Rewolucja w Spółdzielniach! Koniec manipulacji i ukrytych opłat. Nowa ustawa ułatwi Ci przejęcie własności

Miliony Polaków żyją w mieszkaniach zarządzanych przez spółdzielnie. Przez lata brak kontroli i skomplikowane prawo prowadziły do patologii i bezczynności zarządów. To się kończy! Nowe przepisy gruntownie zmieniają zasady gry. Kontrola nad Walnymi Zgromadzeniami, koniec głosowania obiegowego, ale przede wszystkim: łatwiej będzie dochodzić własności lokalu przed sądem. Sprawdź, jak nowy pakiet ustaw wpłynie na Twój czynsz i prawo własności.

Fot. Pixabay

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która właśnie trafia do Senatu, to jeden z najważniejszych aktów prawnych ostatnich lat dla sektora mieszkalnictwa. Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają znaczną częścią polskiego zasobu mieszkaniowego, a ich działalność ma bezpośredni wpływ na finanse, standard życia i poczucie własności milionów obywateli. Stare przepisy, często nieprecyzyjne, sprzyjały bezczynności, a w skrajnych przypadkach – nadużyciom, utrudniając członkom kontrolę nad działalnością zarządu i majątkiem spółdzielni.

Wprowadzane zmiany mają jeden nadrzędny cel: **przywrócić transparentność i oddać realną kontrolę nad majątkiem oraz decyzjami w ręce członków spółdzielni** oraz ułatwić mieszkańcom stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich lokali.

Większa Kontrola: Powrót do Walnych Zgromadzeń w Tradycyjnej Formie

Jedną z kluczowych zmian jest rezygnacja z rozwiązań, które pojawiły się w okresie pandemii, a które w praktyce obniżały demokratyczność procesów decyzyjnych w spółdzielniach. Nowelizacja oznacza rezygnację ze stosowania tzw. specustawy COVID-owej, która umożliwiała głosowanie zdalne oraz przyjmowanie uchwał w formie obiegowej bez fizycznej organizacji zebrań.

Powrót do Walnych Zgromadzeń w klasycznej formie ma fundamentalne znaczenie. Bez możliwości zdalnego głosowania i bez obiegowego przyjmowania uchwał, zwiększa się kontrola nad działalnością spółdzielni oraz jej organów. Walne Zgromadzenie to najwyższy organ spółdzielni, a jego tradycyjna forma umożliwia członkom zadawanie pytań, prowadzenie dyskusji oraz realne wpływanie na najważniejsze decyzje, takie jak wysokość czynszów, planowane remonty czy inwestycje. Przywrócenie tej zasady ma być najsilniejszym impulsem do wzrostu transparentności zarządów.

Rewolucja Pełnomocnictw: Z kim możesz iść na zebranie?

Drugim filarem zmiany jest nowelizacja uściślająca zasady uczestniczenia pełnomocnika w posiedzeniu Walnego Zgromadzenia. To odpowiedź na problem niskiej frekwencji – wielu członków spółdzielni, szczególnie seniorów lub osoby pracujące za granicą, miało dotychczas problem z osobistym udziałem w zebraniach. Nowe przepisy radykalnie poszerzają grono osób, które mogą reprezentować członka:

• **Profesjonaliści:** adwokaci lub radcy prawni.
• **Członkowie:** inni członkowie tej samej spółdzielni.
• **Rodzina (Bliskie Osoby):** małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci lub wnuki.

Ta zmiana ma dwojakie znaczenie. Po pierwsze, ułatwia się seniorom dostęp do procesu decyzyjnego, ponieważ mogą oni wyznaczyć dorosłe dzieci lub wnuki jako pełnomocników. Po drugie, daje to silniejszą broń prawną grupom członków, którzy mogą wspierać się wzajemnie lub zatrudniać profesjonalistów do reprezentowania ich interesów.

Kontrowersja: Koniec Pełnomocnictw dla Partnerów

Nowe regulacje wprowadzają jednak kontrowersyjne ograniczenie: **wyłączenie osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubin lub konkubentów)** z grona potencjalnych pełnomocników. Oznacza to, iż osoby żyjące w związkach partnerskich, bez formalnego ślubu, nie będą mogły wzajemnie reprezentować swoich interesów na Walnym Zgromadzeniu. Jest to decyzja, która wzbudzi duże emocje w Senacie, ponieważ jest sprzeczna z nowoczesnymi trendami społecznymi.

