Jak efektywnie działać w okresie przejściowym – przepisy planowania i zagospodarowania przestrzennego

W czasie ostatnich kilku lat Ustawa z dnia z 27.03.03 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp) podlegała licznym nowelizacjom. Autorzy tych zmian zaprezentowali cele w Krajowym Planie Odbudowy i Zwiększania Odporności („A.1.3 Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego”).

Według oficjalnego dokumentu Komisji Europejskiej, Reforma polega na przyjęciu nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawie:

• wprowadza się wymóg opracowania i przyjęcia przez wszystkie gminy ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego przekształcanych w akty prawa miejscowego. Mają określać ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy;
• wprowadza się wymóg zobowiązujący inwestorów do realizacji dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy przy realizacji nowych projektów zabudowy. Przepis powstał w celu m.in. ograniczenia rozwoju zabudowy mieszkaniowej bez wystarczającego wyposażenia w usługi;
• określa się proces, w ramach którego zainteresowane strony mogą uczestniczyć w opracowywaniu strategii i planów ogólnych w gminach.

Większość wprowadzonych zmian już obowiązuje, ale część przepisów wejdzie w życie w dniu 1 stycznia 2026 r. Obecny rok jest dosyć wyjątkowy. Nakładają się na siebie stara i nowa regulacja, a przepisy przejściowe wskazują jaka jest relacja pomiędzy tymi uregulowaniami.

Nowe i zaktualizowane definicje w przepisach planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Osiągnięcie wymienionych wyżej celów wymagało uporządkowania definicji, które używane były na potrzeby planu ogólnego. Definicji, przy określeniu standardów kształtowania zabudowy dla stref planistycznych, wyznaczanych w tym planie oraz na potrzeby ustaleń, będących przedmiotem ustaleń planu miejscowego.

Wprowadzono m.in. nowe pojęcie:

• „akt planowania przestrzennego” oznacza zbiorczo:
  • plan ogólny gminy,
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • uchwałę ustalającą zasady sytuowania obiektów małej architektury,
  • tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz
  • ogrodzeń.

Określa także ich gabaryty, standardy jakościowe, rodzaje materiałów budowlanych oraz audyt krajobrazowy i plan zagospodarowania przestrzennego województwa.

Ponadto, przeniesiono do upzp definicje:

• wysokości zabudowy,
• intensywności zabudowy,
• nadziemnej intensywności zabudowy,
• powierzchni kondygnacji,
• kondygnacji naziemnej,
• powierzchni biologicznie czynnej i
• udziału powierzchni zabudowy.

Pojęcia są bezpośrednio związane ze wskaźnikami zabudowy i zagospodarowania terenu, będącymi przedmiotem ustaleń planu miejscowego. Definicje powierzchni kondygnacji i kondygnacji naziemnej opisują pojęcia niezbędne dla poprawnego stosowania intensywności zabudowy oraz naziemnej intensywności zabudowy. Udział powierzchni zabudowy wykorzystywany jest do określenia maksymalnej powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki.

Nie zawsze definicje odpowiadają wcześniejszym pojęciom zawartym w rozporządzeniach, np.:

• „wysokość zabudowy”. Obecnie należy przez to rozumieć różnicę pomiędzy wysokością najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku. Takie rozwiązanie utrudni wpływanie na wielkość parametru poprzez prace ziemne punktowo manipulujące poziomem terenu. Przy jednym punkcie odniesienia, obiekty o tej samej bryle mogłyby cechować się różnymi parametrami wysokości zabudowy;
• „powierzchni kondygnacji”, została sprecyzowana i należy przez to rozumieć powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów.

Zasady składu komisji urbanistyczno – architektonicznych

Wobec istotnej roli komisji urbanistyczno-architektonicznych, ustawodawca nakazał, aby wszystkie te komisje składały się z osób o wykształceniu i przygotowaniu fachowym związanym bezpośrednio z teorią i praktyką planowania przestrzennego. Jedynie przejściowo, komisje urbanistyczno-architektoniczne mogły działać w dotychczasowych składach do czasu wyboru nowych składów zgodnych z nowymi wymaganiami, ale nie dłużej niż przez 3 miesiące od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r.

