Reforma planowania przestrzennego w 2023 r.

Polityka przestrzenna w gminach napotyka na liczne problemy. Zgodnie z wynikami kontroli NIK z lat 2010-2016 dotyczą one trzech obszarów: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Następstwami suburbanizacji są z jednej strony upublicznienie kosztów urbanizacyjnych, a z drugiej prywatyzacja korzyści. Koszty niemal w całości ponoszone są przez samorządy, zaś korzyści przypadają prywatnym inwestorom. Wadliwe funkcjonowanie systemu prawnego związane jest głównie z nieprawidłową interpretacją zasady dobrego sąsiedztwa oraz brakiem wymogu spójności zagospodarowania terenu na obszarach nieposiadających planu miejscowego. Nowi inwestorzy cieszą się znacznie większym zakresem praw niż właściciele istniejących nieruchomości. Opisane powyżej aspekty prowadzą do chaosu przestrzennego – ten zaś z kolei mnoży koszty gospodarcze, społeczne oraz środowiskowe.

Plan ogólny gminy

Plan ogólny gminy to nowy instrument planistyczny o zasięgu gminnym i charakterze obligatoryjnym, dzięki którego ma wzrosnąć władztwo planistyczne gmin w tworzeniu polityki przestrzennej. Zgodnie z art. 13a ust. 1 projektu plan ogólny będzie sporządzany obowiązkowo dla całego obszaru gminy, jednak z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra adekwatnego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa planistycznego gminy. Uchwalany będzie w randze aktu prawa miejscowego. Zawarte w nim ustalenia będą wiążące dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja uchyli przepisy dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To plan ogólny określi zasady realizacji polityki przestrzennej. Dokument będzie charakteryzował się nie wielką liczbą ustaleń i zwięzłą formą, dzięki czemu ułatwi możliwość porównywania go z innymi, analogicznymi aktami przyjętymi w innych gminach.

Decyzje o warunkach zabudowy

Dotychczasowe regulacje dotyczące warunków zabudowy powodowały niekontrolowane powstawanie nieruchomości w miejscach znacznie oddalonych od infrastruktury, co mnożyło wydatki związane z infrastrukturą i komunikacją. Rozwiązania, które miały być wykorzystywane w niewielkim stopniu, stały się powszechnym zjawiskiem i doprowadziły do utraty kontroli nad ładem przestrzennym. Wraz z nowelizacją wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie powiązane z istnieniem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, a także koniecznością zgodności wskaźników urbanistycznych z planem ogólnym.

Decyzje o warunkach zabudowy, które zostały już wydane, będą obowiązywały przez 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy, zaś nowe decyzje będą ważne przez 5 lat od daty ich uprawomocnienia.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny (dalej: ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, które zmodyfikuje założenia przyjęte w specustawie mieszkaniowej, zastępując plany miejscowe gminy. Dzięki niemu samorządy zyskają możliwość swobodnego wyboru lokalizacji inwestycji, jednak w zgodzie z planem ogólnym oraz z udziałem mieszkańców w procesie decyzyjnym.

Zgodnie z art. 37ea nowelizacji rada gminy uchwala ZPI na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej, może także obejmować obszar inwestycji uzupełniającej. Jest on szczególną formą planu miejscowego. Zobowiązania gminy i inwestora zostaną ujęte w umowę urbanistyczną, która ma zapewnić ich pełną przejrzystość.

Rejestr Urbanistyczny

Nowo wprowadzony rozdział 5b powołuje instytucję – Rejestr Urbanistyczny, który będzie cennym źródłem danych i informacji przestrzennych o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w systemie teleinformatycznym. Art. 67f zawiera zasady dotyczące udostępniania danych w Rejestrze. Wszystkie dane, z wyłączeniem danych osobowych, będą jawne i bezpłatne, co umożliwi szybki dostęp do danych planistycznych.

Rejestr Urbanistyczny dostarczy informacji m.in. o aktach planowania przestrzennego, gminnych programach rewitalizacji, rozstrzygnięciach organów nadzoru, raportów z konsultacji społecznych czy decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym.

Przepisy rozdziału 5b zaczną obowiązywać od 2026 r., by urzędy gmin miały odpowiedni czas na przygotowanie się do wprowadzenia Rejestru.