Kluczowe Ograniczenie: Wybory Tylko Osobiście

Wprowadzono bardzo istotny wyjątek od zasady pełnomocnictw. W przypadku głosowania mającego na celu **wybór i odwołanie członków organów spółdzielni** (np. zarządu czy rady nadzorczej), będzie można uczestniczyć wyłącznie osobiście, bez możliwości powołania pełnomocnika. Ten zapis ma zapobiegać manipulacjom i hurtowemu głosowaniu pełnomocnikami w celu przejęcia kontroli nad kluczowymi organami zarządzającymi.

Przejęcie Własności Lokalu Będzie Prostsze

Dzięki nowym rozwiązaniom **łatwiej będzie także dochodzić przed sądem roszczeń o przeniesienie własności lokali** w razie bezczynności spółdzielni. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy dany lokal wymaga przeprowadzenia prac adaptacyjnych.

Dotychczas bezczynność spółdzielni w procesie uregulowania stanu prawnego lokali, często pod pretekstem konieczności wykonania dodatkowych prac (np. modernizacyjnych), mogła trwać latami. Nowe przepisy dają członkom silniejsze narzędzie prawne, pozwalające przyspieszyć proces i zmusić spółdzielnię do działania, lub uzyskać własność poprzez wyrok sądu. W kontekście prawnym, uzyskanie pełnej, odrębnej własności lokalu jest najważniejsze dla możliwości swobodnego zarządzania majątkiem, brania kredytów hipotecznych czy dokonywania sprzedaży.

Nowe Zasady dla Wspólnot i Działek Przyległych

Nowelizacja zawiera również istotne zmiany dla wspólnot mieszkaniowych oraz gruntów. Wspólnoty będą mogły sprawniej ubiegać się o **przeniesienie własności działek przyległych** od Skarbu Państwa lub samorządów. To niezwykle istotny zapis, który ułatwia:

• **Uregulowanie Stanu Prawnego:** Przeniesienie własności przyległej nieruchomości gruntowej (lub jej części) i połączenie jej z działką wspólnoty.
• **Spełnienie wymagań Budowlanych:** Umożliwia to spełnienie wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, co jest najważniejsze przy planowaniu rozbudowy, inwestycji w OZE (np. fotowoltaika na gruncie) lub uregulowania parkingów.

Ponadto, umożliwiono spółdzielniom mieszkaniowym prowadzenie działalności w obszarze **najmu społecznego** na zasadach dedykowanych społecznym agencjom najmu. Wprowadzono także przepisy dostosowujące zasady wykorzystywania gruntów Krajowego Zasobu Nieruchomości do specyfiki inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Te zapisy mają zachęcać spółdzielnie do aktywniejszego udziału w łagodzeniu kryzysu mieszkaniowego.

Co to oznacza dla Ciebie? Jak odzyskać kontrolę nad spółdzielnią?

Wchodząca w życie nowelizacja to realne narzędzie dla wszystkich członka spółdzielni. Oto najważniejsze wnioski dla Ciebie:

• Koniec z Obiegówką: jeżeli miałeś podejrzenia, iż uchwały były przyjmowane w formie obiegowej (bez Twojej wiedzy) lub wbrew Twojej woli, teraz musi odbyć się Walne Zgromadzenie. Zawsze wymagaj spotkania i aktywnie w nim uczestnicz.
• Pełnomocnictwo: jeżeli nie możesz iść na zebranie, teraz masz szeroki wybór osób, które mogą Cię reprezentować – od radcy prawnego po babcię. Wybierz osobę, której ufasz, by pilnowała Twoich interesów.
• Bezpieczeństwo Wyborów: Pamiętaj, iż w najważniejszych kwestiach (wybór Zarządu) przez cały czas musisz uczestniczyć osobiście. Ten zapis chroni Cię przed próbami manipulacji ze strony zorganizowanych grup.
• Własność pod kontrolą: jeżeli Twoja spółdzielnia jest nieczynna i celowo opóźnia przeniesienie własności Twojego lokalu (szczególnie, gdy są wymagane prace adaptacyjne), nowe przepisy pozwalają Ci na **szybkie dochodzenie praw przed sądem**. Zwróć się do prawnika z prośbą o wszczęcie postępowania, powołując się na nowe zapisy.

Nowe prawo to realny krok w kierunku demokratyzacji spółdzielni i wspólnot. Teraz to od aktywności członków zależy, jak gwałtownie i skutecznie uda się wyeliminować patologie i przywrócić kontrolę nad miliardowym majątkiem zarządzanym przez spółdzielnie mieszkaniowe.