Rzeszów: PCLA i Balcerek – spór o tereny eskaluje. Padło oświadczenie inwestora

Zdjęcie: nowy balcerek pcla resovia residence

Resovia Residence komentuje brak porozumienia dotyczącego terenów przy PCLA

Resovia Residence odniosła się do sytuacji związanej z próbą wypracowania porozumienia pomiędzy spółką a Miastem Rzeszów w sprawie zagospodarowania terenów przyległych do PCLA. Jak wynika z oświadczenia, rozmowy prowadzone były przez wiele miesięcy i miały doprowadzić do kompleksowego rozwiązania dotyczącego funkcjonowania Placu Balcerowicza oraz przyszłości okolicznych terenów.

Negocjacje miasta z inwestorem i założenia porozumienia

Według przedstawionych informacji, planowane porozumienie miało obejmować wymianę terenów oraz uporządkowanie przestrzeni wokół PCLA. Celem rozmów było m.in. zabezpieczenie funkcjonowania targowiska, zapewnienie ciągłości działalności kupców oraz umożliwienie realizacji inwestycji miejskich w rejonie stadionu.

Wskazywano, iż rozwiązanie miało mieć charakter wieloetapowy i obejmować zarówno kwestie infrastrukturalne, jak i handlowe.

Konsekwencje braku porozumienia dla terenów przy PCLA

W oświadczeniu podkreślono, iż brak finalizacji porozumienia może skutkować zmianą podejścia właściciela terenów przy PCLA do ich dalszego zagospodarowania. Rozważane mają być alternatywne scenariusze, takie jak zabudowa mieszkaniowa lub sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi.

Zwrócono również uwagę, iż w takiej sytuacji miasto może utracić możliwość pozyskania gruntów bez ponoszenia znaczących kosztów finansowych.

Funkcjonowanie PCLA i przyszłość Placu Balcerowicza

Jednym z kluczowych elementów rozmów była przyszłość Placu Balcerowicza oraz funkcjonowanie PCLA. Według założeń porozumienia, teren miał zostać uporządkowany, a działalność handlowa kupców zabezpieczona w nowej, zmodernizowanej formie.

Wskazywano również na potrzebę zachowania ciągłości działalności gospodarczej w trakcie ewentualnych zmian inwestycyjnych.

Planowana zamiana działek i potencjalne korzyści inwestycyjne

Według przedstawionych informacji, planowana zamiana nieruchomości miała obejmować przekazanie miastu terenów o strategicznym znaczeniu w rejonie PCLA o powierzchni około 1,7 ha.

W zamian inwestor miał uzyskać możliwość realizacji przedsięwzięć zgodnych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wśród potencjalnych korzyści dla miasta wskazywano m.in.:

• możliwość budowy dróg dojazdowych i parkingów,
• rozwój infrastruktury sportowej i zaplecza wydarzeń,
• stworzenie przestrzeni dla imprez masowych,
• pozyskanie nowej powierzchni handlowej dla kupców,
• ograniczenie kosztów zakupu gruntów z budżetu miejskiego.

Spór o wizualizacje projektu „Nowy Balcerek”

W oświadczeniu odniesiono się również do projektu „Nowy Balcerek” realizowanego w ramach budżetu obywatelskiego. Zwrócono uwagę, iż przedstawione wizualizacje mogły tworzyć – zdaniem autorów oświadczenia – wyidealizowany obraz inwestycji, który nie był poparty pełną dokumentacją techniczną ani kosztorysem.

Podkreślono, iż w przestrzeni publicznej mogły pojawić się różne interpretacje zakresu możliwych prac, od modernizacji istniejącej przestrzeni po bardziej rozbudowane koncepcje targowiska.

Koncepcja inwestycji Resovia Residence przy PCLA

Według informacji przedstawionych przez spółkę, koncepcja zagospodarowania terenów przy PCLA była opracowywana przez pracownię architektoniczną i obejmowała wieloetapowy proces inwestycyjny.

W ramach propozycji zakładano również tymczasowe rozwiązania dla kupców, które miały umożliwić kontynuację działalności podczas realizacji prac budowlanych.

