2 godzin temu
Rząd reaguje ekspresową zmianą prawa, która dzieli właścicieli na dwie kategorie: tych, którzy zdążyli przed 16 października, i tych, którzy nie zdążyli. Powód? Tysiące właścicieli działek od miesięcy szturmuje urzędy w panice i składa wnioski. To z kolei wywołane jest… poprzednią decyzją rządu dotyczącej reformy planowania przestrzennego.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Co miało się zmienić od nowego roku
Reforma planowania przestrzennego wprowadzała dwa najważniejsze terminy, które wywróciły rynek nieruchomości do góry nogami. Pierwszy to 1 stycznia 2026 roku. Od tego dnia wszystkie nowe decyzje o warunkach zabudowy miały być ważne tylko przez 5 lat od uprawomocnienia. To fundamentalna zmiana, bo do tej pory takie decyzje były bezterminowe. Właściciele działek mogli spokojnie czekać 10, 15, choćby 20 lat z realizacją budowy. Teraz ten komfort miał zniknąć.
Drugi termin to 1 lipca 2026 roku. Od tego dnia warunki zabudowy miały być wydawane tylko w gminach, które uchwalą plany ogólne. I tylko dla terenów określonych jako obszary uzupełnienia zabudowy. W praktyce oznacza to, iż budować będzie można tylko tam, gdzie już coś stoi. Kupując dziś działkę na skraju wsi, 200 metrów od najbliższego domu, możesz jeszcze liczyć na warunki zabudowy. Po 1 lipca 2026 prawie na pewno ich nie dostaniesz.
Obszar uzupełnienia można wyznaczyć tylko tam, gdzie znajduje się co najmniej 5 budynków, każdy w odległości nie większej niż 100 metrów od innego. jeżeli któryś budynek stoi dalej, cała działka odpada. Ministerstwo tłumaczy to walką z chaotyczną zabudową i rozlewaniem się miast. Problem w tym, iż tysiące Polaków kupiło działki właśnie w takich miejscach. Działki, które dziś są budowlane. Za pół roku mogą stracić wartość o 60 do 70 procent.
Panika na rynku i paraliż urzędów
Gdy informacje o reformie zaczęły docierać do właścicieli działek, rozpoczął się szturm na urzędy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, iż w 2024 roku liczba wydanych decyzji o warunkach zabudowy była o 27 procent wyższa niż rok wcześniej. W pierwszej połowie 2025 roku w większości gmin czas oczekiwania na decyzję wydłużył się dwukrotnie. A to były liczby sprzed wielkiego szturmu.
Prawdziwa lawina ruszyła jesienią. Wnioski składają nie tylko osoby planujące budowę w najbliższych miesiącach. Składają je ludzie myślący o domu za 10 czy 15 lat. Składają je dzieci planujące kiedyś wybudować się na działce rodziców. Składają je osoby, które w ogóle nie są pewne, czy kiedykolwiek będą budować, ale wolą mieć opcję na przyszłość.
Skutki dla administracji są katastrofalne. Terminy rozpatrywania spraw wydłużają się z tygodnia na tydzień. Gminy zatrudniają pracowników na umowy tymczasowe, podpisują drogie kontrakty z urbanistami, zlecają obsługę wniosków firmom zewnętrznym. A mimo to nie nadążają. Za każdy dzień opóźnienia gmina płaci 500 złotych kary. Niektóre samorządy płaciły dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie. To pieniądze, które powinny pójść na drogi, szkoły, infrastrukturę.
Niektóre gminy zaczęły choćby zawieszać postępowania, tłumacząc, iż po co wydawać decyzje, które mogą być niezgodne z przyszłym planem ogólnym. Prawnicy są jednomyślni: takie działanie jest bezprawne, ale pokazuje desperację samorządów. System się zaciął.
Rząd reaguje ekspresową zmianą prawa. Jak będzie teraz?
W odpowiedzi na ten chaos Sejm w ekspresowym tempie uchwalił ustawę z 5 listopada o zmianie przepisów o planowaniu przestrzennym. Senat nie wniósł poprawek. Teraz czeka tylko podpis prezydenta. Ustawa wchodzi w życie już 7 dni po publikacji. I przynosi dwie fundamentalne zmiany.
