Od 2026 r. tysiące działek bez prawa zabudowy? Nowe przepisy zablokują budowę domów!

Od 1 lipca 2026 r. właściciele działek w wielu gminach mogą stanąć przed szokującą blokadą – mimo dostępu do drogi i infrastruktury budowa domu stanie się niemożliwa. Wszystko przez nowy wskaźnik, który całkowicie zmieni zasady planowania przestrzennego.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Od lipca 2026 r. tysiące działek stracą szansę na zabudowę. Nowe przepisy zablokują inwestycje mieszkaniowe

Od 1 lipca 2026 r. wchodzi w życie reforma planowania przestrzennego, która zmieni zasady wyznaczania terenów pod zabudowę. W wielu gminach – mimo istniejącej infrastruktury i dostępu do drogi publicznej – działki pozostaną jedynie polami. Wszystko przez rygorystyczny wskaźnik chłonności, który odbierze samorządom swobodę decydowania, gdzie można budować domy.

Plany ogólne zamiast studiów uwarunkowań
Nowe przepisy przewidują, iż od lipca 2026 r. dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stracą moc. Zastąpią je plany ogólne, które każda gmina musi uchwalić do końca czerwca 2026 r. To właśnie z nimi będą musiały być zgodne nowe plany miejscowe oraz decyzje o warunkach zabudowy. o ile gmina nie uchwali planu ogólnego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy czy lokalizacji inwestycji celu publicznego stanie się niemożliwe.

Wskaźnik chłonności zablokuje nowe domy
Kluczowym elementem reformy jest wskaźnik chłonności, który określa dopuszczalny zakres przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową. Ustawa nakazuje, by suma chłonności terenów niezabudowanych w gminie mieściła się w przedziale od 70 do 130 proc. zapotrzebowania na nową zabudowę. Oznacza to, iż gminy, które już teraz mają przekroczony wskaźnik, nie będą mogły wyznaczyć kolejnych terenów pod domy – choćby jeżeli są one uzbrojone i gotowe do inwestycji.

Gmina Olsztyn przykładem problemu
Jednym z najbardziej jaskrawych przykładów jest gmina Olsztyn w województwie śląskim. Jak wskazuje burmistrz Tomasz Kucharski, wskaźnik chłonności został tam przekroczony aż o 300 proc. – „W praktyce oznacza to, iż wiele działek z dostępem do drogi i infrastrukturą nie będzie mogło zostać zabudowanych. Pozostaną wyłącznie polami” – alarmuje samorządowiec. Jego zdaniem, państwo odbiera gminom możliwość decydowania o rozwoju, a rygorystyczne limity prowadzą do absurdów i blokady inwestycji.

Samorządy w pośpiechu uchwalają plany
W obawie przed nadchodzącymi ograniczeniami gminy starają się uchwalić jak najwięcej planów miejscowych przed 30 czerwca 2026 r. Tylko to zagwarantuje możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej w przyszłości. Burmistrz Olsztyna podkreśla, iż mieszkańcy masowo składają wnioski o przekształcenia swoich działek, chcąc uchronić się przed utratą prawa do budowy domu.

Co dalej z inwestycjami?
Nowe przepisy nie unieważniają już wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Jednak od 1 stycznia 2026 r. decyzje te będą ważne tylko przez pięć lat – do tej pory były bezterminowe. To dodatkowe utrudnienie dla inwestorów i właścicieli działek.

Samorządy ostrzegają, iż reforma zamiast uporządkować zabudowę, może zablokować rozwój wielu gmin i odstraszyć nowych mieszkańców. – „Chcemy się rozwijać, ale państwo nam to uniemożliwia” – podsumowuje burmistrz Olsztyna.