Obowiązkowa rejestracja mieszkania, gigantyczne kary i pytanie sąsiadów o zgodę. Nowe przepisy weszły w życie

Obowiazkowa rejestracja, pytanie o zgodę sąsiadów i dziesiątki tysięcy złotych kar. Jedna zmiana już weszla w życie.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie. Fot. Warszawa w Pigułce.

Trzy zmiany jednocześnie – i tylko jedna już obowiązuje

Zanim przejdziemy do projektu ustawy, który wzbudza największe emocje, warto rozłożyć wszystkie zmiany na czynniki pierwsze – bo media mieszają trzy odrębne regulacje w jedną całość, co prowadzi do nieporozumień.

Zmiana pierwsza – już obowiązuje od 20 maja 2026 roku: obowiązkowa rejestracja lokali oferowanych w ramach najmu krótkoterminowego. Polska musiała dostosować przepisy do unijnego rozporządzenia o danych z krótkoterminowych wynajmów lokali. Każdy właściciel mieszkania wystawionego na Airbnb, Booking czy podobnych platformach musi uzyskać numer rejestracyjny i podawać go we wszystkich ogłoszeniach. Brak wpisu grozi karą administracyjną do 50 000 zł. Platformy mają obowiązek usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru rejestracyjnego.

Zmiana druga i trzecia – projekt UD312, jeszcze nie obowiązuje: Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje. 24 kwietnia 2026 roku wiceminister Tomasz Lewandowski dodał do projektu najważniejszy nowy zapis. Rada Ministrów planuje przyjąć projekt w II kwartale 2026 roku, po czym trafi on do Sejmu. Wejście w życie to prawdopodobnie druga połowa 2026 lub I kwartał 2027 roku. Na dziś żadne nowe przepisy dotyczące zgody wspólnoty ani limitu 3 miesięcy nie obowiązują. Ale wiedzieć o nich trzeba już teraz, bo decyzje inwestycyjne podejmuje się z kilkuletnim wyprzedzeniem.

Własne mieszkanie: 3 miesiące turystów w roku – bez pytania sąsiadów

Projekt UD312 wprowadza podział na dwie kategorie właścicieli – i to rozróżnienie jest najważniejsze dla zrozumienia, kogo nowe przepisy naprawdę uderzają.

Jeśli mieszkasz w swoim mieszkaniu na stałe i chcesz je od czasu do czasu wynajmować turystom – na czas wyjazdu, wakacji czy delegacji – projekt pozwala ci na najem krótkoterminowy bez żadnej zgody wspólnoty, ale z limitem 90 dni w roku. To tzw. najem okazjonalny turystyczny w rozumieniu nowych przepisów. jeżeli przekroczysz te 90 dni – musisz wystąpić o uchwałę wspólnoty, jak każdy inwestor.

Jeśli natomiast kupiłeś mieszkanie wyłącznie pod wynajem turystyczny – nie mieszkasz w nim na stałe – projekt UD312 kwalifikuje takie przeznaczenie lokalu jako zmianę sposobu użytkowania. Na podstawie art. 6 znowelizowanej ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) zmiana taka wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej przez właścicieli pozostałych lokali. Wspólnota może odmówić – i to odmowa jest wiążąca. Właściciel może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, ale musi liczyć się z tym, iż sąd nie zmusi wspólnoty do wyrażenia zgody, jeżeli jej argumenty są zasadne.

Jak wspólnota będzie głosować – i ile głosów wystarczy, żeby zablokować Airbnb

To pytanie, które zadają sobie zarówno właściciele apartamentów inwestycyjnych, jak i sąsiedzi chcący pozbyć się hoteliku z klatki. Projekt UD312 wprowadza dwa tryby głosowania nad uchwałami wspólnoty – w tym nad zgodą lub odmową dla najmu krótkoterminowego.

W trybie zebrania właścicieli wymagana jest bezwzględna większość głosów liczona udziałami w nieruchomości wspólnej. W trybie indywidualnego zbierania głosów (np. obchodzenie drzwi) wystarczy zwykła większość. Projekt wprowadza też głosowanie elektroniczne i 2-tygodniowy termin na oddanie głosu w trybie indywidualnym. Właściciel, który chce wynajmować, może zażądać zwołania zebrania – do czego ma prawo, jeżeli popiera go co najmniej 1/10 właścicieli lokali.

Dziś wspólnota teoretycznie już może ograniczać najem krótkoterminowy, ale sądy konsekwentnie uznają całkowite zakazy za naruszenie prawa własności. Projekt UD312 zmienia tę sytuację fundamentalnie: po jego uchwaleniu odmowa wspólnoty będzie miała wyraźną podstawę ustawową i właściciel nie będzie mógł jej podważyć samym argumentem, iż prawo własności daje mu swobodę decyzji o swoim lokalu. Prawo własności pozostaje, ale jego zakres ogranicza się – tak jak zakres ten ogranicza konieczność uzyskania pozwolenia na budowę czy zmianę sposobu użytkowania w prawie budowlanym.

Wyższe zaliczki dla bloku z Airbnb – nowy oręż wspólnoty

Projekt UD312 daje wspólnotom mieszkaniowym jeszcze jeden instrument – finansowy. Dziś wspólnoty mogą podnosić zaliczki wyłącznie za lokale użytkowe, nie za mieszkania. Projekt rozszerza tę możliwość na lokale mieszkalne przeznaczone pod najem krótkoterminowy, jeżeli taki najem generuje wyższe koszty utrzymania części wspólnych: szybsze zużycie wind, klatek, domofonu, konieczność częstszego sprzątania.

