Rząd bierze się za balkony. Prawo będzie jasne. Czynsze mogą drastycznie wzrosnąć

Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który jednoznacznie przesądza, iż elementy konstrukcyjne balkonów należą do nieruchomości wspólnej. Dobra wiadomość: za drogi remont zapłaci wspólnota. Gorsza: w niektórych spółdzielniach fundusz remontowy wzrośnie. To nie koniec zmian.

Fot. Warszawa w Pigułce

30 lat sądowych wojen o płytę balkonową

Obowiązująca ustawa o własności lokali pochodzi z 1994 roku – z czasów, gdy masowe budownictwo deweloperskie dopiero raczkowało, a spory o to, czyja jest balustrada, zdawały się marginalnym problemem. Dziś to jeden z najczęstszych źródeł konfliktów w polskich wspólnotach mieszkaniowych. Przepisy nigdy jasno nie wskazały, gdzie kończy się część wspólna budynku, a zaczyna prywatny balkon właściciela. Sądy – w tym Sąd Najwyższy – rozstrzygały te kwestie każdorazowo w odniesieniu do konkretnego budynku i konkretnego rozwiązania technicznego. Wyroki sądowe nie są jednak źródłem powszechnie obowiązującego prawa, więc każda nowa sprawa wymagała oddzielnego postępowania.

W praktyce spory wybuchały zwłaszcza przy kosztownych naprawach. Czasami było tak, iż właściciel mieszkania twierdził, iż przeciekający taras to problem konstrukcyjny całego budynku, a zarząd wspólnoty odsyłał go z kwitkiem, wskazując, iż balkon należy do lokalu. Nowy projekt ma tę wieloletnią patową sytuację przeciąć i wskazuje kto tak naprawdę odpowiada za balkony.

Co wejdzie do części wspólnej, a co zostanie przy właścicielu?

Projekt nowelizacji precyzyjnie wylicza, które elementy balkonu mają stać się nieruchomością wspólną: dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy stanowiące fragmenty elewacji budynku. To właśnie te części – najdroższe w naprawie i mające najważniejsze znaczenie dla bezpieczeństwa – przejdą pod odpowiedzialność wspólnoty.

Po stronie właściciela lokalu pozostanie natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu – okładziny, płytki, wykończenia podłogi i ściany oraz wszelkie wyposażenie. Logika jest prosta: jeżeli coś wpływa na konstrukcję i elewację całego budynku, naprawia to wspólnota. jeżeli chodzi o wystrój i użytkowanie – odpowiada właściciel.

„Zmiana ta porządkuje kwestie, które od lat były źródłem konfliktów pomiędzy właścicielami a zarządami wspólnot, zwłaszcza w przypadku kosztownych napraw elementów konstrukcyjnych” – ocenił Łukasz Mędrzak, radca prawny z kancelarii JGA Doradztwo Prawne i Podatkowe, cytowany przez portal PropertyNews.

Projekt wciąż w drodze – prawa jeszcze nie ma

Ważna informacja dla tych, którzy chcieliby się natychmiast powołać na nowe przepisy w sporze z zarządem: projekt nie pozostało uchwalony. Jak informuje „Fakt”, założenia nowelizacji opublikowano 19 września 2025 roku, a projekt trafił do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 roku – co oznacza, iż po przejściu procedury sejmowej i senackiej nowe przepisy mogłyby realnie wejść w życie dopiero w drugiej połowie 2026 roku. Treść projektu może jeszcze ulec zmianom w toku prac legislacyjnych.

Fundusz remontowy wzrośnie – ale o ile, zdecyduje wspólnota

Skoro wspólnota przejmuje odpowiedzialność za kosztowne remonty elementów konstrukcyjnych balkonów we wszystkich lokalach, musi mieć na to pieniądze. Tu pojawia się mniej optymistyczna strona nowych przepisów. Projekt zakłada, iż fundusz remontowy stanie się formalnie majątkiem wspólnoty tworzonym na podstawie uchwały właścicieli. Sam projekt nie narzuca odgórnie jego wysokości – o tym decyduje wspólnota.

