Oto co się może stać, gdy wprowadzą podatek katastralny

Gotowy projekt leży w szufladzie, ale eksperci już ostrzegają przed konsekwencjami. jeżeli podatek katastralny od trzeciego mieszkania wejdzie w życie, najemcy mogą się spodziewać nie tylko wyższych czynszów, ale także celowej degradacji lokali. Właściciele będą unikać remontów, bo każde ulepszenie oznaczać będzie wyższy podatek.

Fot. Warszawa w Pigułce

Ile zapłaciliby właściciele w Polsce

Projekt ustawy jest gotowy, założenia znane – podatek katastralny miałby objąć osoby posiadające trzecie i kolejne mieszkania. Ministerstwo boi się go jednak wprowadzić. Co by się stało, gdyby jednak nowy podatek wszedł w życie?

Jak pokazuje portal holandia.org, w krajach, gdzie taki system już funkcjonuje, właściciele często unikają modernizacji swoich nieruchomości. Wysokie opłaty oraz często skomplikowany sposób wyliczania podatku katastralnego mogą zniechęcać właścicieli budynków do remontów i modernizacji. Mechanizm jest bowiem prosty: im lepszy standard mieszkania, tym wyższa jego wycena przez rzeczoznawców, a co za tym idzie – wyższy podatek katastralny. Rezultat? Właściciele będą celowo utrzymywać swoje lokale w gorszym stanie.

Bazując na doświadczeniach innych państw europejskich, można oszacować skalę obciążeń, które czekałyby polskich właścicieli. W Niemczech średnia stawka podatku katastralnego wynosi 1,9 procent wartości nieruchomości, choć może sięgać choćby 2 procent. W innych krajach europejskich stawki są zróżnicowane. Jak podaje portal abc-podatki.pl, w krajach Unii Europejskiej podatek katastralny najczęściej wynosi od 0,5 procent do 3 procent wartości nieruchomości. Na Litwie i Łotwie stawki wynoszą od 0,2 do 0,6 procent, a w Wielkiej Brytanii od 0,1 do 2,5 procent szacunkowej wartości gruntu.

Dla naszych wyliczeń można przyjąć, iż właściciele nieruchomości w Polsce będą płacili 1 procent. To oznacza, iż od kawalerki o wartości 300 tys. zł należałoby odprowadzić 3 tys. zł podatku, a od dużego mieszkania o wartości 800 tys. zł już 8 tys. zł podatku. Najwięcej zapłaciliby właściciele domów. choćby o ile wybudowanie go lata temu własnymi siłami nie pochłonęło ogromnych budżetów, to teraz domy potrafią kosztować miliony. Od nieruchomości, która wyceniona jest na 2 mln złotych, należałoby zapłacić 20 tys. zł podatku.

Portal podatkimeritum.pl podaje dla porównania, iż w przypadku obecnego podatku od nieruchomości, opłata za mieszkanie o wartości 300 tys. zł wynosi jedynie ok. 100 złotych.

Czynsze pójdą w górę, standard w dół

Najpoważniejszym problemem może okazać się reakcja właścicieli mieszkań na wynajem. Eksperci przewidują dwa równoczesne procesy: wzrost czynszów i pogorszenie standardu lokali.

Portal flatte.app ostrzega: „Istnieje również ryzyko, iż właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem przerzucą dodatkowe koszty na najemców, co może prowadzić do wzrostu czynszów i pogorszenia dostępności mieszkań”.

Jeszcze większym problemem może być celowa degradacja zasobu mieszkaniowego. Właściciele będą unikać remontów, modernizacji i usprawnień, które podniosłyby wartość mieszkania. Każdy nowy grzejnik, wymiana okien czy remont łazienki oznaczałby wyższą wycenę przez rzeczoznawców i większy podatek do zapłacenia.

W praktyce oznacza to, iż mieszkania na wynajem mogą stać się zaniedbane. Właściciele będą utrzymywać je w stanie „minimalnie nadającym się do zamieszkania”, unikając jakichkolwiek inwestycji.

Doświadczenia europejskie pokazują różne modele rozwiązania tego problemu. Jak informuje portal wp.pl, we Francji i Belgii podatek nie jest liczony od wartości nieruchomości, ale „od potencjalnego dochodu wygenerowanego w ciągu roku na rzecz właściciela nieruchomości”.

