Projekt nowego podatku już w Sejmie. Chodzi o ogromne kwoty

20 marca 2026 roku posłowie Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego Lewicy złożyli w Sejmie projekt ustawy, który wywraca do góry nogami zasady opodatkowania nieruchomości mieszkalnych. Zamiast płacić podatek od metrażu – jak dziś – właściciele trzeciego i każdego kolejnego mieszkania zapłacą go od wartości lokalu. Stawka zaczyna się od 0,5 proc. i przez 15 lat dojdzie do 1,5 proc. rocznie. Jedno mieszkanie – spokój. Dwa – spokój. Trzy i więcej – rewolucja. Tyle iż rząd, w którego koalicji Lewica zasiada, mówi wprost: my nad tym nie pracujemy.

Pieniądze i napis nowy podatek. Fot. Warszawa w Pigułce / Shutterstock.

Co dokładnie zakłada projekt – stawki i mechanizm

Projekt nowelizuje ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, wprowadzając od 1 stycznia 2027 roku dwa odrębne reżimy opodatkowania nieruchomości mieszkalnych.

Pierwsze i drugie mieszkanie lub dom – bez rewolucji. Projekt przewiduje dla nich symboliczną stawkę 0,02% wartości nieruchomości rocznie. Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł to 100 zł rocznie – mniej niż obecny podatek od metrażu dla typowego lokalu (dziś maksymalna stawka to 1,25 zł za m2, co dla 50 m2 daje 62,50 zł rocznie). Dla tej grupy zmiana jest wręcz korzystna lub neutralna finansowo.

Trzecie i każde kolejne mieszkanie lub dom – tu zaczyna się zasadnicza zmiana. Stawka startuje od 0,5% wartości rocznie przez pierwsze 5 lat. Następnie przez kolejne 10 lat rośnie o 0,1 punktu procentowego rocznie, osiągając docelowo po 15 latach 1,5% wartości. Mechanizm jest celowy: dać właścicielom czas na podjęcie decyzji – sprzedać, wynająć formalnie czy zaakceptować rosnące obciążenie.

Dla właściciela trzeciego mieszkania wartego 600 000 zł w Warszawie oznacza to: 3 000 zł rocznie w pierwszych 5 latach, rosnące do 9 000 zł rocznie po 15 latach. Dla całego portfela złożonego z pięciu mieszkań – kwoty stają się wielokrotnie wyższe i z punktu widzenia rentowności najmu mogą w wielu przypadkach poważnie obciążyć opłacalność inwestycji.

Bez zmian pozostaje opodatkowanie powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych na działalność gospodarczą – tam przez cały czas obowiązuje stawka od metrażu (maksymalnie 35,53 zł za m2 w 2026 roku). Tu eksperci już dostrzegli potencjalną pułapkę: w pewnym momencie podatek od trzeciego mieszkania jako lokalu mieszkalnego może stać się wyższy niż podatek od tej samej powierzchni jako lokalu na działalność gospodarczą – co zachęci część właścicieli do przekwalifikowania lokali i sprawi, iż cel projektu zostanie ominięty.

Podatek katastralny bez katastru – jak wyliczą wartość Twojego mieszkania

Największy paradoks projektu tkwi w jego tytule. Podatek katastralny wymaga katastru – urzędowego rejestru z wartościami katastralnymi wszystkich nieruchomości. W Polsce kataster nie istnieje. Nie przeprowadzono powszechnej taksacji nieruchomości. Nikt nie ma urzędowo ustalonej „wartości katastralnej” swojego mieszkania.

Lewica rozwiązała ten problem zastępczo, proponując dwie metody obliczania podstawy opodatkowania:

Metoda podstawowa: iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego na terenie gminy, ustalanej przez GUS na dzień 30 września roku poprzedzającego rok podatkowy. Innymi słowy: jeżeli Twoje mieszkanie ma 60 m2 i leży w gminie, gdzie średnia cena transakcyjna wynosi 12 000 zł/m2 – podstawa opodatkowania wynosi 720 000 zł, niezależnie od tego, czy Twój konkretny lokal jest wart więcej czy mniej.

