o podatku dochodowym, który w zależności od formy prowadzonej działalności może przyjmować postać podatku PIT (w przypadku osób fizycznych) lub CIT (w przypadku osób prawnych). Dodatkowym obciążeniem jest dwudziestotrzoprocentowy podatek VAT od prowizji pobieranych przez zagraniczne platformy rezerwacyjne, klasyfikowany jako import usług.
Konsekwencje unikania opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego mogą być niezwykle dotkliwe. W pierwszej kolejności osoby prowadzące niezarejestrowaną działalność gospodarczą narażają się na grzywnę w wysokości pięciu tysięcy złotych. Dodatkową karę w wysokości tysiąca złotych mogą ponieść za niedopełnienie obowiązku przekazywania danych gości do ewidencji meldunkowej. Jednak najpoważniejsze sankcje dotyczą samego unikania opodatkowania – w standardowych przypadkach kary wynoszą od dwudziestu do trzydziestu tysięcy złotych, a dodatkowo fiskus żąda uregulowania wszystkich zaległych zobowiązań podatkowych wraz z należnymi odsetkami.
W szczególnie rażących przypadkach, gdy urzędnicy skarbowi zakwalifikują działania podatnika jako oszustwo podatkowe, konsekwencje mogą być dramatycznie wyższe. Maksymalna kara przewidziana przez przepisy może wynosić choćby do siedmiuset dwudziestu stawek dziennych, co w przeliczeniu na złotówki daje astronomiczną kwotę sięgającą 21,6 miliona złotych. Choć tak wysokie sankcje stosowane są niezwykle rzadko, samo ryzyko ich nałożenia powinno skłaniać właścicieli nieruchomości do legalizacji swojej działalności.
Co szczególnie niepokojące dla osób dotychczas unikających płacenia podatków, dyrektywa DAC-7 obejmuje raportowanie transakcji z lat 2023-2024, jednakże urzędy skarbowe mają prawo przeprowadzać kontrole obejmujące okres choćby pięciu lat wstecz. Oznacza to, iż osoby wynajmujące swoje nieruchomości bez odpowiedniego opodatkowania w ostatnich latach mogą znaleźć się na celowniku fiskusa, choćby jeżeli w tej chwili prowadzą swoją działalność zgodnie z przepisami.
Eksperci podatkowi podkreślają, iż proces kontroli skarbowej w przypadku najmu krótkoterminowego jest niezwykle skrupulatny. Urzędnicy analizują historię rezerwacji, przelewy otrzymywane od platform rezerwacyjnych, a także opinie i komentarze pozostawiane przez gości, które mogą wskazywać na faktyczny charakter i skalę prowadzonej działalności. Dodatkowym źródłem informacji są media społecznościowe, na których właściciele nieruchomości często nieświadomie publikują materiały potwierdzające prowadzenie regularnego wynajmu.
Szczególnie narażone na kontrole są osoby osiągające znaczące przychody z najmu krótkoterminowego, zwłaszcza gdy dysponują wieloma nieruchomościami lub gdy oferowane przez nich zakwaterowanie cieszy się dużą popularnością wśród turystów. Urzędy skarbowe dysponują zaawansowanymi algorytmami, które pozwalają im identyfikować przypadki potencjalnych nieprawidłowości, biorąc pod uwagę takie czynniki jak lokalizacja nieruchomości, ceny noclegów czy częstotliwość rezerwacji.
Warto podkreślić, iż legalizacja działalności związanej z najmem krótkoterminowym nie musi wiązać się z nadmiernymi obciążeniami administracyjnymi. Polskie przepisy oferują szereg korzystnych rozwiązań podatkowych, takich jak ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który w przypadku najmu może być atrakcyjną alternatywą dla standardowych form opodatkowania. Doradcy podatkowi zalecają osobom świadczącym usługi najmu krótkoterminowego szczegółową analizę dostępnych opcji i wybór optymalnej formy rozliczania się z fiskusem.
Osoby wynajmujące swoje nieruchomości powinny również pamiętać o innych obowiązkach regulacyjnych, takich jak konieczność spełnienia wymagań przeciwpożarowych, sanitarnych czy budowlanych. W zależności od skali prowadzonej działalności, mogą być również zobowiązane do uzyskania specjalnych zezwoleń lub certyfikatów, a także do opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne.
