Ogromne kontrole dziesiątek tysięcy obywateli. Zarabiasz w ten sposób? Fiskus już ma Twoje dane. Kary sięgają 30 tysięcy złotych [14.07.2025]

Platformy rezerwacyjne przekazują skarbówce wszystkie informacje o wynajmujących – bez limitów kwotowych. Od stycznia 2025 roku KAS otrzyma kompletne raporty za lata 2023-2024, co może objąć kontrolami dziesiątki tysięcy właścicieli. Era anonimowości w najmie krótkoterminowym definitywnie się skończyła.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Sektor najmu krótkoterminowego w Polsce przeżywa największe zmiany regulacyjne od swojego powstania. Według szacunków około 87 tysięcy ofert działa na polskich platformach rezerwacyjnych, z czego większość nieprawidłowo rozlicza się z podatków. Straty Skarbu Państwa z powodu działalności w szarej strefie sięgają niemal miliarda złotych rocznie.

Implementacja dyrektywy DAC7 od lipca 2024 roku oznacza koniec dotychczasowej anonimowości wynajmujących. Platformy takie jak Airbnb i Booking.com są teraz zobowiązane do przekazywania Krajowej Administracji Skarbowej szczegółowych danych o wszystkich transakcjach. Pierwsze raporty, obejmujące dane za lata 2023-2024, trafią do KAS do 31 stycznia 2025 roku.

Fiskus ma pełny dostęp do danych

Krajowa Administracja Skarbowa prowadzi systematyczne kontrole w miejscowościach turystycznych od 2023 roku. Wakacyjna fala kontroli 2024 objęła główne destynacje turystyczne: wybrzeże Bałtyku, góry oraz Mazury. Rezultaty są alarmujące – ponad 40 procent nieprawidłowości wykryto w kontrolach sezonowych.

Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, w rozmowie z Interią ostrzega: „Każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa”.

Dane z województwa mazowieckiego pokazują 42-procentowy wzrost korekt PIT-28 w pierwszym kwartale 2025 w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku. KAS wykorzystuje zaawansowane metody wykrywania nieprawidłowości, w tym automatyczne porównanie danych z platform z deklaracjami podatkowymi oraz monitoring rachunków bankowych.

Jak podaje Bankier.pl, wiceminister finansów Zbigniew Stawicki, potwierdza: „Wynajem krótkoterminowy jest jednym z priorytetowych obszarów kontroli prowadzonych przez Krajową Administrację Skarbową”.

Pułapki podatkowe dla wynajmujących

Od 2023 roku obowiązują istotne zmiany w opodatkowaniu najmu krótkoterminowego. najważniejsze jest rozróżnienie między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Najem prywatny to samo udostępnienie lokalu bez dodatkowych usług, który można rozliczać ryczałtem. Działalność gospodarcza to sytuacja, gdy wraz z najmem oferowane są usługi dodatkowe jak wyżywienie, sprzątanie czy dostarczanie pościeli.

Dla najmu prywatnego obowiązują stawki ryczałtu: 8,5 procent do 100 tysięcy złotych przychodu rocznie oraz 12,5 procent od nadwyżki ponad 100 tysięcy złotych. Limit wynosi 200 tysięcy złotych dla małżonków przy wspólnym majątku. Działalność gospodarcza podlega wyższym stawkom podatku oraz 8-procentowemu VAT od najmu krótkoterminowego przy przekroczeniu 200 tysięcy złotych obrotu.

Właściciele prowadzący działalność gospodarczą muszą dodatkowo uiszczać składki ZUS oraz – przy obrocie powyżej 20 tysięcy złotych – posiadać kasę fiskalną. Szczególną uwagę zwraca obowiązek rozliczania 23-procentowego VAT od prowizji zagranicznych platform w ramach mechanizmu reverse charge.

Kary mogą sięgać 30 tysięcy złotych

Sankcje za nieprawidłowe rozliczanie najmu krótkoterminowego są surowe. Maksymalna grzywna za wykroczenie skarbowe wynosi do 30 tysięcy złotych, a maksymalny mandat karny skarbowy został podniesiony do 14 tysięcy złotych.

Konkretny przykład kar przy miesięcznym czynszu 2500 złotych obejmuje zaległy podatek ryczałtowy 2550 złotych, odsetki za zwłokę 300-500 złotych, sankcję karną około 1900 złotych oraz ewentualną grzywnę do 30 tysięcy złotych. Łączny koszt może wynieść od 5 do 35 tysięcy złotych za rok.