Pierwsza to zniesienie kar dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji. Samorządy nie będą już płaciły po 500 złotych dziennie za opóźnienia. To oddech dla gmin, które równocześnie muszą przygotować plany ogólne i rozpatrywać lawinę wniosków. Ale dla właścicieli działek oznacza to, iż gminy mogą jeszcze bardziej zwolnić tempo. Nie mają już presji finansowej, żeby się spieszyć.
Druga zmiana jest o wiele ważniejsza i dzieli właścicieli działek na dwie kategorie. Rząd zmienił najważniejszy artykuł 62 ustawy o planowaniu przestrzennym. Decyzje o warunkach zabudowy, które uprawomocnią się do końca 2025 roku oraz te wydane w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 roku, będą ważne bezterminowo.
To fundamentalna różnica. Złożyłeś wniosek 15 października? jeżeli gmina wyda decyzję — choćby za rok, dwa czy trzy lata — będzie ona bezterminowa. Będziesz mógł budować, kiedy zechcesz. Za 5 lat, za 10, za 20. Decyzja nie straci ważności. Złożyłeś wniosek 17 października? Dostaniesz decyzję istotną tylko przez 5 lat od uprawomocnienia. Różnica jednego dnia może oznaczać różnicę setek tysięcy złotych wartości działki.
Dlaczego 16 października to magiczna data
Ta data nie została wybrana przypadkowo. 16 października to moment, kiedy rząd oficjalnie przedstawił projekt nowelizacji. Od tego dnia sygnały były jasne: nadchodzą zmiany, które ograniczą możliwość budowy na działkach. Kto złożył wniosek przed tym dniem, będzie traktowany według starych, korzystniejszych zasad.
W praktyce to prosty podział. Zdążyłeś przed 16 października — wygrałeś. Nie zdążyłeś — przegrałeś. Bo różnica między bezterminową decyzją a pięcioletnią to przepaść. Działka z bezterminową decyzją to inwestycja długoterminowa, spokojny majątek. Działka z pięcioletnią decyzją to bomba zegarowa, która zmusza do szybkiego działania albo grozi utratą wartości.
Jeśli gmina będzie przeciągać sprawę, a ty nie zdążysz wybudować się w ciągu 5 lat od uprawomocnienia decyzji, stracisz prawo do budowy. Będziesz musiał składać wniosek od nowa. A wtedy obowiązują już zupełnie inne, znacznie bardziej restrykcyjne zasady — tylko w gminach z planami ogólnymi i tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy.
Żadna gmina nie ma jeszcze planu ogólnego
Termin na uchwalenie planów ogólnych to 30 czerwca 2026 roku. Do końca stycznia 2025 roku prawie 75 procent gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych dla planu ogólnego, co oznacza, iż przynajmniej tyle przystąpiło do jego sporządzania. Ale przystąpienie to jedno, a ukończenie to drugie.
Plan ogólny to zupełnie nowy dokument. Zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań, które miały charakter tylko kierunkowy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego o mocy wiążącej. Każda decyzja o warunkach zabudowy wydana po 1 lipca 2026 musi być z nim zgodna.
Opracowanie takiego dokumentu wymaga szczegółowych analiz, konsultacji społecznych, uzgodnień z wieloma instytucjami, procedur administracyjnych. To kosztuje czas i pieniądze. Dla małych gmin bez własnych urbanistów zlecenie opracowania planu firmie zewnętrznej to wydatek setek tysięcy złotych. Nowa ustawa upraszcza nieco ten proces — obowiązkowe będą uzgodnienia tylko z trzema instytucjami: dyrektorem parku narodowego, regionalnym dyrektorem ochrony środowiska oraz Wodami Polskimi. Pozostałe będą tylko opiniować.
Ale choćby to może nie wystarczyć. Setki gmin prawdopodobnie nie zdąży na czas. W tych gminach po 1 lipca 2026 roku nie będzie można w ogóle wydawać warunków zabudowy — niezależnie od tego, gdzie leży działka. Paraliż inwestycyjny może potrwać miesiące, a choćby lata.
Dramatyczne konsekwencje finansowe
Wartość działki budowlanej to jedno, wartość działki rolnej czy leśnej to zupełnie co innego. Różnica może sięgać kilkuset procent. Działka pod Warszawą z warunkami zabudowy to 150 do 200 tysięcy złotych za tysiąc metrów kwadratowych. Ta sama działka bez możliwości budowy to 30 do 50 tysięcy złotych.