Eksperci prognozują, iż kontrole skarbowe w sektorze najmu krótkoterminowego będą w najbliższych latach systematycznie intensyfikowane. Administracja podatkowa systematycznie rozwija swoje kompetencje w zakresie monitorowania transakcji cyfrowych, a kooperacja między organami podatkowymi poszczególnych państw członkowskich Unii Europejskiej staje się coraz bardziej efektywna. W konsekwencji prawdopodobieństwo wykrycia nieprawidłowości podatkowych będzie systematycznie wzrastać.
Co istotne, dyrektywa DAC-7 stanowi jedynie część szerszej strategii Unii Europejskiej zmierzającej do uszczelnienia systemu podatkowego w obliczu dynamicznego rozwoju gospodarki cyfrowej. W najbliższych latach można spodziewać się implementacji kolejnych regulacji, które jeszcze bardziej zwiększą transparentność transakcji realizowanych za pośrednictwem internetowych platform. Planowane są między innymi zmiany w zakresie opodatkowania działalności transgranicznej oraz nowe mechanizmy wymiany informacji między administracjami podatkowymi różnych krajów.
Przedstawiciele branży turystycznej zwracają uwagę, iż zaostrzenie kontroli skarbowych może doprowadzić do profesjonalizacji sektora najmu krótkoterminowego. Właściciele nieruchomości, chcąc uniknąć potencjalnych sankcji, będą zmuszeni do legalizacji swojej działalności, co może przełożyć się na wzrost jakości oferowanych usług oraz większą ochronę praw konsumentów. Jednocześnie należy liczyć się z możliwością wzrostu cen najmu, gdyż właściciele nieruchomości będą musieli uwzględnić w swoich kalkulacjach dodatkowe obciążenia podatkowe.
Dla potencjalnych inwestorów rozważających zakup nieruchomości z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy, nowa rzeczywistość regulacyjna oznacza konieczność bardziej skrupulatnego planowania finansowego. Rentowność takich inwestycji powinna być kalkulowana z uwzględnieniem wszystkich obciążeń podatkowych i administracyjnych, co może wpłynąć na atrakcyjność tego modelu biznesowego w porównaniu z alternatywnymi formami inwestowania.
Administracja skarbowa zapewnia, iż intensyfikacja kontroli nie ma na celu represjonowania uczciwych przedsiębiorców, ale równouprawnienie wszystkich uczestników rynku i zapewnienie uczciwej konkurencji. Osoby prowadzące legalną działalność w zakresie najmu krótkoterminowego, odprowadzające należne podatki, nie powinny obawiać się kontroli, gdyż dotychczasowe działania urzędów skarbowych koncentrują się na wykrywaniu przypadków celowego unikania opodatkowania.
Fiskus zachęca osoby świadczące usługi najmu krótkoterminowego do dobrowolnego uregulowania swoich zaległości podatkowych, co może zmniejszyć wymiar potencjalnych sankcji. W wielu przypadkach możliwe jest rozłożenie zaległości na raty lub choćby częściowe umorzenie należności, szczególnie gdy podatnik wykaże chęć współpracy i dołoży wszelkich starań, aby dostosować swoją działalność do obowiązujących przepisów.
Osoby planujące rozpoczęcie działalności w zakresie najmu krótkoterminowego powinny szczegółowo zapoznać się z obowiązującymi regulacjami i od samego początku prowadzić swoją działalność w sposób zgodny z przepisami. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który pomoże wybrać optymalną formę opodatkowania oraz dopełnić wszystkich formalności związanych z rejestracją działalności.
Dla wielu Polaków najem krótkoterminowy pozostaje atrakcyjną formą generowania dodatkowych dochodów, jednak w obliczu zaostrzonych kontroli skarbowych najważniejsze staje się prowadzenie tej działalności w pełnej zgodności z obowiązującymi przepisami. Ryzyko związane z unikaniem opodatkowania znacząco przewyższa potencjalne korzyści, zwłaszcza biorąc pod uwagę wysokość możliwych sankcji oraz determację organów skarbowych w wykrywaniu nieprawidłowości. Warto zatem zainwestować czas i środki w legalizację swojej działalności, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji finansowych i prawnych w przyszłości.