Dziś fundusz remontowy waha się zwykle od 1 do 5 złotych za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie, zależnie od stanu budynku i zaplanowanych prac. Przejęcie obowiązku finansowania remontów balkonowych przez wspólnotę może stać się argumentem zarządów za podniesieniem tych stawek – szczególnie w starszym budownictwie, gdzie stan techniczny płyt balkonowych i izolacji bywa poważnym problemem.

Projekt przewiduje też inną zmianę dotyczącą opłat: właściciel lokalu, którego sposób użytkowania generuje ponadstandardowe koszty po stronie wspólnoty, może mieć nałożoną wyższą zaliczkę – ale tylko po wykazaniu tych kosztów i na podstawie stosownej uchwały.

Wodomierz wspólny, zaliczka do 10. dnia miesiąca

Balkony to nie jedyna zmiana. Projekt zakłada też, iż urządzenia pomiarowe – wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów – staną się częścią nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, iż koszty ich montażu, wymiany i legalizacji przejmie wspólnota, a nie indywidualni właściciele lokali.

Nowelizacja wprowadza również sztywny termin płatności zaliczek za media rozliczane przez wspólnotę – wodę, ciepło, ścieki, odpady. Będą one musiały być wpłacane do 10. dnia każdego miesiąca, a brak terminowej wpłaty może szybciej uruchomić procedurę windykacyjną.

Wspólnota zyska też oręż przeciw deweloperom

Projekt usuwa też inną długoletnią bolączkę – trudność w dochodzeniu roszczeń od deweloperów za wady budowlane w częściach wspólnych. Dziś wspólnota, chcąc pozwać dewelopera za pękające ściany czy cieknący dach, musi zebrać cesje roszczeń od wszystkich właścicieli lokali, co w dużych wspólnotach bywa praktycznie niemożliwe. Po nowelizacji wspólnota będzie mogła samodzielnie wytaczać takie powództwa, co – jak ocenia Mędrzak z JGA – „znacząco usprawni dochodzenie roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej”.

Projekt porządkuje też kwestię statusu prawnego wspólnoty, definiując ją jako jednostkę organizacyjną bez osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych i prawo do posiadania własnego majątku. To rozstrzyga wieloletnią debatę prawną i ułatwia funkcjonowanie wspólnot w obrocie cywilnoprawnym.

Co zrobić, zanim przepisy wejdą w życie

Skoro projekt nie pozostało prawem, właściciele mieszkań i zarządy wspólnot mają czas, żeby się przygotować. Warto teraz zlecić przegląd techniczny balkonów w budynku – jeżeli remont okaże się konieczny, przeprowadzenie go przed wejściem nowych przepisów może być kwestią negocjacji między właścicielem a wspólnotą. Po nowelizacji odpowiedzialność zostanie jednoznacznie rozstrzygnięta, ale spory o remonty sprzed jej wejścia w życie mogą przez cały czas trafiać do sądów.

Zarządy wspólnot powinny już teraz weryfikować stan funduszy remontowych i planować ewentualne podwyżki z wyprzedzeniem – nagłe zwiększenie składki o kilka złotych na metrze kwadratowym, ogłoszone krótko po wejściu przepisów w życie, może wywołać więcej konfliktów niż stopniowe, zaplanowane zmiany. Właściciele lokali z kolei powinni śledzić postęp prac legislacyjnych i aktywnie uczestniczyć w zebraniach wspólnoty, bo to właśnie tam będą zapadały decyzje o wysokości funduszu remontowego i harmonogramach prac.

Projekt przewiduje też ułatwione głosowanie – przy zbieraniu głosów w trybie indywidualnym i mieszanym wystarczy zwykła większość udziałów wśród głosujących, co ma ograniczyć paraliż decyzyjny. Dla właścicieli oznacza to, iż nie można liczyć na blokowanie uchwał przez bierność – kto nie głosuje, nie decyduje.