Kupując działkę trzy lata temu za 180 tysięcy złotych liczyłeś, iż za kilka lat wybudujesz dom. jeżeli nie złożyłeś wniosku przed 16 października i gmina nie zdąży wydać decyzji do końca roku, dostaniesz pięcioletnią decyzję. A jeżeli nie zdążysz wybudować się w tym czasie albo gmina będzie tak długo rozpatrywać wniosek, iż 5 lat minie błyskawicznie, zostaniesz z działką wartą raptem 40 tysięcy złotych. Strata 140 tysięcy.
Teoretycznie możesz spróbować szczęścia z planem miejscowym. Gmina może uchwalić plan pozwalający na zabudowę twojej działki. Ale to proces trwający 2 do 3 lat, kosztowny i niepewny. A gmina może w ogóle odmówić rozpoczęcia procedury albo uchwalić plan niezgodny z twoimi oczekiwaniami.
W praktyce bez bezterminowej decyzji możesz zostać z działką, na której nie wybudujesz nic przez wiele lat. Może 10, może 15. A może w ogóle nigdy, jeżeli gmina zdecyduje, iż ten teren ma pozostać niezabudowany.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli złożyłeś wniosek przed 16 października 2025 roku, możesz odetchnąć z ulgą. Twoja przyszła decyzja będzie bezterminowa. Nie musisz się spieszyć z budową, możesz spokojnie poczekać, aż będziesz miał pieniądze, czas i gotowy projekt. Wartość twojej działki pozostanie stabilna. Wygrałeś w tej loterii.
Jeśli nie złożyłeś wniosku przed tą datą, sytuacja jest gorsza. choćby jeżeli złożysz go teraz i gmina wyda decyzję przed końcem roku, będzie ona ważna tylko 5 lat. To krótki okres, biorąc pod uwagę czas potrzebny na zgromadzenie pieniędzy, przygotowanie projektu i przeprowadzenie budowy. A po tym czasie będziesz musiał składać wniosek od nowa według nowych, ostrzejszych zasad.
Jeśli wciąż nie złożyłeś wniosku, nie zwlekaj ani dnia. Każdy tydzień zwłoki zmniejsza szanse na uzyskanie decyzji w rozsądnym terminie. Urzędy są przeciążone, a teraz, gdy zniesiono kary za opóźnienia, mogą zwolnić tempo rozpatrywania spraw. W tej sytuacji liczy się każdy dzień.
Przygotuj komplet dokumentów z wyprzedzeniem. Potrzebujesz mapy geodezyjnej, wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów. Każdy z tych dokumentów trzeba zamówić i poczekać. Geodeta może mieć wolny termin dopiero za miesiąc. Sąd wydaje wypisy z 2 do 3 tygodniowym opóźnieniem. Nie czekaj do grudnia, bo może być za późno.
Rozważ pomoc specjalisty. Urbanista lub prawnik zajmujący się prawem budowlanym przygotuje kompletny wniosek za 600 do 1000 złotych. To zaoszczędzi ci tygodni czekania na uzupełnienie braków formalnych. W obecnej sytuacji każdy tydzień zwłoki może być krytyczny.
Jeśli nie masz pieniędzy na budowę w najbliższych latach, złóż wniosek i tak. Decyzja będzie ważna przez 5 lat od uprawomocnienia, a to i tak lepsze niż nic. Może w tym czasie sytuacja się zmieni, może uda ci się sprzedać działkę z decyzją za lepszą cenę. Bez decyzji wartość działki może spaść o połowę lub więcej.
Sprawdź, czy twoja gmina rozpoczęła prace nad planem ogólnym. jeżeli tak, spróbuj znaleźć projekt na stronie internetowej. Sprawdź, czy twoja działka ma szansę znaleźć się w obszarze uzupełnienia zabudowy. jeżeli nie, tym pilniejsze jest działanie już teraz, póki jeszcze można coś zrobić.
Reforma planowania przestrzennego zmienia polską przestrzeń na dziesięciolecia. Ekspresowa nowelizacja przynosi ulgę gminom, ale tworzy dwie kategorie właścicieli działek. Ci, którzy zdążyli przed 16 października, będą mieli bezterminowe decyzje i spokój na lata. Ci, którzy nie zdążyli, będą musieli się spieszyć z budową albo ryzykować utratę prawa do zabudowy. Do końca roku pozostało kilka tygodni. jeżeli masz działkę i jakiekolwiek plany związane z budową, każdy dzień zwłoki zmniejsza twoje szanse.
