Polacy potracili majątki życia. Następne zaostrzenie przepisów 30 czerwca. Wiemy co dalej z kontrowersyjną ustawą

Zostało mniej niż 5 miesięcy do daty, która zmieni życie milionów Polaków. jeżeli twoja gmina nie zdąży z dokumentem do końca czerwca, możesz zapomnieć o budowie domu na działce, którą kupiłeś jako inwestycję życia. Eksperci mówią wprost: większość samorządów nie ma szans zdążyć, a parlament rozważa ratunkowe przesunięcie terminu.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Wyścig z czasem, którego nikt nie wygra

Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii z listopada 2025 roku, tylko 2 gminy spośród 2479 w całej Polsce zdołały uchwalić plan ogólny. To Pyskowice i Chojnów, przy czym pierwszą wersję dokumentu w Pyskowicach wojewoda unieważnił i gmina musiała powtórzyć procedurę. Wiceminister Michał Jaros podczas posiedzenia sejmowej komisji infrastruktury przyznał, iż wprawdzie około 90% gmin formalnie przystąpiło do sporządzania planu ogólnego, ale większość z nich tkwi na początkowym etapie prac.

Statystyki są brutalne: 39% gmin wciąż przygotowuje zamówienie publiczne na wybór wykonawcy zewnętrznego, 30% sporządziło projekt planu, a konsultacje społeczne przeprowadziło zaledwie 2% samorządów. Średni czas procedury od rozpoczęcia do uchwalenia wynosi od 15 do 20 miesięcy. Do 30 czerwca 2026 roku pozostało niecałe pół roku. Wiceminister Jaros w listopadzie ocenił, iż realną szansę na dotrzymanie terminu ma jedynie około 30% gmin. Pozostałe 70%, czyli ponad 1700 samorządów, ryzykuje całkowitą blokadę inwestycyjną.

Warszawa i Kraków też nie zdążą? Wszystkie duże miasto z tym samym problemem

Stolica Polski, mimo znacznie większych zasobów finansowych i kadrowych niż małe gminy, również walczy z nowym prawem. Warszawa składa się z 18 dzielnic, z których każda ma status jednostki pomocniczej, ale sam dokument planistyczny opracowywany jest na poziomie całego miasta. Skala przedsięwzięcia jest ogromna – teren stolicy obejmuje 517 kilometrów kwadratowych, a populacja przekracza 1,8 mln mieszkańców. W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia setek tysięcy działek, różnorodnych funkcji terenów i sprzecznych interesów właścicieli, deweloperów i aktywistów miejskich.

Problem dotyczy nie tylko Warszawy. Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań – wszystkie największe miasta w Polsce mierzą się z identycznymi problemami. Brakuje urbanistów, którzy mogliby przygotować dokumentację, samorządy nie mają wystarczających środków finansowych, a procedury opiniowania i uzgodnień z instytucjami dodatkowo wydłużają proces. W mniejszych gminach sytuacja pozostało gorsza – wiele z nich zatrudniło pierwszych planistów dopiero jesienią 2025 roku, gdy termin nieubłaganie się zbliżał.

Co się stanie 1 lipca

Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku, konsekwencje będą natychmiastowe i dotkliwe. Od 1 lipca nie będzie można wydać żadnej nowej decyzji o warunkach zabudowy na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W Polsce tylko około 30% powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami – reszta przez lata funkcjonowała na podstawie właśnie decyzji o warunkach zabudowy, potocznie zwanych wuzetkami. Te decyzje pozwalały budować domy na działkach spełniających wymogi dobrego sąsiedztwa: droga dojazdowa, dostęp do mediów, zabudowa w okolicy.

Po 1 lipca w gminach bez planu ogólnego cała procedura się zatrzyma. Nie będzie można uchwalić nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani zmienić już obowiązujących. Gminy stracą też pieniądze z Krajowego Planu Odbudowy przeznaczone na finansowanie opracowania planów ogólnych – łącznie 870 mln zł. Postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte przed 1 lipca będą mogły zostać zakończone, ale nowych wniosków urzędy już nie przyjmą.

Decyzje na 5 lat zamiast bezterminowych

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe decyzje o warunkach zabudowy są już wydawane z 5-letnim terminem ważności. Bezterminowe pozostają tylko te, które uprawomocniły się przed końcem 2025 roku. To dodatkowy czynnik napędzający panikę wśród właścicieli działek. Kiedyś decyzja o warunkach zabudowy dawała stabilność na lata – kupowałeś działkę z wuzetką i mogłeś budować, kiedy chciałeś. Teraz musisz rozpocząć budowę w ciągu 5 lat od uprawomocnienia się decyzji, inaczej musisz wystąpić ponownie, a gmina może odmówić, jeżeli w międzyczasie przyjmie plan ogólny z innymi ustaleniями dla danego terenu.

