1 godzina temu
Trzeba jednak zaznaczyć, iż nie jest to całkowicie nowy obowiązek. Wymóg stosowania stałych przegród pomiędzy balkonami sąsiednich mieszkań znajdującymi się na jednej płycie balkonowej został już wprowadzony do obowiązujących warunków technicznych kilka lat wcześniej. Przygotowywane rozporządzenie, które ma zastąpić dotychczasowe przepisy 20 września 2026 r., utrzymuje tę zasadę, ale zmienia część szczegółowych parametrów. Na 17 września nowe rozporządzenie pozostaje jeszcze na etapie procedury legislacyjnej i unijnej notyfikacji.
Nowe przepisy dotyczące balkonów od 20 września 2026 r.
Projekt nowych warunków technicznych przewiduje, iż w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o ile więcej niż jeden balkon zostanie wykonany na wspólnej płycie, pomiędzy nimi trzeba będzie zastosować stałe oddzielenie. Konstrukcja ma uniemożliwiać łatwe zaglądanie na sąsiedni balkon i w większym stopniu niż symboliczne ekrany zapewniać mieszkańcom odrębną przestrzeń.
Podobna zasada funkcjonuje już obecnie. Obowiązujący § 95a rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wymaga pełnego oddzielenia pionowego pomiędzy balkonami sąsiednich mieszkań położonymi na jednej płycie balkonowej. Obecne przepisy wymagają ponadto, aby taka przegroda przepuszczała od 30 do 50 proc. światła.
W projekcie nowych przepisów konstrukcja regulacji została zmodyfikowana. Zgodnie z przedstawionymi przez resort założeniami przegroda przez cały czas ma być pełna, a jej przepuszczalność światła ma wynosić nie więcej niż 50 proc. Oznacza to możliwość stosowania m.in. odpowiednio dobranych elementów szklanych lub innych materiałów ograniczających widoczność, pod warunkiem spełnienia pozostałych wymagań technicznych.
Przegroda między balkonami o wysokości co najmniej 2,2 m
Najbardziej odczuwalnym parametrem pozostaje wysokość przegrody. Ma ona wynosić co najmniej 2,2 m, licząc od poziomu posadzki balkonu. Nie chodzi więc o niski panel ustawiony jedynie na wysokości balustrady, ale o konstrukcję oddzielającą znaczną część przestrzeni pomiędzy sąsiadującymi balkonami.
Określono również minimalną szerokość. o ile balkon ma co najmniej 2 m szerokości, przegroda powinna mieć minimum 2 m. W przypadku węższego balkonu oddzielenie powinno odpowiadać co najmniej jego szerokości.
Takie rozwiązanie ma znaczenie nie tylko dla ograniczenia widoczności z sąsiedniego balkonu. Wysoka i odpowiednio szeroka przegroda utrudnia również obserwowanie przestrzeni sąsiada pod kątem, szczególnie w budynkach, w których balkony są położone bardzo blisko siebie.
Pełne oddzielenie balkonów i ograniczona przepuszczalność światła
Samo ustawienie lekkiej kratki, ażurowego panelu czy innego elementu pozostawiającego szerokie prześwity nie wystarczy do spełnienia wymagań przewidzianych w projekcie. Przegroda ma być pełna.
Nie oznacza to jednak bezwzględnego obowiązku budowania nieprzezroczystej ściany. Projekt dopuszcza materiały częściowo przepuszczające światło, ale ich adekwatności muszą mieścić się w wymaganych parametrach. W praktyce mogą to być rozwiązania wykorzystujące odpowiednie szkło, materiały matowe albo inne elementy pozwalające zachować dostęp światła przy jednoczesnym ograniczeniu widoczności.
To istotna różnica między dostępem światła a przejrzystością. Przegroda może przepuszczać część światła, a równocześnie uniemożliwiać swobodne obserwowanie tego, co dzieje się po drugiej stronie.
