Podatek katastralny czeka w szufladzie. Eksperci: czynsze wystrzelą, mieszkania zniszczeją!

W Polsce rośnie napięcie wokół projektu ustawy o podatku katastralnym, który choć leży w rządowej szufladzie, już teraz budzi ogromne kontrowersje. jeżeli ta danina wejdzie w życie, właściciele trzeciego i kolejnego mieszkania staną przed trudnym wyborem, a konsekwencje odczują wszyscy najemcy. Eksperci ostrzegają przed dwoma kluczowymi zjawiskami: gwałtownym wzrostem czynszów oraz celową degradacją zasobu mieszkaniowego. To nie tylko ekonomiczna rewolucja, ale także poważne zagrożenie dla standardu życia milionów Polaków. Czy rząd zdecyduje się na krok, który może drastycznie zmienić polski rynek najmu?

Dlaczego właściciele przestaną remontować? Mechanizm degradacji

Kluczowym założeniem podatku katastralnego jest jego powiązanie z wartością nieruchomości, a nie tylko z jej metrażem, jak ma to miejsce w obecnym podatku od nieruchomości. Portal holandia.org, analizując doświadczenia krajów, gdzie taki system już funkcjonuje, wskazuje na niepokojący trend: właściciele często unikają modernizacji swoich nieruchomości. Mechanizm jest prosty i brutalny: im lepszy standard mieszkania, tym wyższa jego wycena przez rzeczoznawców, a co za tym idzie – wyższy podatek katastralny. To prowadzi do ekonomicznie racjonalnej, choć społecznie szkodliwej decyzji o celowym utrzymywaniu lokali w gorszym stanie.

W Europie stawki podatku katastralnego są zróżnicowane. Jak podaje abc-podatki.pl, najczęściej wynoszą od 0,5 procent do 3 procent wartości nieruchomości. W Niemczech średnia stawka to około 1,9 procent, a na Litwie czy Łotwie od 0,2 do 0,6 procent. Gdyby w Polsce przyjęto choćby konserwatywną stawkę 1 procent wartości nieruchomości rocznie, obciążenia byłyby znaczące. Dla kawalerki wartej 300 tys. zł roczny podatek wyniósłby 3 tys. zł. W przypadku dużego mieszkania o wartości 800 tys. zł byłoby to już 8 tys. zł rocznie. Najwięcej zapłaciliby właściciele domów – od nieruchomości wycenionej na 2 mln zł, podatek mógłby wynieść aż 20 tys. zł. Dla porównania, portal podatkimeritum.pl wskazuje, iż obecny podatek od nieruchomości za mieszkanie o wartości 300 tys. zł to zaledwie około 100 złotych rocznie. Różnica jest kolosalna i wprost proporcjonalna do ryzyka degradacji.

Czynsze w górę, standard w dół: Co to oznacza dla najemców?

Najemcy, stanowiący znaczną część polskiego społeczeństwa, mogą odczuć podatek katastralny na dwa sposoby. Po pierwsze, właściciele mieszkań na wynajem niemal na pewno przerzucą dodatkowe koszty na najemców. Portal flatte.app ostrzega, iż może to prowadzić do gwałtownego wzrostu czynszów i pogorszenia dostępności mieszkań, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie wartość nieruchomości jest najwyższa.

Po drugie, i to jest największe zagrożenie, właściciele będą celowo unikać remontów i modernizacji. Każda inwestycja w standard mieszkania – nowa instalacja, wymiana okien, czy odświeżenie łazienki – podniosłaby jego wartość, a tym samym podatek. W praktyce oznacza to, iż mieszkania na wynajem mogą stać się zaniedbane, utrzymywane w stanie „minimalnie nadającym się do zamieszkania”. Najemcy mogą więc płacić więcej za lokale w gorszym standardzie, a negocjowanie jakichkolwiek usprawnień stanie się niemal niemożliwe. Istnieją jednak alternatywne modele, jak ten francuski czy belgijski, gdzie podatek liczony jest od „potencjalnego dochodu” z nieruchomości, a nie jej wartości, co nie zniechęca do remontów. Irlandzki system, gdzie podatnicy sami deklarują wartość, ale z karami za zaniżenie, to kolejny przykład elastyczności, jak podaje pit.pl.