Tymczasowe przepisy dla gmin

Wprowadzając do upzp regulacjię dotycząceją planów ogólnych, skreślono regulację dotyczącą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Nie oznacza to, iż nie będzie stosowane to studium. Na mocy przepisów przejściowych, zachowały one moc do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Zamysłem ustawodawcy było zapewnienie gminom płynnego wejścia w nowy system prawny. W okresie przejściowym gminy mogą przygotować i uchwalić plany ogólne gminy. Do czasu utraty mocy przez studium w danej gminie, będzie stosowało się do niego przepisy dotychczasowe.

Można dokończyć zaawansowane procedury uchwalania studium na dotychczasowych zasadach. W okresie przejściowym dopuszczono zmiany studium dla inwestycji publicznych.

Przesądzono jednak, iż po wejściu w życie nowelizacji, nie będzie możliwe wszczęcie postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany studium.

Nowe przepisy – obowiązki, ustalenia i konsekwencje

Plan ogólny gminy

Elementem realizacji pierwszego celu nowelizacji, jest obowiązek tworzenia planu ogólnego gminy. Dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra adekwatnego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej „planem ogólnym” (art. 13a w ust. 1 upzp). Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego.

Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy. W szczególności nakazano uwzględnianie polityki przestrzennej gminy, określonej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Obecnie, opracowanie takiej strategii jest fakultatywne, ale od 1 stycznia 2026 r. gmina będzie – co do zasady – zobowiązana opracować strategię rozwoju.

Zgodnie z przepisem przejściowym, do dnia 31 grudnia 2025 r. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając politykę przestrzenną gminy ujętą w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem i zostało ono przygotowane zgodnie ze zmienionym brzmieniem przepisów opisujących zakres strategii rozwoju gminy. o ile gmina nie posiada obowiązującej strategii lub obowiązująca strategia powstała w oparciu o dotychczasowe przepisy, do końca 2025 r. nie będzie obowiązku uwzględniania ustaleń strategii rozwoju gminy w planach ogólnych. Przepis ten uwzględnia zróżnicowaną sytuację gmin odnośnie posiadania strategii rozwoju gminy.

Jaka jest zawartość planu ogólnego gminy?

Normatywna treść planu ogólnego dotyczy:

– najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz

– gminne standardy planistyczne, czyli ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych.

W planie ogólnym można wyznaczyć „obszar uzupełnienia zabudowy”, czyli obszar lub obszary, na których dopuszczone będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Można będzie wyznaczyć także obszar lub obszary „zabudowy śródmiejskiej, dla których wprowadzone zostaną dodatkowe zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Plan ogólny nie wiąże przy wydawaniu innych decyzji niż decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zwłaszcza decyzji stanowiącej zgodę na rozpoczęcie inwestycji – pozwolenia na budowę. Nie stanowi także podstawy do wyrażenia sprzeciwu przy zgłoszeniu budowy.

Jeżeli plan ogólny gminy nie zostanie uchwalony do końca 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwe wydawanie nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunkach zabudowy. Po tym dniu, do czasu uchwalenia planu ogólnego, inwestycje będą mogły być realizowane na podstawie wcześniejszych decyzji, które nie utraciły mocy, lub obowiązujących planów miejscowych. Wyjątek dotyczy terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji, choćby bez uchwalonego planu ogólnego. Plan ogólny nie obejmuje terenów zamkniętych innych niż ustalone przez ministra transportu, więc nie wpłynie na decyzje.

Strategia rozwoju gminy i strategia rozwoju ponadlokalnego

Kolejnym elementem realizacji pierwszego celu nowelizacji, jest tworzenie strategii rozwoju gminy, co przewiduje zmieniona Ustawa o samorządzie gminnym.

Strategia rozwoju gminy określa w szczególności:

• cele strategiczne rozwoju w wymiarze społecznym, gospodarczym, przestrzennym i klimatyczno-środowiskowym;
• kierunki działań podejmowanych dla osiągnięcia celów strategicznych;
• oczekiwane rezultaty planowanych działań, w tym w wymiarze przestrzennym, oraz wskaźniki ich osiągnięcia.

