„Pierwsze klucze” – czy nowy program mieszkaniowy powtórzy błędy poprzednika?

Zdjęcie: Business professionals discussing financial graphs and charts in an office setting.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło odpowiedź na interpelację posłanki Pauliny Matysiak dotyczącą wpływu programu „Bezpieczny kredyt 2%” na wzrost cen mieszkań i potencjalnych zagrożeń związanych z planowanym programem „Pierwsze klucze”. Dokument rzuca światło na przygotowania do nowego programu mieszkaniowego i mechanizmy mające zapobiec nadmiernemu wzrostowi cen na rynku nieruchomości.

Nowe podejście do polityki mieszkaniowej

Program „Klucz do mieszkania”, którego część stanowią „Pierwsze klucze”, ma być kompleksowym pakietem rozwiązań w polityce mieszkaniowej. Jak informuje ministerstwo, projekt ustawy jest już na ostatnim etapie przygotowań i został włączony do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Głównym założeniem programu „Pierwsze klucze” będzie wsparcie zakupu pierwszego mieszkania lub domu na własność. Program ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie posiadały wcześniej własnej nieruchomości, a wysokość dochodów będzie istotnym kryterium kwalifikacji.

Lekcje z „Bezpiecznego kredytu 2%”

Ministerstwo przyznaje, iż przy analizie trendów cenowych na rynku mieszkaniowym korzysta głównie z danych publikowanych przez Narodowy Bank Polski, a nie prowadzi własnych kompleksowych badań. Wbrew sugestiom posłanki, resort nie przeprowadził szczegółowych analiz porównujących ceny transakcyjne przed i po wprowadzeniu „Bezpiecznego kredytu 2%”.

Limity i zabezpieczenia przeciw spekulacji

W odpowiedzi na obawy o wzrost cen mieszkań, ministerstwo zapewnia, iż nowy program zawiera mechanizmy ograniczające to ryzyko:

• Limit kwartalny do 10 tys. wniosków o kredyt (w porównaniu z ponad 90 tys. kredytami udzielonymi w ramach BK2% w ciągu zaledwie 5 miesięcy)
• Praktyczne wyłączenie z programu rynku pierwotnego (z wyjątkiem mieszkań sprzedawanych w formule społecznego budownictwa własnościowego)
• Limity cen mieszkań (początkowo 10 000 zł za m²)
• Limity dochodów gospodarstwa domowego

„Zestawienie obu programów jako zbliżonych rozwiązań pod względem oddziaływania na rynek mieszkaniowy jest nieuzasadnione” – podkreśla ministerstwo w odpowiedzi.

Metodologia ustalania limitów

Limit ceny za metr kwadratowy dla rynku wtórnego ma być ustalany przez ministra adekwatnego do spraw budownictwa na podstawie danych o kosztach budowy lokali w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego. Do 2027 roku limit określony jest na poziomie 10 000 zł.

Progi dochodowe dla pierwszego okresu funkcjonowania programu mają być określone bezpośrednio w ustawie. W obliczeniach uwzględniono m.in. średnią kwartalną stopę procentową (przyjęto 9,11% po uwzględnieniu bufora) oraz średnie ceny transakcji rynkowych GUS w III i IV kwartale 2023 roku (8190,5 zł/m²).

Problem flippingu bez rozwiązania

Interesująca jest odpowiedź ministerstwa na pytanie o zjawisko flippingu, czyli szybkiego kupna i sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Resort przyznaje, iż nie ma metodologii zbierania takich danych, ponieważ „flipping nie dotyczy tylko podmiotów gospodarczych, ale również osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczych”, a także „nie funkcjonuje jako odrębna sekcja w PKD”.

Co dalej z projektem?

Ministerstwo zapewnia, iż projekt ustawy przejdzie przez pełen proces legislacyjny, w tym uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje publiczne. Minister Finansów, Minister Funduszy i Polityki Regionalnej oraz Minister Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej już zgłosili swoje uwagi na etapie wprowadzania projektu do Wykazu prac legislacyjnych.

Eksperci będą teraz przyglądać się, czy zaproponowane przez ministerstwo mechanizmy rzeczywiście okażą się skuteczne w ograniczaniu wzrostu cen i czy nowy program mieszkaniowy nie powtórzy błędów poprzednika, który — zdaniem wielu analityków rynku — przyczynił się do znaczącego wzrostu cen mieszkań w 2023 roku.