Ten system ma pewne zalety – nie zniechęca do remontów, bo podatek nie rośnie wraz z poprawą standardu mieszkania. Bazuje na teoretycznym czynszu, który można byłoby uzyskać z wynajmu, a nie na rzeczywistej wartości nieruchomości.

Portal atriumduo.pl podaje przykład francuskiego rozwiązania: „Francja: Wyższe stawki podatku od nieruchomości dla rezydencji luksusowych. Wartość nieruchomości przekraczająca określony próg objęta jest dodatkowymi opłatami”.

Ciekawy model funkcjonuje w Irlandii. Jak podaje portal pit.pl, podatnicy „samodzielnie określają wartość posiadanej przez podatnika nieruchomości”. Stawka wynosi 0,18 procent dla budynków do miliona euro i 0,25 procent dla droższych. Jednak „za sprzedaż powyżej 110 procent deklarowanej wartości katastralnej grożą wysokie kary pieniężne”.

Co oznacza to dla najemców?

Jeżeli projekt wejdzie w życie, jeżeli jesteś najemcą, przygotuj się na podwójny cios. Z jednej strony właściciele będą próbować przerzucić koszty podatku katastralnego na czynsze. Z drugiej – będą oszczędzać na remontach i modernizacji.

Oznacza to, iż możesz płacić więcej za mieszkanie w gorszym stanie. Właściciele będą unikać wymiany starej instalacji elektrycznej, poprawy izolacji czy modernizacji łazienek. Każde takie ulepszenie podniosłoby wartość mieszkania w oczach rzeczoznawców i zwiększyło podatek.

Szczególnie narażone są osoby wynajmujące mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach. Tam wartość nieruchomości jest najwyższa, więc właściciele będą najbardziej motywowani do unikania jakichkolwiek inwestycji.

Najemcy mogą też spodziewać się trudności w negocjowaniu usprawnień mieszkania. Dotychczas część właścicieli zgadzała się na niewielkie remonty na koszt najemcy. Po wprowadzeniu podatku katastralnego mogą kategorycznie odmawiać, bo każda poprawa standardu zwiększy im podatek. Chyba, iż rząd pójdzie za przykładem krajów, gdzie modernizacja nie jest obciążona dodatkowymi kosztami.

Co oznacza to dla właścicieli?

Jeśli posiadasz jedno lub dwa mieszkania, podatek katastralny cię nie dotknie. Projekt przewiduje opodatkowanie dopiero od trzeciego lokalu, z wyłączeniami dla rodzin z dziećmi.

Ale jeżeli masz trzecie lub kolejne mieszkania i nie masz dzieci lub nie zamierzasz im ich przekazać, czeka cię trudny wybór. Możesz sprzedać część nieruchomości, żeby uniknąć podatku. Możesz też zaakceptować dodatkowe koszty. Trzecia opcja to celowa degradacja standardu mieszkań. Unikanie remontów, modernizacji i jakichkolwiek usprawnień, które podniosłyby wartość nieruchomości. To rozwiązanie może być ekonomicznie racjonalne, ale społecznie szkodliwe.

Portal asmo-solutions.pl ostrzega też przed kosztami administracyjnymi: „W Polsce obowiązuje w tej chwili podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy wyłącznie od wielkości powierzchni gruntu, mieszkania czy domu. Nie będzie miał więc znaczenia stan budynku – tyle samo zapłacimy za prestiżową willę, jak i stare zniszczone lokum”. Po wprowadzeniu podatku katastralnego to się zmieni. Właściciele będą mieli ekonomiczną motywację, żeby utrzymywać swoje nieruchomości w jak najgorszym stanie. Chyba, iż jak wspomnieliśmy powyżej rząd zawsze w ustawie klauzule, iż modernizacja nie będzie wchodziła w cenę nieruchomości. Wtedy wyceniana będzie sama wartość „ścian, metrażu i lokalizacji”, bez brania pod uwagę standardu mieszkań i domów.