Nowe warunki techniczne także dla stykających się loggii
Regulacja nie ogranicza się do klasycznych balkonów wysuniętych poza bryłę budynku. Analogiczne wymagania mają dotyczyć również stykających się ze sobą loggii w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych.
Także w takim przypadku konieczne będzie zastosowanie przegrody spełniającej wymagania dotyczące konstrukcji, wysokości, szerokości oraz przepuszczalności światła.
Resort uzasadnia regulację potrzebą zapewnienia odpowiedniego komfortu korzystania z balkonów i loggii. Rozwiązanie jest przy tym częścią znacznie większego pakietu nowych warunków technicznych, który ma zastąpić rozporządzenie funkcjonujące od 2002 r.
Nowe przepisy bez obowiązku przebudowy wszystkich istniejących balkonów
Data 20 września 2026 r. nie oznacza, iż tego dnia właściciele mieszkań będą musieli natychmiast zamawiać nowe przegrody albo przebudowywać balkony w istniejących blokach. Nowe warunki techniczne są adresowane przede wszystkim do procesu projektowania i realizowania inwestycji oraz innych przedsięwzięć budowlanych objętych zakresem rozporządzenia.
Projekt zawiera przepisy przejściowe, które mają przesądzić, kiedy można przez cały czas stosować dotychczasowe wymagania. Ma to znaczenie zwłaszcza dla inwestycji, których procedury administracyjne rozpoczęły się przed wejściem nowych regulacji w życie.
Nie ma więc podstaw do twierdzenia, iż każdy właściciel mieszkania w istniejącym już budynku zostanie od 20 września zobowiązany do samodzielnego postawienia przegrody o wysokości 2,2 m. Wymogi trzeba wiązać przede wszystkim z zasadami technicznymi obowiązującymi przy realizacji konkretnych inwestycji.
Wyjątek dla budynków wpisanych do rejestru zabytków
Projekt przewiduje również wyjątek dotyczący budynków wpisanych do rejestru zabytków. Nowe wymagania nie będą stosowane w zakresie objętym ochroną konserwatorską, o ile ich realizacja kolidowałaby z ochroną zabytkowego obiektu.
Ma to znaczenie szczególnie w przypadku elewacji, balkonów i loggii stanowiących element historycznej architektury. Montaż wysokiej, współczesnej przegrody może bowiem wpływać na wygląd elewacji i pozostawać w sprzeczności z wymaganiami ochrony konserwatorskiej.
Nowe rozporządzenie ma zastąpić dotychczasowe warunki techniczne z 2002 r., które zgodnie z przepisami przejściowymi mogą obowiązywać najdłużej do 20 września 2026 r. Projekt został 7 sierpnia 2026 r. przekazany do Komisji Europejskiej w ramach procedury notyfikacyjnej pod numerem 2026/0422/PL. Polska wystąpiła o zastosowanie trybu pilnego.
Na 17 września 2026 r. oznacza to istotne zastrzeżenie dla osób planujących inwestycje: data 20 września wynika z harmonogramu legislacyjnego i utraty mocy przez dotychczasowe przepisy, ale ostateczną podstawą obowiązków będzie tekst rozporządzenia ogłoszony w Dzienniku Ustaw. Dopiero jego finalne brzmienie przesądzi wszystkie szczegóły nowych warunków technicznych.
Źródła
– Ministerstwo Rozwoju i Technologii – materiały dotyczące pakietu „Stop Patodeweloperka” i zasad oddzielania balkonów
– Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., Dz.U. 2023 poz. 2442 – obowiązujący § 95a dotyczący przegród balkonowych
– Komisja Europejska, system TRIS, notyfikacja 2026/0422/PL, projekt nowych warunków technicznych, otrzymany 7 sierpnia 2026 r.
– Rządowe Centrum Legislacji – informacja dotycząca utraty mocy przez dotychczasowe warunki techniczne najpóźniej 20 września 2026 r.
– Projekt rozporządzenia w sprawie nowych warunków technicznych i przepisy dotyczące jego planowanego wejścia w życie