Kolejki jak za komuny

Urzędy gminne przeżywają oblężenie. Statystyczny urząd przyjmował w poprzednich latach kilkadziesiąt wniosków o warunki zabudowy miesięcznie. Dziś ta sama liczba wpływa w ciągu tygodnia. W większych gminach mowa o setkach dokumentów. Urzędnicy otwierają drzwi o 7:30 i zastają tłum ludzi czekających od godzin z termosami kawy i kanapkami. Gminy pracują w nadgodzinach, zatrudniają ludzi na umowy czasowe, ale i tak nie nadążają.

Problem nasila fakt, iż wiele osób składa wnioski nie dlatego, iż zamierza budować w najbliższym czasie, ale z obawy przed utratą możliwości zabudowy. Właściciele działek, którzy traktowali grunt jako inwestycję na emeryturę albo oszczędność dla dzieci, masowo zabezpieczają swoje interesy. Deweloperzy składają wnioski na wszystkie działki w swoim portfelu. Efekt? Urzędy tonią w papierach, a procedury się wydłużają.

Przedłużenie o 2 miesiące na stole

Ministerstwo Rozwoju i Technologii we współpracy z Ministerstwem Funduszy i Polityki Regionalnej negocjowało z Komisją Europejską możliwość przedłużenia terminu. W ramach czwartej rewizji Krajowego Planu Odbudowy Polska zaproponowała obniżenie wartości docelowej realizacji wskaźnika z 80% do 50% gmin, które przyjmą plany ogólne do 31 sierpnia 2026 roku. Komisja Europejska propozycję oceniła pozytywnie, a decyzja oczekuje na zatwierdzenie przez Radę UE.

Jeśli przedłużenie zostanie zatwierdzone, gminy dostaną dodatkowe 2 miesiące na uchwalenie planów. Czy to wystarczy? Zdaniem samorządowców każdy dzień więcej zwiększa szansę na uniknięcie paraliżu inwestycyjnego, ale 2 miesiące to za mało, by gminy, które nie rozpoczęły jeszcze procedury, mogły ją zakończyć. Związek Miast Polskich i Unia Metropolii Polskich apelują o jeszcze dłuższe przedłużenie, ale ministerstwo na razie nie planuje kolejnych zmian.

W kuluarach parlamentu pojawiają się głosy, iż posłowie obecnej koalicji zdają sobie sprawę z trudnego położenia, w jakim znalazły się gminy, i mogą rozważyć kolejne przesunięcie terminu. Niektórzy eksperci spekulują o możliwości przedłużenia do końca 2026 roku albo choćby do połowy 2027 roku. Na razie są to jednak tylko nieoficjalne sygnały, które ministerstwo rozwoju nie potwierdza.

Problem polega na tym, iż każde kolejne przedłużenie podważa wiarygodność całej reformy. Gminy, które mobilizowały się, zatrudniały ludzi i wydawały pieniądze, żeby zdążyć na czas, poczują się oszukane. Te, które zwlekały, dostaną sygnał, iż termin i tak zostanie przesunięty, więc nie ma sensu się spieszyć. Z drugiej strony alternatywa – paraliż inwestycyjny w ponad 1700 gminach – jest na tyle poważna, iż rząd może nie mieć innego wyjścia. Decyzja powinna zapaść w najbliższych tygodniach, bo im bliżej czerwca, tym większa niepewność na rynku nieruchomości.

Mniej wymagań proceduralnych

Nowelizacja z grudnia 2025 roku wprowadziła kilka ułatwień dla gmin. Zamiast uzgadniać projekty planów ogólnych z adekwatnymi organami i instytucjami, gminy będą teraz zasięgać ich opinii. Wyjątek zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich, Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz parków narodowych – w tych przypadkach przez cały czas obowiązkowe będą uzgodnienia, ale ograniczone obszarowo. Kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały zawieszone do końca 2026 roku. Do niedawna za zwłokę gmina płaciła 500 zł dziennie, małe samorządy przekazywały do budżetu państwa dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie jako sankcję za coś, czego fizycznie nie były w stanie wykonać.

Kolejna zmiana dotyczy nadzoru wojewody. Województwo może unieważnić plan ogólny tylko w części, a nie w całości. To reakcja na decyzje wojewodów unieważniających całe plany ogólne z powodów, które w ocenie ekspertów były błahe. Takie decyzje stawiały gminy w sytuacji bez wyjścia – miesiące pracy szły na marne, a termin nieubłaganie się zbliżał.

Właściciele działek w pułapce

Dla tysięcy Polaków, którzy kupili działki jako zabezpieczenie finansowe, sytuacja staje się dramatyczna. Działka, która jeszcze rok temu była warta kilkaset tysięcy złotych jako grunt budowlany, po 1 lipca może stracić ten status. jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego, a działka nie leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właściciel nie będzie mógł uzyskać pozwolenia na budowę. Działka przestanie być budowlana, a jej wartość rynkowa spadnie kilkukrotnie.

Nawet jeżeli gmina zdąży uchwalić plan ogólny, nie ma gwarancji, iż działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Plan ogólny określi strefy planistyczne i wyznaczy tereny, na których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Działka, na której dziś spokojnie można wybudować dom na podstawie dobrego sąsiedztwa, za kilka miesięcy może znaleźć się w strefie ochrony krajobrazu, terenów rolnych albo zieleni. Gminy mają ogromne pole manewru przy wyznaczaniu tych obszarów, a właściciele gruntów pozostają bez realnego wpływu na decyzje.