Przykłady z praktyki

Weźmy konkretny przykład: pan Kowalski ma cztery mieszkania na wynajem w Warszawie, każde warte 500 tysięcy złotych. Przy stawce podatku katastralnego 1 procent rocznie, od dwóch mieszkań (trzeciego i czwartego) zapłaciłby 10 tysięcy złotych podatku rocznie.

Żeby tego uniknąć, może zastosować kilka strategii: sprzedać jedno mieszkanie (wtedy zostanie z trzema, ale opodatkowane będzie tylko jedno), podnieść czynsze o 400-500 złotych miesięcznie w każdym mieszkaniu lub celowo nie remontować mieszkań, żeby nie podnosić ich wartości. jeżeli wybierze trzecią opcję, najemcy będą płacić podobne czynsze za mieszkania w gorszym stanie. Pan Kowalski nie będzie wymieniał starych okien, nie odnowi instalacji elektrycznej, nie poprawi izolacji akustycznej. W skrajnych przypadkach właściciele mogą choćby celowo pogarszać standard mieszkań przed wizytą rzeczoznawcy. Usuwanie klimatyzacji, montaż tańszych urządzeń czy rezygnacja z wykończenia premium.

Długoterminowe skutki dla rynku

Portal inzynierbudownictwa.pl przewiduje, iż podatek katastralny może „uruchomić jej funkcjonowanie w Polsce zgodnie z unijnymi zaleceniami”, ale eksperci ostrzegają przed negatywnymi skutkami dla całego rynku mieszkaniowego.

„Jak duża liczba lokali mieszkalnych pojawiłaby się na rynku po wprowadzeniu podatku od wartości, będzie zależało od formy jego wprowadzenia, a przede wszystkim od stawek daniny” – zauważają specjaliści. Szacują, iż na rynek może trafić dodatkowo 100-150 tysięcy mieszkań.

To z jednej strony mogłoby obniżyć ceny mieszkań, ale z drugiej – znaczna część tych lokali może być w złym stanie technicznym. Właściciele będą sprzedawać mieszkania, w które przez lata nie inwestowali, żeby uniknąć wyższych podatków.

Może to prowadzić do powstania dwóch segmentów rynku: tanich mieszkań w złym stanie i drogich lokali premium. Średnia klasa może zniknąć, bo właściciele będą unikać inwestycji, które lokowałyby ich mieszkania w tym segmencie.

Alternatywne rozwiązania – mamy świetne pomysły z zagranicy

Eksperci proponują rozwiązania, które mogłyby zminimalizować negatywne skutki podatku katastralnego. Portal atriumduo.pl sugeruje „progresywne stawki, opodatkowanie nieruchomości spekulacyjnych czy ulgi dla osób mniej zamożnych”.

Innym pomysłem jest system podobny do francuskiego, gdzie podatek liczony jest od potencjalnego dochodu z wynajmu, a nie od wartości nieruchomości. To rozwiązanie nie zniechęca do remontów i modernizacji.

Można też rozważyć ulgi dla właścicieli, którzy inwestują w poprawę standardu mieszkań. Na przykład zwolnienie z podatku katastralnego przez kilka lat po gruntownym remoncie mieszkania.

Bez takich zabezpieczeń, wprowadzenie podatku katastralnego może prowadzić do degradacji zasobu mieszkaniowego na wynajem. Najemcy będą płacić więcej za gorsze mieszkania, a właściciele będą mieli ekonomiczną motywację do zaniedbywania swoich nieruchomości.

Kiedy może się to stać

Mimo iż projekt jest gotowy, jego wdrożenie nie jest przesądzone. Jak przyznała minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, Polska 2050 nie będzie forsować podatku bez zgody koalicjantów.

Jednak presja międzynarodowa rośnie. Podatek katastralny rekomenduje Polsce zarówno Międzynarodowy Fundusz Walutowy, jak i OECD. Przy wysokim deficycie budżetowym możliwość zwiększenia wpływów z podatków może okazać się bardzo kusząca dla rządu.

Jeśli podatek zostanie wprowadzony, najemcy i właściciele mieszkań powinni przygotować się na znaczące zmiany na rynku najmu. Jedni będą płacić więcej za gorsze mieszkania, drudzy będą musieli podjąć trudne decyzje o sprzedaży nieruchomości lub celowej degradacji ich standardu.