Sąsiad nie płaci rachunków? Będziesz płacił za niego. I to przez wiele miesięcy

Gdy jeden z mieszkańców przestaje płacić czynsz, problem nie dotyczy wyłącznie jego i zarządcy budynku. Długi sąsiada – czy to w spółdzielni, czy we wspólnocie mieszkaniowej – mają bezpośrednie przełożenie na finanse całego budynku. Zanim komornik pojawi się na klatce schodowej, przez wiele miesięcy koszty pokrywają pozostali lokatorzy. I to właśnie oni tracą najwięcej, zanim sprawa trafi w ogóle do sądu.

Fot. Warszawa w Pigułce

Sąsiad nie płaci? Rachunek spada na resztę bloku

Zasada działania wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni jest prosta: każdy właściciel lub lokator co miesiąc wpłaca określoną kwotę na pokrycie kosztów wspólnych – ogrzewania klatek schodowych, konserwacji wind, ubezpieczenia budynku czy funduszu remontowego. Wysokość tych składek jest proporcjonalna do udziału w nieruchomości wspólnej.

Problem pojawia się, gdy jeden z właścicieli przestaje płacić. Budynek nie zatrzymuje się – rachunki przychodzą, windy trzeba serwisować, dach trzeba naprawiać. Dziurę po niepłacącym sąsiedzie uzupełniają pieniądze wszystkich pozostałych mieszkańców. W praktyce oznacza to, iż przy zadłużonym lokalu np. w 15-lokalowej wspólnocie, każdy z pozostałych właścicieli dokłada co miesiąc kilkanaście do kilkudziesięciu złotych za kogoś, kto sam nie reguluje należności.

Jednak nie zawsze tak jest – wszystko zależy od decyzji i regulaminu spółdzielni. To nie tylko kwestia bieżących kosztów eksploatacji. jeżeli wspólnota lub spółdzielnia posiadają fundusz remontowy, niedobory spowodowane przez jednego dłużnika mogą dosłownie zablokować zaplanowane prace – wymianę dachu, renowację elewacji czy modernizację instalacji elektrycznej. Remont, który miał ruszyć w maju, odkłada się w nieskończoność, bo zebranych środków nie wystarczy.

Zanim wkroczy komornik – długa droga przez sąd

Licytacja komornicza mieszkania nie zdarza się z dnia na dzień. To wieloetapowy proces, który – zanim zakończy się sprzedażą lokalu – może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Dla pozostałych lokatorów to czas, kiedy w budżecie wspólnoty lub spółdzielni systematycznie pogłębia się dziura.

Procedura zaczyna się od wezwań do zapłaty i ponagleń. jeżeli dłużnik nie reaguje, wspólnota kieruje sprawę do sądu, gdzie – na podstawie art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 z późn. zm.) – może wystąpić o nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Po uzyskaniu prawomocnego nakazu z klauzulą wykonalności sprawa trafia do komornika.

Komornik w pierwszej kolejności sięga po łatwiejsze formy egzekucji: zajmuje konto bankowe dłużnika, wynagrodzenie za pracę, ruchomości. Dopiero gdy te działania okazują się bezskuteczne – bo dłużnik pracuje „na czarno”, nie ma oszczędności ani wartościowego majątku ruchomego – przychodzi czas na egzekucję z nieruchomości.

Istnieje również druga ścieżka – specjalny tryb przewidziany w art. 16 ust. 1 wspomnianej ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli właściciel „zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.” Co istotne – ten tryb wymaga uprzedniego podjęcia uchwały przez wspólnotę upoważniającej zarząd do wytoczenia powództwa. Analogiczne przepisy dotyczą spółdzielni mieszkaniowych.

Kiedy spółdzielnia może zażądać licytacji? Próg nie jest jeden

Przepisy posługują się sformułowaniem „długotrwałe zaleganie z opłatami”, nie wskazując żadnej konkretnej kwoty ani okresu. W praktyce oznacza to, iż każda spółdzielnia i wspólnota ustala własny próg tolerancji. Jedna zaczyna działania prawne po 5 tys. zł zadłużenia, inna czeka, aż dług przekroczy 20 tys. zł. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, procedowany pod numerem UB2 w Rządowym Centrum Legislacji, miał to doprecyzować – przewiduje możliwość licytacji, gdy zaległości przekroczą równowartość rocznych opłat. Prace nad projektem wciąż się jednak przeciągają.

Kluczowe jest nie tyle samo zadłużenie, ile wyraźny brak jakichkolwiek działań zmierzających do jego spłaty. Dłużnik, który choćby wpłaca symboliczne kwoty lub komunikuje się ze spółdzielnią, jest w lepszej pozycji niż ktoś, kto po prostu milczy i ignoruje pisma.

Ważna jest też zasada dotycząca proporcji długu do wartości nieruchomości – zgodnie z art. 946 Kodeksu postępowania cywilnego, licytacja nieruchomości może być przeprowadzona, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej 1/20 (5%) sumy oszacowania. Przy mieszkaniu wartym 400 tys. zł wystarczy więc dług rzędu 20 tys. zł, żeby komornik mógł wszcząć egzekucję z nieruchomości.