Ostatni dzwonek na zgłoszenie uwag

Właściciele działek, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy, mają jeszcze czas na zgłaszanie uwag do projektów planów ogólnych. Projekty powinny być dostępne w Biuletynie Informacji Publicznej gminy, tam też zamieszczane są informacje o terminach konsultacji społecznych. Podczas konsultacji każdy może zgłosić uwagi dotyczące przeznaczenia swojej działki, zaproponować zmianę strefy planistycznej albo włączenie terenu do obszaru uzupełnienia zabudowy. Gmina nie ma obowiązku uwzględnić wszystkich uwag, ale musi się do nich ustosunkować.

Problem polega na tym, iż większość gmin jest wciąż na wczesnym etapie prac, projekty nie są jeszcze gotowe, a czas ucieka. choćby jeżeli właściciel złoży uwagi we właściwym terminie, nie ma pewności, iż gmina zdąży je rozpatrzyć przed uchwaleniem planu. Procedura konsultacji, opiniowania, uzgodnień i ostatecznego głosowania rady gminy trwa miesiącami.

Deweloperzy wstrzymują inwestycje

Firmy deweloperskie znajdują się w trudnej sytuacji. Z jednej strony popyt na mieszkania w dużych miastach pozostaje wysoki, z drugiej strony niepewność co do możliwości realizacji inwestycji hamuje nowe projekty. Deweloperzy masowo składają wnioski o warunki zabudowy na wszystkie działki w swoim portfelu, próbując zabezpieczyć się przed zmianami. Niektórzy wstrzymują zakup nowych gruntów, czekając aż sytuacja się wyjaśni. Inni negocjują z gminami warunki włączenia swoich terenów do obszarów uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych.

Polski Związek Firm Deweloperskich apelował o wydłużenie terminów i uproszczenie procedur, ale bez większego efektu. Związek wskazuje, iż ogromna liczba wniosków w urzędach nie jest generowana przez firmy deweloperskie, ale przez osoby prywatne, właścicieli gruntów na terenach słabiej zurbanizowanych, chcących zabezpieczyć wartość swojego majątku. To pokazuje skalę problemu – nie chodzi tylko o biznes, ale o oszczędności życia zwykłych ludzi.

Co możesz zrobić teraz?

Jeśli posiadasz działkę i nie masz jeszcze decyzji o warunkach zabudowy, sprawdź najpierw, czy dla twojego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. jeżeli tak, jesteś w lepszej sytuacji – plan miejscowy zachowa ważność po uchwaleniu planu ogólnego. jeżeli nie ma planu miejscowego, a twoja działka nie ma warunków zabudowy, rozważ złożenie wniosku o ich wydanie jak najszybciej. choćby jeżeli decyzja będzie ważna tylko przez 5 lat, to i tak lepsze niż całkowity brak zabezpieczenia.

Sprawdź na stronie Biuletynu Informacji Publicznej swojej gminy, na jakim etapie są prace nad planem ogólnym. jeżeli rada gminy podjęła już uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu, śledź informacje o konsultacjach społecznych. Gdy projekt zostanie opublikowany, przeanalizuj, jak twoja działka została zakwalifikowana. jeżeli nie znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy albo została przypisana do niewłaściwej strefy planistycznej, masz prawo zgłosić uwagi w wyznaczonym terminie.

Do złożenia wniosku o warunki zabudowy potrzebujesz wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów oraz mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki. Geodeta robi taką mapę od 2 do 4 tygodni, więc jeżeli planujesz złożyć wniosek, zamów dokumentację z wyprzedzeniem. jeżeli nie jesteś wpisany do księgi wieczystej, a planujesz zakup działki lub jesteś spadkobiercą, działaj natychmiast. Procedura wpisania do księgi trwa miesiącami, a czas ucieka.

Reforma, która miała uporządkować chaos

Plan ogólny to element szerszej reformy systemu planowania przestrzennego, której celem było uporządkowanie chaosu budowlanego w Polsce. Przez lata system opierał się na decyzjach o warunkach zabudowy wydawanych według zasady dobrego sąsiedztwa, co prowadziło do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, powstawania osiedli bez infrastruktury i dewastacji krajobrazu. Reforma wprowadzona w 2023 roku miała to zmienić – plany ogólne jako akty prawa miejscowego miały dać gminom kontrolę nad rozwojem przestrzennym, a inwestorom większą przewidywalność.

W teorii brzmiało to dobrze. W praktyce okazało się, iż termin był od początku nierealistyczny, gminy nie dostały wystarczających środków i wsparcia, zabrakło urbanistów na rynku, a procedury okazały się zbyt skomplikowane. Nowelizacja z grudnia 2025 roku wprowadza ułatwienia, przedłużenie terminu o 2 miesiące też może pomóc, ale fundamentalny problem pozostaje – reforma została źle przygotowana, a konsekwencje poniosą zwykli ludzie, którzy kupili działki i teraz patrzą, jak ich oszczędności życia tracą wartość.