Alternatywne scenariusze zagospodarowania terenów

Wobec braku porozumienia rozważane są alternatywne kierunki wykorzystania nieruchomości. Wśród nich wskazuje się możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej lub sprzedaży działek innym inwestorom.

Decyzje w tym zakresie mają być uzależnione od obowiązujących zapisów planu zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowanie i dalsze konsekwencje dla miasta

W oświadczeniu podkreślono potrzebę dalszej debaty o przyszłości PCLA i Placu Balcerowicza w oparciu o dokumenty, analizy ekonomiczne oraz rzeczywiste możliwości inwestycyjne.

Zwrócono uwagę, iż brak porozumienia może mieć długofalowe skutki dla funkcjonowania infrastruktury miejskiej, organizacji wydarzeń oraz kosztów potencjalnych inwestycji realizowanych przez miasto w przyszłości.

Oświadczenie Resovia Residence w kwestii próby zablokowania porozumienia dotyczącego terenów przyległych do PCLA [treść przesłana do naszej redakcji]

Od wielu miesięcy Miasto Rzeszów i Resovia Residence prowadziły negocjacje porozumienia, które miało zabezpieczyć pełne funkcjonowanie PCLA, przyszłość Placu Balcerowicza oraz zagwarantować kupcom nową powierzchnię handlową i ciągłość prowadzenia działalności gospodarczej. Efekty tych negocjacji zostały transparentnie zaprezentowane opinii publicznej. Zablokowanie tego rozwiązania oznacza, iż Resovia Residence podejmie działania alternatywne mające na celu wykorzystanie swoich terenów przy PCLA. Miasto straci tym samym realną możliwość ich pozyskania bez konieczności ponoszenia wielomilionowych wydatków z budżetu.

Najważniejsze fakty i konsekwencje.

• Porozumienie na mocy którego miasto miało otrzymać od Resovia Residence tereny przyległe do PCLA, na potrzeby realizacji strategicznych miejskich inwestycji zostało prawdopodobnie zablokowane.
• Spółka Resovia Residence analizuje alternatywne możliwości wykorzystania własnych terenów przy PCLA, którymi są: budowa osiedla lub sprzedaż nieruchomości innemu deweloperowi.
• Odpowiedzialność za przyszłe koszty, ograniczenia funkcjonowania PCLA oraz brak kompleksowego rozwiązania sprawy Placu Balcerowicza powinna spoczywać na osobach i środowiskach, które w celu osiągnięcia korzyści politycznych posługiwały się manipulacją i dezinformacją.
• Wizualizacja „Nowego Balcerka” na potrzeby RBO stworzyła fałszywy obraz realnej inwestycji za środki z budżetu obywatelskiego, a jej manipulacyjne oddziaływanie przyczyniło się do zablokowania porozumienia.
• Nie powstanie również zaproponowany przez Resovia Residence model zabezpieczenia kupców: targowisko tymczasowe, nowy bazar i pasaż handlowy.

Fakty

Planowana zamiana działek była korzystna dla wszystkich stron. Miasto miało otrzymać tereny przy PCLA, potrzebne do bezpiecznego i pełnego wykorzystania potencjału nowego stadionu. Na tych gruntach mogły powstać np. drogi dojazdowe, parkingi, boisko treningowe, hala sportowa i zaplecze dla organizacji dużych wydarzeń. Bez tych terenów możliwości organizowania imprez masowych przy PCLA mogą być poważnie ograniczone. Zamiana miała więc służyć nie tylko jednej inwestycji, ale także bezpieczeństwu mieszkańców, kibiców i uczestników wydarzeń. Deweloper natomiast, zamiast realizować inwestycję mieszkaniową przy PCLA, negocjował tereny o równoważnej wartości. W prezentowanej w internecie narracji dotyczącej transakcji świadomie i celowo pominięto najważniejsze fakty, według których:

• miasto miało otrzymać strategiczne tereny przy PCLA (1,7 ha)
• funkcja handlowa Placu Balcerowicza miała zostać zachowana, wraz z bazarem i pasażem handlowym, w nowoczesnym europejskim standardzie
• miasto miało otrzymać około 1000 mkw. nowej powierzchni handlowej dla kupców,
• kupcy mieli zabezpieczone sfinansowane przez inwestora targowisko tymczasowe na czas budowy,
• wyceny nieruchomości – w przeciwieństwie do prezentowanych przez przeciwników porozumienia kilku liczb – dokonane zostały przez biegłych rzeczoznawców, wyłonionych przez miasto w drodze przetargu.