Dodatkowe konsekwencje obejmują konieczność rejestracji działalności gospodarczej wstecz oraz składki ZUS. KAS może prowadzić kontrole pięć lat wstecz, co oznacza możliwość sprawdzania danych od 2020 roku.

Automatyczna rekwalifikacja największym zagrożeniem

Właściciele wynajmujący przez platformy internetowe mierzą się z licznymi problemami prawnymi. Automatyczna rekwalifikacja najmu prywatnego na działalność gospodarczą może nastąpić, gdy urząd skarbowy uzna, iż wynajem charakteryzuje się prowadzeniem czynności w sposób zorganizowany, profesjonalny i ciągły.

Oferowanie choćby podstawowych usług dodatkowych jak śniadania, sprzątanie czy dostarczanie pościeli automatycznie kwalifikuje działalność jako usługi zakwaterowania. Po rekwalifikacji właściciel traci możliwość rozliczania ryczałtem 8,5/12,5 procent i musi przejść na działalność gospodarczą z wyższymi stawkami podatkowymi oraz obowiązkiem składek ZUS.

Dr Piotr Sekulski, doradca podatkowy, w rozmowie z Rzeczpospolitą zwraca uwagę na zmianę stanowiska skarbówki: „Z ostatnich interpretacji wynika, iż właściciel mieszkania sam decyduje, jak opodatkować przychody z najmu. Niewątpliwie wpłynęła na to uchwała NSA z 24 maja 2021 roku”.

Fiskus ma zaawansowane narzędzia wykrywania

Dyrektywa DAC7 wprowadza automatyczne raportowanie przez platformy – Booking.com, Airbnb, Expedia i inne muszą przekazywać dane o wszystkich transakcjach, w tym imiona, nazwiska, numery PESEL, adresy i kwoty przychodów.

Międzynarodowa wymiana informacji obejmuje Common Reporting Standard – automatyczną wymianę informacji finansowych między krajami UE oraz współpracę z USA w ramach FATCA. KAS wykorzystuje również analizy big data, porównując deklarowane dochody z aktywnością online, monitoruje media społecznościowe oraz portale ogłoszeniowe.

Inne metody wykrywania to wykorzystanie recenzji turystów do identyfikacji właścicieli, donosy anonimowe od sąsiadów oraz bezpośrednie żądania danych od platform.

Branża podzielona w sprawie regulacji

Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego, jak podaje portal i.pl, prezentuje restrykcyjne podejście, domagając się traktowania najmu krótkoterminowego na równi z hotelami, w tym wymogu całodobowej recepcji, czujników bezpieczeństwa i obowiązkowego ubezpieczenia OC.

Z kolei Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, jak informuje Interia, popiera wprowadzenie centralnej ewidencji, ale postuluje jednoczesne wprowadzenie obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej przez podmiot rejestrujący obiekt.

Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje gotowy projekt ustawy do końca pierwszego kwartału 2025 roku, z planowanym wejściem w życie w maju 2026. najważniejsze planowane zmiany obejmują centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami identyfikacyjnymi, uprawnienia samorządów do wyznaczania stref ograniczonych oraz obowiązki platform do miesięcznego raportowania.

Co robić, żeby uniknąć problemów

Właściciele wynajmujący przez platformy internetowe muszą natychmiast zweryfikować prawidłowość swoich rozliczeń podatkowych za lata 2023-2024, gdyż pierwsze raporty z platform trafią do KAS w styczniu 2025.

Kluczowe działania obejmują rozważenie złożenia czynnego żalu przed kontrolą w przypadku zaległości, konsultację z doradcą podatkowym oraz prowadzenie rzetelnej dokumentacji wszystkich transakcji. Przy regularnym wynajmie lub wysokich przychodach konieczna może być rejestracja działalności gospodarczej oraz zakup kasy fiskalnej przy przekroczeniu 20 tysięcy złotych obrotu.

Planowane regulacje na 2026 rok, w tym obowiązkowy centralny rejestr obiektów i uprawnienia samorządów do wyznaczania stref ograniczonych, mogą znacząco wpłynąć na opłacalność najmu krótkoterminowego w centrach dużych miast. Branża musi przygotować się na wyższe koszty prowadzenia działalności, większe wymogi bezpieczeństwa oraz pełną transparentność podatkową.

Era „szarej strefy” w najmie krótkoterminowym definitywnie dobiega końca wraz z implementacją dyrektywy DAC7 i zaostrzeniem kontroli KAS. Właściciele, którzy nie dostosują się do nowych regulacji, mogą ponieść kary sięgające dziesiątek tysięcy złotych oraz zmierzyć się z retroaktywnymi kontrolami obejmującymi pięć lat wstecz.