Podatek w górę. 12 miast na maksimum. Znamy stawki

Od stycznia 2026 roku właściciele domów i mieszkań w większości dużych polskich miast zapłacą wyższy podatek od nieruchomości. Aż 12 z 16 miast wojewódzkich zdecydowało się na zastosowanie maksymalnych stawek określonych przez Ministerstwo Finansów. Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań – wszystkie uderzą po kieszeni właścicieli. Tylko Kielce utrzymały stawki na poziomie z 2025 roku. Co ważne, prezydent nie może zawetować tych podwyżek, bo to uchwały lokalnych rad gmin. Zmiana nie wymaga nowelizacji przepisów, więc jest nieunikniona.

Fot. Warszawa w Pigułce

Warszawa, Kraków, Gdańsk – maksymalne stawki

Ministerstwo Finansów określiło w obwieszczeniu z 1 sierpnia 2025 roku górne granice stawek podatku od nieruchomości na 2026 rok. Maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi 1,25 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej – to wzrost o 6 groszy w porównaniu z obecnymi 1,19 złotych. Dla gruntów pod budynkami mieszkalnymi limit to 0,77 złotych za metr kwadratowy (wzrost o 4 grosze z 0,73 złotych).

Podwyżka wynosi około 4,5% i wynika bezpośrednio ze wskaźnika inflacji za pierwsze półrocze 2025 roku ogłoszonego przez Główny Urząd Statystyczny. To dużo mniej niż w latach 2022-2023, kiedy łączny wzrost maksymalnych stawek wyniósł około 30%, ale więcej niż w 2024 roku (2,7%).

Kluczowa informacja: aż 12 z 16 miast wojewódzkich przyjęło te maksymalne stawki bez żadnych ustępstw. To Warszawa, Kraków, Wrocław, Bydgoszcz, Lublin, Łódź, Białystok, Gdańsk, Katowice, Olsztyn, Poznań i Szczecin. Radni tych miast argumentują, iż dla przeciętnej rodziny to tylko kilka lub kilkanaście złotych rocznie, natomiast w skali miasta oznacza to dodatkowe miliony na inwestycje.

Przykładowo zadłużony Kraków zyska dzięki podwyżce kilkanaście milionów złotych rocznie. Warszawa, Wrocław i inne duże miasta również liczą na znaczące zwiększenie wpływów do budżetu. Dla samorządów to istotne wsparcie, bo Polski Ład ograniczył ich wpływy z podatku dochodowego, a koszty funkcjonowania rosną szybciej niż wpływy.

Problem w tym, iż mieszkańcy tych miast nie mają żadnego wyboru. Stawki są ustalone i trzeba płacić. Właściciel 200-metrowego domu na 1000-metrowej działce w miastach stosujących maksymalne stawki zapłaci w 2026 roku 1020 złotych rocznie – o 52 złote więcej niż w roku bieżącym.

Opole, Zielona Góra, Kielce – to wyjątki

Nie wszystkie miasta zdecydowały się na maksymalne obciążenie mieszkańców. Cztery miasta wojewódzkie ustaliły stawki poniżej maksimum, a jedno w ogóle zrezygnowało z podwyżki.

Kielce to jedyne miasto wojewódzkie, które utrzymało stawki na poziomie z 2025 roku. Prezydentka Agata Wojda podkreśla, iż nie zamierza sięgać głębiej do kieszeni mieszkańców. W 2026 roku stawka za metr kwadratowy mieszkania i domu wyniesie tam 1,19 złotych, a działki 0,73 złotych – czyli dokładnie tyle samo co w roku poprzednim. Właściciel 200-metrowego domu na 1000-metrowej działce zapłaci w Kielcach 968 złotych rocznie.

Zielona Góra również zamroziła stawki. Prezydent Marcin Pabierowski zapewnia, iż budżet miasta jest stabilny, a priorytetem jest ochrona domowych finansów mieszkańców. To już drugi rok bez podwyżki. przez cały czas obowiązują stawki z 2024 roku: 0,99 złotych za metr kwadratowy mieszkania lub domu oraz 0,68 złotych za metr kwadratowy działki. Właściciel domu zapłaci tam 878 złotych rocznie.

Opole po raz drugi z rzędu okazuje się najbardziej przyjaznym fiskalnie dużym miastem. Stawki wynoszą tam 1,06 złotych za metr kwadratowy budynku mieszkalnego i 0,55 złotych za metr gruntu. To jedyne miasto wojewódzkie z tak niskimi stawkami. Właściciel 200-metrowego domu na 1000-metrowej działce zapłaci w Opolu 762 złote – o 28 złotych więcej niż w roku bieżącym, ale wciąż znacznie mniej niż w innych dużych miastach.

Rzeszów ustanowił stawki 1,24 złotych dla budynków i 0,64 złotych dla gruntów. Właściciel domu zapłaci tam 888 złotych rocznie – o 40 złotych więcej niż w 2025 roku. Gorzów Wielkopolski to ciekawostka – mieszkańcy zapłacą o 6% więcej niż w 2025 roku, czyli 920 złotych rocznie. Miasta, które nie stosują maksymalnych stawek, mają bowiem większą możliwość podwyżek wyrażoną w procentach.