Jak wygląda sama licytacja i po ile „idzie” mieszkanie

Gdy sąd wyda wyrok nakazujący sprzedaż lub komornik uzyska tytuł do egzekucji z nieruchomości, biegły rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy. Wycena decyduje o cenie wywoławczej – i tu pojawia się problem, który bezpośrednio dotyka interesy dłużnika, ale pośrednio też jego sąsiadów.

Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowania. jeżeli nikt nie złoży oferty, wyznaczana jest druga licytacja, na której cena spada do 2/3 wartości. Mieszkanie warte rynkowo 400 tys. zł może więc trafić do nowego właściciela za ok. 267 tys. zł. Dla dłużnika to finansowa katastrofa – szczególnie gdy lokal obciążony jest dodatkowo hipoteką na rzecz banku.

Z uzyskanej kwoty w pierwszej kolejności pokrywane są koszty postępowania egzekucyjnego, honorarium biegłego i opłaty komornicze, następnie wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Dopiero po ich zaspokojeniu pieniądze trafiają do wierzycieli, w tym do wspólnoty lub spółdzielni. W przypadku gdy długi przewyższają uzyskaną cenę, wspólnota może nie odzyskać całości należności – mimo iż doprowadzenie do licytacji kosztowało ją czas i pieniądze na postępowanie sądowe.

Eksmisja bez lokalu zamiennego – nowy właściciel przejmuje pusty lokal

Istotna różnica między licytacją zainicjowaną przez wspólnotę a standardową egzekucją komorniczą dotyczy losu byłego właściciela. Zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali, właścicielowi, którego lokal został sprzedany w tym trybie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Oznacza to, iż wspólnota nie musi zapewnić mu innego miejsca do zamieszkania po eksmisji.

Dla pozostałych mieszkańców to wiadomość dobra i zła jednocześnie. Dobra – bo problem znika definitywnie, a budżet wspólnoty wraca do normy. Zła – bo okres między wszczęciem postępowania a faktycznym wprowadzeniem nowego właściciela może trwać choćby 2-3 lata. Przez cały ten czas dług rośnie, a koszty pokrywają pozostali.

Nowy nabywca z licytacji komorniczej kupuje lokal wolny od długów czynszowych poprzedniego właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni – te wierzytelności są zaspokajane właśnie z ceny uzyskanej na licytacji. Kupuje jednak nieruchomość, która może wymagać remontu, a jej historia w budynku bywa skomplikowana.

Gdy dłużnik ma też kredyt w banku – kolejka wierzycieli się wydłuża

Licytacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy zadłużone mieszkanie jest jednocześnie obciążone hipoteką bankową. W takim przypadku bank jako wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w podziale środków ze sprzedaży. Dla wspólnoty lub spółdzielni oznacza to, iż choćby jeżeli doprowadzi do licytacji, może nie zobaczyć ani złotówki – cała kwota pochłoniętej zostanie przez bank i koszty postępowania.

W praktyce przy dużych zadłużeniach bankowych wspólnocie bardziej opłaca się skupić na egzekucji bieżących należności i presji prawnej niż na wieloletnich staraniach o licytację, która może zakończyć się finansowym rozczarowaniem.

Praktyczne rady – co zrobić, gdy sąsiad ma długi

• Sprawdź, czy zarząd działa. Jako właściciel lokalu masz prawo wglądu do dokumentacji finansowej wspólnoty. Zapytaj zarząd o stan zadłużenia budynku – nie personaliów dłużnika, ale łącznej kwoty zaległości.
• Głosuj za szybkim działaniem. Na zebraniu wspólnoty popieraj uchwały o skierowaniu sprawy do sądu. Każdy miesiąc zwłoki to koszt dla całego budynku – dług rośnie, a odsetki ustawowe za opóźnienie (aktualnie 11,25% rocznie) powiększają sumę, którą trudniej będzie odzyskać.
• Zadbaj o fundusz remontowy. jeżeli w budynku kumulują się zaległości, wnioskuj o zwiększenie rezerw lub tymczasowe podwyższenie zaliczek, żeby planowane remonty nie stanęły w miejscu z powodu cudzych długów.
• Nie działaj samodzielnie. Wywieszanie list dłużników, rozmowy z windykatorami na własną rękę czy próby blokowania dostępu do lokalu to działania nieskuteczne i potencjalnie niezgodne z prawem. Egzekucja długów należy do zarządu i komornika – nie do sąsiadów.
• Jeśli sam masz długi – negocjuj jak najszybciej. Większość spółdzielni i wspólnot preferuje układ ratalny nad wieloletnią batalią sądową. Złożenie wniosku o rozłożenie zadłużenia na raty – najlepiej zanim sprawa trafi do sądu – drastycznie zmniejsza ryzyko egzekucji i obniża ostateczny koszt spłaty (brak kosztów sądowych i komorniczych).