Trudne wybory dla właścicieli: Sprzedaż czy degradacja?

Jeśli posiadasz jedno lub dwa mieszkania, możesz odetchnąć – projekt przewiduje opodatkowanie dopiero od trzeciego lokalu, z wyłączeniami dla rodzin z dziećmi. Jednak dla inwestorów posiadających wiele nieruchomości, sytuacja będzie dramatyczna. Stawka 1 procent rocznie od wartości dwóch dodatkowych mieszkań o wartości 500 tys. zł każde to już 10 tys. zł podatku rocznie. Jak zauważa asmo-solutions.pl, obecny podatek od nieruchomości nie zważa na stan budynku; katastralny to zmieni.

Właściciele będą musieli podjąć trudne decyzje. Pierwsza opcja to sprzedaż części nieruchomości, aby uniknąć opodatkowania. Druga – zaakceptowanie dodatkowych, znaczących kosztów. Trzecia, najbardziej niepokojąca, to celowa degradacja standardu mieszkań. Unikanie wymiany starych okien, zaniedbywanie instalacji elektrycznej czy rezygnacja z jakichkolwiek usprawnień, które podniosłyby wartość nieruchomości, może stać się ekonomicznie racjonalnym, choć społecznie szkodliwym wyborem. W skrajnych przypadkach, właściciele mogą choćby rozważać celowe obniżanie standardu przed wizytą rzeczoznawcy, np. przez demontaż klimatyzacji czy montaż tańszych urządzeń, aby zminimalizować wycenę i podatek.

Długoterminowe skutki dla rynku i alternatywne ścieżki

Wprowadzenie podatku katastralnego może mieć dalekosiężne skutki dla całego rynku mieszkaniowego w Polsce. Eksperci szacują, iż na rynek może trafić dodatkowo od 100 tysięcy do choćby 150 tysięcy mieszkań. Z jednej strony, taka podaż mogłaby w teorii obniżyć ceny nieruchomości, co byłoby korzystne dla kupujących. Z drugiej strony, znaczna część tych lokali może być w złym stanie technicznym, ponieważ właściciele przez lata nie inwestowali w ich utrzymanie, aby uniknąć wyższych podatków.

Może to doprowadzić do powstania dwóch segmentów rynku: tanich mieszkań w złym stanie i drogich lokali premium. Średnia klasa mieszkań, dotychczas najbardziej popularna, może zaniknąć, gdyż właściciele będą unikać inwestycji, które plasowałyby ich nieruchomości w tym segmencie. Aby zminimalizować negatywne skutki, eksperci, m.in. z atriumduo.pl, proponują alternatywne rozwiązania: progresywne stawki, opodatkowanie nieruchomości spekulacyjnych, ulgi dla osób mniej zamożnych, czy system wzorowany na francuskim, gdzie podatek bazuje na potencjalnym dochodzie z wynajmu, a nie na wartości nieruchomości. Rozważane są również ulgi dla właścicieli, którzy inwestują w poprawę standardu mieszkań, np. zwolnienie z podatku po gruntownym remoncie.

Mimo iż projekt jest gotowy, jego wdrożenie nie jest przesądzone. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 podkreśliła, iż partia nie będzie forsować podatku bez zgody koalicjantów. Jednakże, presja międzynarodowa rośnie: podatek katastralny rekomendują Polsce zarówno Międzynarodowy Fundusz Walutowy, jak i OECD. W obliczu wysokiego deficytu budżetowego, możliwość zwiększenia wpływów z podatków może okazać się bardzo kusząca dla rządu. jeżeli podatek zostanie wprowadzony, najemcy i właściciele mieszkań powinni przygotować się na znaczące zmiany na rynku najmu, które mogą zdefiniować jego kształt na lata. Monitorowanie tej sytuacji jest najważniejsze dla wszystkich, kto jest związany z rynkiem nieruchomości w Polsce.

Obserwuj nas w Google News

Obserwuj