Ostatnie dni lex deweloper. Co dalej z inwestycjami wielorodzinnymi?

Zdjęcie: Ostatnie dni lex deweloper. Co dalej z inwestycjami wielorodzinnymi?

Lex deweloper 1 września br. przejdzie do historii. Deweloperzy chcący realizować nowe inwestycje wielorodzinne w trybie specustawy mieszkaniowej muszą się śpieszyć, ponieważ 31 sierpnia upływa termin składania wniosków według starych zasad. Po tym terminie nowe budynki będą przez cały czas powstawać, ale procedura nie będzie już tak prosta.

Specustawa lex deweloper została wprowadzona w 2018 roku. Jej celem było umożliwienie deweloperom budowy nowych inwestycji mieszkaniowych poprzez przyśpieszenie wydawania niezbędnych zgód. W tym także na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Łukasz Syska, zastępca prezydenta Kielc przypomina, iż każdy wniosek złożony w trybie ustawy lex deweloper może być procedowany do 90 dni. To oznacza, iż wszystkie tego typu uchwały powinny być rozpatrzone najpóźniej do końca listopada 2026 roku.

– W tej chwili mamy dwa wnioski w trybie lex deweloper, które są poddane konsultacjom społecznym. To inwestycja przy ul. Hauke-Bosaka oraz ul. Kolberga. Kolejne trzy w rejonie ul. Hauke Bosaka wpłynęły do Urzędu Miasta Kielce, ale są jeszcze na etapie opracowania i uzupełnienia braków w dokumentacji, aby mogły trafić do konsultacji społecznych. Dopiero po tej procedurze stosowne uchwały mogą być przedstawione radzie miasta – tłumaczy Łukasz Syska.

Ile jeszcze tego typu wniosków może trafić do kieleckiego magistratu? Łukasz Syska ocenia, iż do końca miesiąca maksymalnie będzie ich od 12 do 15. Jednak ostateczna liczba zależy przede wszystkim od decyzji samych inwestorów.

– Takie są zamiary inwestorów. Czy tyle tych wniosków faktycznie wpłynie? Trudno ocenić, ponieważ nie wiemy, które wnioski zostaną uzupełnione przez deweloperów oraz czy wszystkie konsultowane z naszymi pracownikami projekty w trybie lex deweloper zostaną ostatecznie złożone – mówi Łukasz Syska.

Nowe wnioski o lokalizację inwestycji w trybie ustawy lex deweloper mogą dotyczyć, między innymi, terenów przy ul. Domaszowskiej i Rolnej, Herbskiej i Prostej. Co jeżeli taki wniosek zostanie odrzucony?

– Po odrzuceniu przez radę miasta taki projekt po prostu przepada. Jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość zastosowania innych rozwiązań. Najbardziej oczywistym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jest najbardziej kompleksową i najszerszą formą zaplanowania tego, co na danym obszarze może powstać. Są także Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Jest to pośrednie rozwiązanie, gdzie rada miasta najpierw wyraża zgodę na podjęcie prac w tym trybie, a następnie decyduje o realizacji danego przedsięwzięcia poprzez głosowanie. W ramach ZPI opracowywana jest tzw. umowa urbanistyczna między miastem, a inwestorem, które określa co deweloper może na danym obszarze wybudować oraz co w zamian zrobi dla samorządu – wyjaśnia Łukasz Syska.

Tymczasem Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w dziale legislacyjnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, iż zmiany legislacyjne powinny być wprowadzane stopniowo.

– Zintegrowane Plany Inwestycyjne to narzędzie, którego będziemy musieli się nauczyć. Zarówno jako branża, jak i samorządy. W związku z tym być może bardziej zasadnym rozwiązaniem byłoby, aby specustawa mieszkaniowa funkcjonowała jeszcze 2 lub 3 lata. Ten okres przejściowy pozwoliłby na realizację kolejnych projektów. Ustawodawca zdecydował jednak inaczej. Plusem jest to, iż wnioski złożone do końca sierpnia tego roku będą mogły być kontynuowane – komentuje.

Ekspert jednocześnie uważa, iż ustawa lex deweloper była przełomowa w swoich założeniach. Głównie z uwagi na możliwości tworzenia inwestycji towarzyszących takich jak parki czy szkoły.

– Dodatkowo ustawa cechowała się dużą elastycznością. Byliśmy w stanie tworzyć inwestycje na terenach nieco zapomnianych, np. pofabrycznych czy pokolejowych, które miały świetną lokalizację. Jednak z uwagi na pierwotne przeznaczenie wymagały one przeprowadzenia długich procesów planistycznych, aby cokolwiek na nich zbudować. Ponadto dzięki konsultacjom społecznym mieszkańcy mieli realny wpływ na inwestycje realizowane w trybie lex deweloper. Dodatkowo decyzyjność w tym trybie była w pełni po stronie gmin. Samorządy mogły ocenić dany projekt i poprzez głosowania na sesjach poprzeć lub go odrzucić. Tego nie ma w klasycznej procedurze opartej o plany miejscowe oraz decyzje o warunkach zabudowy – stwierdza.

Patryk Kozierkiewicz zwraca uwagę, iż ustawa lex deweloper przyczyniła się do powstania prawdopodobnie ponad 100 tys. mieszkań w całym kraju.