Metoda alternatywna (dla braku danych transakcyjnych): iloczyn powierzchni i wskaźnika odtworzeniowego kosztu budynku, ustalanego przez wojewodę co pół roku. Dla okresu październik 2025 – marzec 2026 wynosił on: 10 946,93 zł za m2 dla Warszawy i 7 004,17 zł za m2 dla województwa mazowieckiego. W rejonach, gdzie nie ma wystarczających danych o transakcjach, to właśnie ten wskaźnik stanie się podstawą wymiaru podatku.

Projekt wpisuje się też w budowany równolegle Portal DOM – ogólnopolski rejestr nieruchomości tworzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny na podstawie ustawy podpisanej przez prezydenta w listopadzie 2025 roku. Portal ma wystartować 2 kwietnia 2027 roku – dokładnie kiedy nowe przepisy miałyby działać – i z czasem stać się bazą danych o wartościach nieruchomości. Projekt Lewicy zakłada, iż gminy uzyskają dodatkowe uprawnienia do pozyskiwania danych o nieruchomościach potrzebnych do wymiaru podatku, co wymaga zmian w ustawie o księgach wieczystych i prawie geodezyjnym.

Rząd mówi „nie” – koalicjant idzie swoją drogą

Kluczowy kontekst polityczny: projekt Lewicy to inicjatywa poselska, a nie rządowa. Różnica jest zasadnicza – projekt poselski nie wymaga zgody Rady Ministrów ani akceptacji całej koalicji. Lewica mogła go złożyć samodzielnie, w imieniu własnego klubu, bez konsultowania z Koalicją Obywatelską czy PSL.

I złożyła – 4 dni po tym, jak minister finansów i gospodarki Andrzej Domański powiedział na konferencji prasowej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (16 marca 2026 roku) wprost: „W sprawie podatku katastralnego rząd nie zmienia zdania i nie prowadzi w tym kierunku żadnych prac.”

To nie jest drobna różnica zdań. To fundamentalna rozbieżność w koalicji: Lewica chce opodatkować wartość nieruchomości, Koalicja Obywatelska – publicznie i oficjalnie – mówi nie. Projekt ma więc dużą wartość polityczną i sygnałową dla elektoratu Lewicy, ale jego droga przez Sejm i szanse na podpis prezydenta Nawrockiego są – delikatnie mówiąc – bardzo wąskie.

Oddzielny projekt w tym obszarze złożyła jesienią 2025 roku partia Razem – jeszcze ostrzejszy: stawki od ok. 1% dla posiadaczy 3-5 mieszkań, 2% dla 6-8, aż do 3% dla dziewięciu i więcej lokali. Razem działa poza koalicją rządową, ale wspiera ją w Sejmie. Dwa projekty, podobny cel, różne stawki – i żaden z poparciem rządu.

Kogo to faktycznie dotyczy – skala zjawiska w Polsce

Projekt jest precyzyjnie wycelowany: uderza wyłącznie w osoby posiadające 3 lub więcej lokali mieszkalnych. Szacunki na podstawie danych GUS i NBP wskazują, iż w Polsce ok. 200 000 – 250 000 osób posiada trzy lub więcej nieruchomości mieszkalnych. To nieliczna, ale zamożna grupa – często traktująca nieruchomości jako główną formę inwestycji i zabezpieczenia na emeryturę.

Projekt celowo pomija kwestię najmu – nie różnicuje, czy trzecie mieszkanie jest wynajmowane (co przynosi właścicielowi dochód i jest formą dostarczania mieszkań na rynek), czy stoi puste (co nierynkowo ogranicza podaż). Krytycy wskazują, iż to poważna wada: karanie wynajmującego na równi z trzymającym lokal pusty nie sprzyja zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem. Zwolennicy odpowiadają, iż podatek od wartości wymusi racjonalizację decyzji – i ostatecznie więcej lokali trafi na rynek, bo koszty ich trzymania wzrosną.