Prezydent bezsilny, weto nie zadziała

Kluczowa informacja dla wszystkich, którzy liczyli, iż prezydent może zablokować podwyżki: nie może. O wysokości podatku od nieruchomości decydują samorządy, które co roku uchwalają obowiązujące stawki lokalne. Wynika to wprost z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Business Insider Polska podkreśla, iż nie ma potrzeby corocznej nowelizacji przepisów, więc prezydent nie ma możliwości zablokowania podwyżek wetem. Stawki podatku od nieruchomości na 2026 rok zostały ustalone na podstawie uchwał lokalnych rad gmin i miast. Prezydent Andrzej Duda, a od stycznia 2026 prezydent elekt, nie ma żadnych narzędzi prawnych, by w to ingerować.

Mechanizm działa następująco: Ministerstwo Finansów ogłasza maksymalne stawki wynikające z inflacji, rady gmin i miast uchwalają konkretne stawki w swoich uchwałach (od zera do maksimum), urząd gminy wydaje decyzje ustalające wysokość podatku dla poszczególnych właścicieli. Prezydent nie uczestniczy w tym procesie na żadnym etapie.

To oznacza, iż mieszkańcy 12 miast wojewódzkich, które przyjęły maksymalne stawki, nie mają już żadnej nadziei na zmianę. Uchwały zostały już przyjęte w ostatnich miesiącach 2025 roku i od 1 stycznia 2026 obowiązują nowe, wyższe stawki.

Jedyna teoretyczna szansa to odwołanie się od decyzji ustalającej wysokość podatku, ale tylko w przypadku błędów w wyliczeniach lub powierzchni. Nie można odwołać się od samej wysokości stawki – jeżeli rada gminy ją uchwaliła, obowiązuje wszystkich.

Przedsiębiorcy zapłacą kilka tysięcy więcej

Podwyżki podatku od nieruchomości nie będą spektakularne dla osób fizycznych. Właściciel przeciętnego domu o powierzchni użytkowej 150 metrów kwadratowych zapłaci o 20-30 złotych więcej rocznie. Kwota zależy od powierzchni działki. Dla mieszkania o powierzchni 65 metrów kwadratowych w miastach stosujących maksymalne stawki podatek wyniesie 81,25 złotych rocznie.

Ale przedsiębiorcy to zupełnie inna historia. Dla nich podwyżki będą znacznie bardziej odczuwalne. Stawka maksymalna dla budynków związanych z działalnością gospodarczą wyniesie 35,53 złotych za metr kwadratowy – to wzrost o 1,53 złotych w porównaniu z obecnymi 34 złotymi.

Dla przykładu: biuro o powierzchni 100 metrów kwadratowych zapłaci w 2026 roku 3553 złote podatku od nieruchomości (100 m² x 35,53 zł). W 2025 roku było to 3400 złotych. Różnica: 153 złote rocznie. Właściciele dużych nieruchomości komercyjnych – magazynów, hal produkcyjnych, centrów handlowych – zapłacą choćby kilka tysięcy złotych więcej rocznie.

W większości analizowanych miast stawka dla lokali użytkowych została ustalona na maksymalnym poziomie 35,53 złotych za metr kwadratowy. Dotyczy to zarówno największych metropolii, jak i mniejszych ośrodków, takich jak Wałbrzych, Jelenia Góra, Toruń czy Olsztyn. Wyjątkiem są miasta, które zdecydowały się na zróżnicowanie stawek, na przykład Biała Podlaska (28,28 złotych) czy Głogów (32,53 złotych).

Budynek związany z działalnością gospodarczą jest opodatkowany stawką prawie 30 razy wyższą niż mieszkanie. To gigantyczna różnica, która sprawia, iż dla firm podatek od nieruchomości stanowi realny koszt prowadzenia działalności.

Górny Śląsk bez litości, miasta Aglomeracji Śląskiej na maksimum

Nie tylko stolice województw podniosły podatki do granic możliwości. Analiza uchwał rad miast pokazuje, iż maksymalne stawki obowiązują również w wielu miastach Górnego Śląska: Gliwice, Zabrze, Ruda Śląska, Tychy, Sosnowiec, Bytom, Chorzów.

Właściciel 65-metrowego mieszkania w tych miastach zapłaci w 2026 roku 81,25 złotych podatku. Właściciel domu o powierzchni 160 metrów kwadratowych będzie musiał liczyć się z wydatkiem rzędu 200 złotych rocznie (plus podatek od działki).

Dotyczy to również innych dużych miast w Polsce, które nie są stolicami województw, ale mają znaczącą liczbę mieszkańców. Bielsko-Biała, Częstochowa, Radom, Koszalin – większość z nich również przyjęła maksymalne stawki.