W nowej regulacji dodano przepisy precyzujące zakres modelu struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy, rozumiany jako docelowy układ elementów składowych przestrzeni. w tej chwili w modelu tym należy uwzględnić:

• strukturę sieci osadniczej wraz z rolą i hierarchią jednostek osadniczych,
• system powiązań przyrodniczych,
• główne korytarze i elementy sieci transportowych, w tym pieszych i rowerowych,
• główne elementy infrastruktury technicznej i społecznej.

Strategia zawiera także ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie dotyczące:

• zasad ochrony środowiska i jego zasobów, w tym ochrony powietrza, przyrody i krajobrazu,
• zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
• kierunków zmian w strukturze zagospodarowania terenów, w tym określenia szczególnych potrzeb w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej.

W jakim celu tworzą tą strategię?

Strategia rozwoju gminy ma być spójna ze strategią rozwoju województwa oraz strategią rozwoju ponadlokalnego, obejmującą tę gminę. Celem zapewnienia tej zgodności, podlega on konsultacjom, w szczególności z:

• sąsiednimi gminami i ich związkami,
• lokalnymi partnerami społecznymi i gospodarczymi,
• mieszkańcami gmin – w przypadku strategii rozwoju ponadlokalnego albo
• gminy – w przypadku strategii rozwoju gminy, oraz
• z adekwatnym dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Projekt strategii rozwoju gminy opracowuje wójt oraz przedkłada go zarządowi województwa w celu wydania opinii dotyczącej sposobu uwzględnienia ustaleń i rekomendacji w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w województwie określonych w strategii rozwoju województwa.

Nowelizacja przewiduje także tworzenie strategii rozwoju ponadlokalnego, którą mogą opracować gminy sąsiadujące, powiązane ze sobą funkcjonalnie. Strategia taką stworzono z udziałem powiatu.

Zgodnie z przepisem przejściowym, dotychczasowe strategie rozwoju gminy i rozwoju ponadlokalnego zachowały moc na danym obszarze. Nowe strategie rozwoju gminy oraz strategii rozwoju ponadlokalnego w tym miejscu wejdą w życie, a gmina zmieni dotychczasowe strategie. Do spraw dotyczących opracowania i uchwalania strategii rozwoju gminy oraz strategii rozwoju ponadlokalnego albo ich zmian, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., stosuje się przepisy dotychczasowe.

Plan miejscowy

Katalog spraw podlegających obligatoryjnemu ustaleniu w planie miejscowym określa upzp (art. 15 ust. 2 upzp). W zależności od potrzeb plan reguluje także inne sprawy.

Wprowadzono zasadę, że

• lokalizacja obiektów handlu wielkopowierzchniowego,
• niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii o dużej mocy

może odbywać się jedynie na podstawie planu miejscowego.

Plan miejscowy dla nowego lub rozszerzanego cmentarza sporządza się co najmniej dla obszaru obejmującego strefę ochronną. Strefa ta wiąże się z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu w sąsiedztwie cmentarza.

Uchwalony plan miejscowy musi być zgodny z planem ogólnym gminy. Upzp precyzuje, co oznacza zgodność planu miejscowego z planem ogólnym. Trzeba pamiętać, iż plan ogólny i plan miejscowy są aktami prawnymi tego samego rzędu. Oba należą do tej samej hierarchii źródeł prawa. Uchwalenie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązujących planów miejscowych. Plan miejscowy zostanie dostosowany do planu ogólnego w przypadku nowelizacji.

Dodano nowy przepis umożliwiający równoczesne procedowanie planu miejscowego lub jego zmiany oraz planu ogólnego lub jego zmiany. Wprowadzono jednak przepis regulujący kolejność wprowadzania zmian. W takim przypadku uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany może nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany.

Przepisy przejściowe określają, iż dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowują moc na danym obszarze do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w tym miejscu i mogą być zmieniane. Ustalono jednocześnie, iż do tych planów miejscowych nie stosuje się nowych definicji wprowadzonych Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r.

Co w sytuacji, gdy podjęliśmy działania przed rokiem przejściowym?