Warszawa: stolica z najwyższymi stawkami i największą ekspozycją

Dla Warszawy projekt oznacza najwyższe w Polsce kwoty podatku przy tych samych stawkach procentowych. Wskaźnik odtworzeniowy dla stolicy (10 946,93 zł/m2) i realne ceny transakcyjne w Warszawie (centrum: 18 000-25 000 zł/m2, Praga, Białołęka: 12 000-14 000 zł/m2) powodują, iż przy stawce 0,5% rocznie roczny podatek od 50-metrowego mieszkania wartego 800 000 zł wyniósłby 4 000 zł. Przy 1,5% – 12 000 zł rocznie.

Stołeczny rynek nieruchomości jest też tym, który najbardziej „ucierpłby” lub „skorzystał” na tej zmianie – w zależności od perspektywy. Część analityków twierdzi, iż podatek od trzeciego mieszkania wypchnąłby na rynek kilkadziesiąt tysięcy lokali w Warszawie, które dziś stoją puste lub są trzymane spekulacyjnie – co obniżyłoby ceny i zwiększyło podaż. Inni – iż właściciele po prostu przerzucą koszt podatku na najemców, podnosząc czynsze. Obie prognozy są równie prawdopodobne i zależy to od elastyczności lokalnego rynku.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź ile masz nieruchomości i ile możesz zapłacić

1. Masz jedno lub dwa mieszkania – projekt Cię nie dotyczy przy stawkach od trzeciego lokalu. Symboliczna stawka 0,02% wartości dla pierwszych dwóch nieruchomości to kwota rzędu kilkudziesięciu do kilkuset złotych rocznie – prawdopodobnie mniej niż obecny podatek od metrażu. jeżeli projekt przejdzie w tej formie, możesz choćby odczuć minimalną ulgę.

2. Masz trzy lub więcej mieszkań – policz swoje potencjalne obciążenie już teraz. Weź wartość rynkową każdego lokalu powyżej drugiego, pomnóż przez 0,5%. To kwota podatku w pierwszych 5 latach. Następnie pomnóż przez 1,5% – to obciążenie po 15 latach. Zestawienie z aktualnym czynszem najmu lub kosztem posiadania powie Ci, czy projekt zmienia opłacalność Twojej strategii.

3. Nie panikuj – projekt ma długą drogę przed sobą. Złożenie projektu poselskiego w Sejmie to dopiero pierwszy krok. Trafił do komisji, wymaga czytań sejmowych, głosowania, Senatu i podpisu prezydenta. Rząd – przez usta ministra Domańskiego – powiedział „nie”. Koalicja nie jest jednorodna w tej sprawie. Projekt może trafić do szuflady lub być negocjowany latami. Termin „od 2027 roku” jest polityczną deklaracją Lewicy, nie prawnym faktem.

4. Śledź postęp projektu w Sejmie. Numer projektu w wykazie prac legislacyjnych Sejmu to RPW/9790/2026. Status jest widoczny na stronie sejm.gov.pl. Gdy projekt otrzyma numer druku sejmowego i trafi do komisji – to sygnał, iż koalicja zdecydowała się go procedować. Dopóki tak się nie stanie – projekt jest politycznym manifestem, nie nadchodzącym prawem.

5. jeżeli rozważasz zakup trzeciego mieszkania – uwzględnij ryzyko regulacyjne. choćby jeżeli ten konkretny projekt nie przejdzie, presja na opodatkowanie wielkich portfeli nieruchomości będzie w Polsce rosnąć – bo rośnie we wszystkich krajach UE. Kalkulując długoterminową rentowność inwestycji w nieruchomości, warto uwzględnić scenariusz, w którym za kilka lat jakiś wariant podatku od wartości jednak wejdzie w życie.