Tylko nieliczne miasta średniej wielkości zdecydowały się na stawki niższe od maksimum. To głównie miasta o lepszej sytuacji finansowej lub te, których władze świadomie wybrały politykę ochrony mieszkańców przed rosnącymi kosztami życia.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli jesteś właścicielem domu lub mieszkania w dużym polskim mieście, przygotuj się na wyższy podatek od nieruchomości w 2026 roku. Oto konkretne informacje, które powinieneś znać:

1. Sprawdź, czy twoje miasto przyjęło maksymalne stawki

Jeśli mieszkasz w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Szczecinie, Białymstoku, Bydgoszczy, Lublinie lub Olsztynie – twoje miasto stosuje maksymalne stawki. Zapłacisz 1,25 złotych za każdy metr kwadratowy mieszkania lub domu oraz 0,77 złotych za metr kwadratowy działki. To wzrost o 4,5% w porównaniu z 2025 rokiem.

2. Policz, ile zapłacisz za mieszkanie

Dla mieszkania o powierzchni 65 metrów kwadratowych w miastach z maksymalnymi stawkami zapłacisz 81,25 złotych rocznie. To o około 3,80 złotych więcej niż w 2025 roku. Nie jest to kwota, która zrujnuje budżet domowy, ale i tak to podwyżka.

3. Policz, ile zapłacisz za dom z działką

Właściciel 200-metrowego domu na 1000-metrowej działce w miastach stosujących maksymalne stawki zapłaci 1020 złotych rocznie (200 m² x 1,25 zł + 1000 m² x 0,77 zł = 250 zł + 770 zł = 1020 zł). To o 52 złote więcej niż w 2025 roku. Dla mniejszego domu 150 metrów kwadratowych na działce 800 metrów kwadratowych: 803,50 złotych rocznie.

4. Sprawdź BIP swojej gminy

Jeśli mieszkasz w mniejszym mieście lub gminie, koniecznie sprawdź Biuletyn Informacji Publicznej lub stronę internetową urzędu gminy. Tam znajdziesz uchwałę rady gminy w sprawie stawek podatku od nieruchomości na 2026 rok. Wiele gmin stosuje stawki niższe od maksymalnych, więc możesz zapłacić mniej niż mieszkańcy dużych miast.

5. Czekaj na decyzję z urzędu

Osoby fizyczne (nie przedsiębiorcy) otrzymają decyzję od gminy, która określa wysokość podatku. Powinna dotrzeć w lutym lub na początku marca 2026 roku. Nie musisz samodzielnie liczyć podatku – zrobi to urząd. Sprawdź tylko, czy powierzchnie w decyzji się zgadzają.

6. Przedsiębiorcy – złóżcie deklarację do 31 stycznia

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i posiadasz nieruchomość wykorzystywaną do celów firmowych, musisz samodzielnie złożyć deklarację na podatek od nieruchomości (formularz DN-1 z odpowiednimi załącznikami) do 31 stycznia 2026 roku. Nie czekaj na decyzję z urzędu – ona nie przyjdzie. To ty musisz policzyć podatek i go zapłacić.

7. Opłacaj w ratach

Podatek od nieruchomości płaci się zwykle w 4 ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Tylko jeżeli łączna wysokość podatku nie przekracza 100 złotych rocznie, płacisz jednorazowo do 15 marca. Sprawdź terminy w decyzji, bo niektóre gminy mogą ustalić inne.

8. Zgłoś zmiany do urzędu w ciągu 14 dni

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości po raz pierwszy lub zmieniła się jej powierzchnia, sposób użytkowania, kupiłeś/sprzedałeś nieruchomość – masz obowiązek złożyć formularz IN-1 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Za brak zgłoszenia grozi kara.

9. Prezydent nie może zawetować

Nie czekaj na cud w postaci prezydenckiego weta. Podwyżki podatku od nieruchomości wynikają z uchwał lokalnych rad gmin, nie z ustawy. Prezydent nie ma żadnych narzędzi prawnych, by je zablokować. Jedyna szansa na zmianę to lokalne wybory samorządowe i zmiana składu rady gminy.

10. Tylko Kielce bez podwyżki

Jeśli mieszkasz w Kielcach – gratulacje, to jedyne miasto wojewódzkie, które utrzymało stawki na poziomie z 2025 roku. Zapłacisz dokładnie tyle samo co w tym roku. Opole i Zielona Góra mają najniższe stawki spośród dużych miast, więc tam również zapłacisz znacznie mniej niż w Warszawie czy Krakowie.

Podatek od nieruchomości to obowiązkowa danina lokalna, której nie da się uniknąć. Wzrost o 4,5% to efekt inflacji, a samorządy potrzebują pieniędzy na inwestycje i bieżące funkcjonowanie. Dla przeciętnego mieszkańca to kilkanaście złotych rocznie więcej, ale dla przedsiębiorców – już kilka tysięcy. Warto wiedzieć, ile zapłacisz, i zaplanować te wydatki z wyprzedzeniem.