Jeżeli przed wejściem w życie przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. wystąpiono już o opinie i uzgodnienia, stosowane będą dotychczasowe przepisy. Regulują one definicje, sposób opracowania części graficznej planu miejscowego oraz adekwatność organów opiniujących. o ile w dniu wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. nie rozpoczęto jeszcze procedury uchwalenia planu miejscowego, obowiązywać będą nowe przepisy. To samo dotyczy postępowań, w których nie zdążono wystąpić o uzgodnienia i opinie.

Do momentu uchwalenia planu ogólnego, przepisy nakazujące zgodność planu miejscowego ze studium będą stosowane w dotychczasowym brzmieniu.

Od tej ogólnej zasady przewidziano wyjątki.

Od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r., tracą moc ustalenia studium dotyczące określenia obszarów rozmieszczenia instalacji OZE oraz ich stref ochronnych. Tym samym nie będzie obowiązku wykazywania zgodności planów miejscowych ze studium w zakresie tychże obszarów i ich stref ochronnych. W pozostałym zakresie ustalenia studium będą posiadały moc wiążącą wobec planów miejscowych aż do utraty mocy przez te studia.

Jeśli do końca 2025 r. nie uchwalono planu ogólnego, od 1 stycznia 2026 r. plany miejscowe nie będą musiały wykazywać zgodności ze studium ani planem ogólnym. Wyjątek ten ma na celu umożliwienie realizacji inwestycji celu publicznego niezależnie od postępów gmin w przygotowywaniu planów ogólnych.

Jeżeli przed 1 stycznia 2025 r. ogłoszono termin wyłożenia projektów planów miejscowych, stosowane będą dotychczasowe przepisy o sporządzaniu danych przestrzennych.

Procedura planistyczna

Procedura planistyczna dotycząca uchwalenia planu ogólnego i planu miejscowego jest analogiczna. Zmiany w stosunku do wcześniejszych regulacji, mają – co do zasady – charakter porządkujący.

Nowością jest wprowadzenie możliwości wystąpienia przez mieszkańców z inicjatywą opracowania zmian lub nowych aktów planistycznych. Wystąpienie mieszkańców z inicjatywą uchwałodawczą reguluje Ustawa o samorządzie gminnym.

Nowością jest także ustanowienie wymogu uzasadnienia projektu planu ogólnego i planu miejscowego. Celem wprowadzenia tej regulacji jest uniknięcie powszechnej praktyki sporządzania uzasadnienia planu na samym końcu procedury planistycznej. Ustawodawca uznał, iż odbiorca, czyli lokalnej społeczności należy się wyjaśnienie, dlaczego planowane jest wprowadzenie przepisów, jaki jest ich cel i spodziewany efekt.

Zniesiono obowiązek sporządzania odrębnego dokumentu w postaci prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego. W uzasadnieniu projektu planu należy określić wpływ na finanse publiczne, w tym budżet gminy.

Dostosowanie starych przepisów do aktualnych regulacji

Dostosowano do aktualnej regulacji prawnej wykazy organów opiniujących i uzgadniających plan ogólny i plan miejscowy. Katalogi zostały rozbudowane. Wprowadzenie zmian do projektu wymaga powtórnego przeprowadzanie uzgodnień (bez opiniowania i konsultacji publicznych) w takim zakresie, w jakim jest to wymagane z uwagi na wprowadzone do projektu zmiany. Wyłącznie na podstawie uzyskanych ponownych uzgodnień, upzp upoważnia także do wprowadzania dalszych zmian w projekcie planu i prognozy oddziaływania na środowisko.

Doprecyzowano, jakie czynności należy ponowić w przypadku stwierdzenia konieczności dokonania zmian w projekcie planu miejscowego przez radę gminy. Wśród czynności tych znalazło się ponowienie uzgodnień i wprowadzenia zmian oraz przekazanie projektu radzie gminy. Celowo nie wskazano konieczności ponawiania konsultacji społecznych, jako iż cała procedura określona w tym przepisie zainicjowana została uwzględnieniem przez radnych głosu społecznego. Także na tym etapie przekazany do uchwalenia projekt jest jawny, dzięki czemu również w tym przypadku istnieje możliwość zwrócenia się do radnych z dalszymi uwagami do projektu.<p>Doprecyzowano, iż uzasadnienie projektu planu ogólnego oraz planu miejscowego nie podlega uzgodnieniom.