Jako argumenty przeciw porozumieniu miasta z Resovia Residence Pan Jacek Strojny oraz radni Razem dla Rzeszowa przedstawiali wyliczenia bez biznes planu, które nie miały realnej, ekonomicznej podstawy. o ile w przyszłości okaże się, iż brak gruntów, które Resovia Residence chciała przekazać w ramach porozumienia ogranicza organizację imprez, utrudnia rozwój obiektu albo zmusza miasto do kosztownego zakupu nieruchomości, odpowiedzialność za te skutki powinny ponieść osoby i środowiska, które zablokowały wypracowane porozumienie, w tym Pan Jacek Strojny oraz przedstawiciele Stowarzyszenia Razem dla Rzeszowa, którzy posługiwali się niepełnymi informacjami, manipulacją i dezinformacją.

Wizualizacja „Nowego Balcerka” a rzeczywistość.

Szanujemy wynik głosowania mieszkańców nad projektem „Nowego Balcerka”. Nie oznacza to jednak, iż można przemilczeć sposób, w jaki projekt ten został przedstawiony opinii publicznej.

Mieszkańcom Rzeszowa pokazano atrakcyjną wizualizację obiektów, które miały powstać za około 2 mln zł. Nie przedstawiono żadnego dokumentu, który udowodniłby realizm inwestycji. Nie przedstawiono projektu architektonicznego, dokumentacji technicznej, szczegółowego kosztorysu ani harmonogramu potwierdzającego możliwość wykonania inwestycji w zaprezentowanej na grafice formie. Nie wiadomo również, czy pokazane rozwiązania spełniają wymogi techniczne, sanitarne, przeciwpożarowe i budowlane oraz czy mogą zostać wykonane na przedmiotowym terenie. Sama grafika — niezależnie od tego, czy powstała przy użyciu sztucznej inteligencji, czy innych narzędzi — nie jest projektem budowlanym i nie stanowi dowodu, iż przedstawione na niej obiekty mogą zostać zrealizowane w przyjętym budżecie. Zgodnie z opisem pozyskane z Budżetu Obywatelskiego środki miały zostać przeznaczone m.in. na uporządkowanie przestrzeni handlowej, modernizację stoisk, zadaszone stanowiska modułowe, oświetlenie, zieleń w donicach, tablice historyczne oraz elementy małej architektury, takie jak ławki, kosze i stojaki rowerowe, co wskazuje na ograniczony zakres prac porządkowych i ograniczoną modernizację, a nie budowę kompletnego, nowoczesnego targowiska odpowiadającego obrazowi przedstawianemu na wizualizacjach. W naszej opinii, może to być oceniane jako działanie manipulacyjne i dezinformacyjne. Zbudowano bowiem społeczne oczekiwania, które nie mają potwierdzenia ani w dokumentach, ani w realnych kosztach budowy.

Koncepcja inwestycji Resovia Residence

Założenia projektowe i wizualizacje inwestycji zaplanowanej jako element rozwoju Placu Balcerowicza przygotowała renomowana pracownia architektoniczna Kuryłowicz & Associates. Materiały te wskazywały rzeczywisty kierunek planowanej zabudowy i były punktem wyjścia do dalszych prac projektowych. Resovia Residence w ramach porozumienia z miastem miała sfinansować budowę targowiska tymczasowego na czas realizacji inwestycji planowany na 24 miesiące. Dzięki temu kupcy mogli zachować ciągłość prowadzenia działalności, a miasto nie musiałoby finansować infrastruktury z własnego budżetu. Założenia te były omawiane z miastem ale także z przedstawicielami kupców, którzy pozytywnie oceniali zaprezentowane rozwiązania i podpisali stosowne porozumienie.