W procedurze planistycznej utrzymano uprawnienia nadzorcze wojewody. W przypadku wydania przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego, dopuszczono możliwość ponowienia procedury w niezbędnym zakresie.

Uproszczone postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego.

W określonych w upzp przypadkach, do sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany dopuszczono możliwość zastosowania postępowania uproszczonego. Zastosowanie trybu uproszczonego dotyczy przypadków, gdy z przepisów prawa albo planów miejscowych wynika konieczność wprowadzenia zmian w planie miejscowym. Przykładowo można wskazać na konieczność lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii, czy wprowadzenia ustaleń wynikających z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych.

Na postępowanie uproszczone musi zgodzić się wojewoda. Postępowanie uproszczone pomija etap zbierania wniosków do planu miejscowego, ponieważ procedura będzie dotyczyła jedynie konkretnych zmian i inwestycji, znanych już na etapie przystąpienia do sporządzenia. Po podjęciu uchwały inicjującej, sporządza się projekt planu. Jednocześnie z wystąpieniem do wojewody, możliwe jest wystąpienie o wymagane opinie i uzgodnienia. Ogłoszono także rozpoczęcie konsultacji społecznych. Uproszczenia polegają także na dopuszczeniu ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenia terminu konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

Jeżeli wojewoda nie wyrazi zgody na procedurę uproszczoną lub nie spełnione zostaną wymagania, postępowanie odbędzie się na warunkach ogólnych. Czynności nie będą powtarzane do etapu uzgadniania i opiniowania planu.

Uchwała reklamowa

W upzp wprowadzono zmianę. Rada gminy może ustalić w formie uchwały zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury. Może określić także zasady dotyczące tablic reklamowych, urządzeń reklamowych, ogrodzeń, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych.

Uchwała jest aktem prawa miejscowego. Może przewidywać różne regulacje dla różnych obszarów gminy określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów. Wówczas uchwała zawiera część graficzną określającą granice poszczególnych obszarów.

Wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI)

Realizacją, drugiego celu zmian, jest wprowadzenie do upzp zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej: ZPI) jako szczególnej formy planu miejscowego. ZPI, jak każdy plan miejscowy, musi być zgodny planem ogólnym. w tej chwili ZPI uzupełnia uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Od 1 stycznia 2026 r. ZPI zastąpi tę uchwałę, zgodnie z specustawą mieszkaniową.

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

ZPI daje gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy czym nie muszą to być wyłącznie inwestycje mieszkaniowe.

ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.W upzp szczegółowo określono postępowanie po wpłynięciu wniosku o ZPI oraz procedura sporządzenia ZPI.

Załącznikiem do wniosku o uchwalenie ZPI jest projekt tego planu. Aby wniosek przyjęto i skierowano do procedowania, projekt planu musi spełniać kryteria zawartości, redakcji i formy planu miejscowego.

Procedura sporządzania ZPI oraz umowa urbanistyczna

Procedura sporządzania ZPI – co do zasady – jest zgodna z ogólnymi zasadami procedury sporządzania planu miejscowego. Przepisy pozwalają na szybkie przeprowadzenie postępowania. Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzania planu. Następnie burmistrz albo prezydent miasta prowadzą negocjacje z inwestorem lub z osobą trzecią, ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI. Umożliwiono jednoczesne wystąpienia o opinie i uzgodnienia, a o ile wymagają tego przepisy odrębne – zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Ograniczono również do 14 dni termin dokonania uzgodnień i przedstawienia opinii. Konsultacje społeczne mogą trwać do 21 dni. Do 14 dni skrócono termin wprowadzania do projektu ZPI zmian wynikających z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień oraz konsultacji społecznych.

Elementem procedury w przypadku ZPI jest zawarcie w imieniu gminy umowy urbanistycznej z inwestorem. Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji z inwestorem, o czym musi poinformować radę gminy.

Zobowiązania stron umowy urbanistycznej dotyczące realizacji i finansowania inwestycji uzupełniających

W umowy urbanistyczne, gmina i inwestor mogą kształtować wzajemne zobowiązania co do realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających. Dotyczy to infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych. W upzp dopuszczono możliwość zobowiązania się inwestora na rzecz gminy, w szczególności do:

• • • • • • • przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
            • pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość,
            • pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń wynikających z odpowiedzialności odszkodowawczej będącej następstwem.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, zobowiązuje się do jej sprzedaży gminie przez umowę urbanistyczną.

Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt ZPI.

Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu ZPI. Może jednak podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Może dostarczyć to wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt ZPI. W takim przypadku przewidziano ponowione negocjacje z inwestorem. o ile zintegrowany plan inwestycyjny uchyli się, zmieni lub uzna za nieważny przed upływem 5 lat, strony umowy urbanistycznej mogą odstąpić od umowy. Mogą to zrobić w terminie 6 miesięcy od uchwały, zmiany lub stwierdzenia nieważności planu.

Źródła informacji o przestrzeni – przepisy dot. nowego rejestru urbanistycznego

Od 1 stycznia 2026 r. ma powstać Rejestr Urbanistyczny, prowadzony w systemie teleinformatycznym. Rejestr będzie prowadził minister adekwatny do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W Rejestrze gromadzi się informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne. Rejestr umożliwia tworzenie, aktualizację i udostępnianie danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Upzp określa szczegółowy katalog danych gromadzonych i udostępnianych w Rejestrze. Dane pochodzą z:

• uchwał o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji,
• wniosków o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych,
• uchwał o szczegółowym trybie i harmonogramie opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• aktów planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane,
• uchwał o przyjęciu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją,
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z wyłączeniem decyzji dotyczących inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją.

Co jeszcze znajdziesz w przepisach przejściowych 2025

W Rejestrze udostępnia się także

• projekty aktów planowania przestrzennego,
• gminnych programów rewitalizacji,
• uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji,
• uchwał w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji specjalnej strefy rewitalizacji oraz
• strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.

Do czasu wejścia w życie Rejestru Urbanistycznego dokumenty, które będą w nim udostępniane, będą publikowane na stronach BIP gmin oraz w ich siedzibach. Tak określają przepisy przejściowe. Nie dotyczy to decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wniosków o wydanie tych decyzji. Powodem jest fakt, iż gminy i tak prowadzą rejestry tych decyzji.

Do czasu wejścia w życie przepisów o Rejestrze Urbanistycznym interesariusze będą uzyskiwali informacje o publikacji dokumentów planistycznych. Wszystko będzie dostępne na stronie BIP gminy.

Dokumenty tymczasowo udostępnione na stronie BIP gminy należy przenieść do Rejestru Urbanistycznego do 31 marca 2026 r.

Przepisy otwarte na głos społeczeństwa – partycypacja urbanistyczna

Trzeci cel nowelizacji, realizuje dodany do upzp cały rozdział dotyczący partycypacji społecznej.

Partycypacji społeczna polega na:

• umożliwieniu udziału interesariuszom planowania i zagospodarowania przestrzennego, zwanym dalej „interesariuszami”, w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;

• poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
• prowadzeniu działań edukacyjnych i informacyjnych o istocie, celach i zasadach planowania i zagospodarowania przestrzennego;
• inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.

Interesariuszami są w szczególności:

• osoby fizyczne;
• osoby prawne;
• jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną;
• jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne;
• organy władzy publicznej;
• jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

W przypadku osób fizycznych posiadających ograniczoną zdolność do czynności prawnych prawo do partycypacji społecznej przysługuje bez zgody przedstawiciela ustawowego.

Upzp określa procedurę składania wniosków przez interesariuszy. Nakłada obowiązek informowania o miejscach, terminach i sposobach konsultacji społecznych. Określa formy i czas przeprowadzania tych konsultacji. Przed przedstawieniem radzie gminy projektu aktu planowania przestrzennego, opracowuje się raport podsumowujący konsultacje. Raport zawiera wykaz zgłoszonych uwag, propozycje ich rozpatrzenia, uzasadnienie oraz protokoły z przeprowadzonych czynności.