Zamiast rozmowy o faktach, dokumentach, operatach, kosztach alternatywnych i realnych zabezpieczeniach dla kupców, mieszkańcom przedstawiano uproszczony obraz konfliktu: miasto oddaje majątek, a deweloper jednostronnie zyskuje. To nie była debata o przyszłości miasta. Zablokowano porozumienie, nad którym miasto i Resovia Residence pracowały przez wiele miesięcy i w efekcie transparentnie je zaprezentowały. Projekt „Nowego Balcerka” został wykorzystany jako narzędzie politycznego nacisku.

Pomimo braku porozumienia Resovia Residence będzie realizować przypisane jej cele i zadania. Dlatego jako właściciel terenu przy PCLA podejmujemy działania zmierzające do wdrożenia alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych. Tym samym rozważana jest sprzedaż terenów przyległych do PCLA lub budowa inwestycji mieszkaniowej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jaki obowiązuje na tym terenie.

Wydając niniejsze oświadczenie, chcemy pokazać, iż manipulowanie danymi oraz faktami, na pewno nie służy rozwojowi miasta i Mieszkańcom Rzeszowa, którzy mają prawo wiedzieć, co miasto rzeczywiście mogło uzyskać w ramach planowanej zamiany, jakie będą finansowe, organizacyjne i społeczne konsekwencje jej zablokowania oraz kto ponosi polityczną i społeczną odpowiedzialność za doprowadzenie do tej sytuacji. Mieszkańcy mają również prawo domagać się od środowiska, które zgłosiło projekt „Nowego Balcerka”, jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: co dokładnie ma powstać za kwotę około 2 mln zł, na podstawie jakiego kosztorysu, w jakim zakresie, w jakim terminie, z jakimi gwarancjami dla kupców i czy prezentowana mieszkańcom wizja była realnym projektem inwestycyjnym, czy jedynie efektowną grafiką wykorzystaną do zablokowania porozumienia i uzyskania krótkoterminowych korzyści politycznych.

Liczymy jednocześnie na to, iż dalsza dyskusja o Placu Balcerowicza, PCLA a także przyszłości tych części miasta będzie prowadzona na podstawie faktów, dokumentów i realnych kosztów, a nie politycznych haseł, danych liczbowych rzucanych bez głębokiej ekonomicznej wiedzy i analizy oraz atrakcyjnych graficznie wizji bez możliwości ich realizacji przy ograniczonym budżecie.

Bilans planowanej zmiany (kluczowe pozycje)

Miasto planowało przekazać	Miasto miało otrzymać
Działki miejskie obejmujące m.in. obecny Plac Balcerowicza oraz nieruchomości wskazane w projekcie zamiany.	Tereny przy PCLA (1,7 ha), potrzebne do pełnego i bezpiecznego funkcjonowania ważnego dla Podkarpacia obiektu sportowego.
Dotychczasową, nieuporządkowaną formę funkcjonowania Balcerka.	Nową powierzchnię handlowo-usługową ok. 1000 mkw. na parterze, która miała być przekazana miastu i służyć kupcom.
Kosztowne porządkowanie i utrzymywanie targowiska ze środków publicznych.	Pokrycie kosztów tymczasowego targowiska oraz przekazanie docelowej nowoczesnej przestrzeni handlowej Miastu.
Alternatywę zakupu terenów przy PCLA za środki z budżetu miasta.	Możliwość pozyskania strategicznych gruntów bez konieczności poniesienia wydatku gotówkowego na poziomie 60 mln zł. (szacowana wartość działki przy PCLA).
Nieruchomości przy ul. Krakowskiej oraz przy ul. Litewskiej.	Możliwość zabezpieczenia dróg, parkingów, zaplecza sportowego, przestrzeni dla imprez masowych i dalszego rozwoju PCLA.