Warunek jest precyzyjny: podwyżka musi być uzasadniona rzeczywistymi, udokumentowanymi kosztami – nie może być sankcją ani arbitralną decyzją sąsiadów. Wiceminister Lewandowski odpowiadając na interpelację poselską potwierdził, iż zmiana jest możliwa o ile najem jest uciążliwy dla innych właścicieli i gdy generuje dodatkowe koszty utrzymania wspólnoty. To oznacza, iż wspólnota musi mieć dokumentację: protokoły z awariami, faktury za naprawy, porównanie kosztów sprzątania przed i po pojawieniu się Airbnb.

Gazeta Prawna zwróciła uwagę na nieoczekiwany efekt uboczny tego przepisu: może on uderzyć nie tylko w najem krótkoterminowy, ale też w osoby niepełnosprawne, których opiekunowie często przebywają w mieszkaniu niemal całą dobę i korzystają z wind i części wspólnych intensywniej niż przeciętni mieszkańcy. Zapis wymaga doprecyzowania przed wejściem w życie.

Najem długoterminowy – projekt UD312 go nie dotyczy

To rozróżnienie jest najczęściej pomijanym elementem w debacie publicznej i warto je podkreślić wprost. Projekt UD312 w żaden sposób nie ogranicza najmu długoterminowego – wynajęcia mieszkania na miesiąc, rok lub kilka lat na podstawie umowy najmu. Taki najem nie jest traktowany jako zmiana przeznaczenia lokalu i nie wymaga żadnej zgody wspólnoty – ani dziś, ani po uchwaleniu nowych przepisów. Właściciel może swobodnie wynajmować swoje mieszkanie na długi termin bez informowania sąsiadów, zarządu wspólnoty ani żadnego urzędu.

Dla właścicieli mieszkań inwestycyjnych, którzy stoją przed wyborem: Airbnb kontra wynajem długoterminowy – nowe przepisy wyraźnie przesuwają rachunek stron. Wynajem turystyczny będzie wiązał się z rejestracją, ryzykiem odmowy wspólnoty i wyższymi zaliczkami. Wynajem długoterminowy – z żadnym z tych obciążeń.

Warszawa: 6 000 aktywnych ogłoszeń Airbnb i wspólnoty, które już walczą

Skala problemu w Warszawie jest szczególna. Według danych AirDNA – serwisu monitorującego rynek najmu krótkoterminowego – w Warszawie aktywnych jest ponad 6 000 ogłoszeń na platformach, z czego zdecydowana większość koncentruje się w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie i Pradze-Północ. To przekłada się na realne napięcia we wspólnotach: rotacja gości, hałas nocny, zużycie wind i domofony otwierane przez osoby, których nikt w budynku nie zna.

Część stołecznych wspólnot próbowała już ograniczać najem krótkoterminowy uchwałami – i część z tych uchwał była zaskarżana przez właścicieli apartamentów inwestycyjnych. Po uchwaleniu projektu UD312 wspólnoty dostaną podstawę ustawową, której dziś im brakuje. Równolegle od 20 maja 2026 roku Urząd m.st. Warszawy może weryfikować numery rejestracyjne ogłoszeń dostępnych na platformach i kierować sprawy o brak rejestracji do organów administracyjnych. Właściciel bez numeru rejestracyjnego jest widoczny dla systemu – platformy mają obowiązek przekazywać dane o wynajmujących do organów.

Co to oznacza dla Ciebie? Działaj zanim ustawa wejdzie w życie – kierunek zmian jest jasny

1. Masz mieszkanie na Airbnb lub podobnej platformie – zarejestruj je natychmiast. Od 20 maja 2026 roku rejestracja jest obowiązkowa. Brak numeru rejestracyjnego w ogłoszeniu grozi karą do 50 000 zł. Rejestracji dokonuje się przez portal adekwatnego organu gminy – w Warszawie przez ePUAP lub biuro obsługi podatnika. Platformy będą usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru.

2. jeżeli wynajmujesz inwestycyjnie mieszkanie, w którym nie mieszkasz na stałe – sprawdź nastawienie swojej wspólnoty zanim ustawa wejdzie w życie. Projekt UD312 jest na finałowym etapie prac rządowych. Po jego uchwaleniu wspólnota będzie mogła legalnie zablokować najem krótkoterminowy uchwałą. jeżeli Twoi sąsiedzi już dziś wyrażają niezadowolenie – realna blokada może pojawić się szybciej niż myślisz.

3. jeżeli wynajmujesz własne mieszkanie turystom okazjonalnie – limit 90 dni w roku chroni cię przed koniecznością uzyskania zgody wspólnoty. Ale liczysz go sam – i liczysz od daty wejścia przepisów w życie. Wynajem powyżej 90 dni w roku podpada już pod kategorię działalności wymagającej uchwały. Warto prowadzić ewidencję rezerwacji.

4. Jesteś w zarządzie wspólnoty i chcesz ograniczyć Airbnb w bloku? Poczekaj na uchwalenie projektu UD312 – dopiero wtedy uchwała wspólnoty będzie miała wyraźną podstawę ustawową i nie zostanie unieważniona przez sąd z powodu naruszenia prawa własności. Do tego czasu możesz dokumentować koszty generowane przez lokale pod najem krótkoterminowy – faktury, protokoły napraw, koszty sprzątania. To będzie podstawa do podwyższenia zaliczek po wejściu nowych przepisów.

5. Odmowę wspólnoty możesz zaskarżyć do sądu. Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, jeżeli wspólnota odmówi ci zgody na zmianę przeznaczenia lokalu, masz prawo żądać rozstrzygnięcia przez sąd. To nie jest szybka droga – sprawy tego rodzaju realizowane są miesiącami – ale jest to droga realna. Sąd oceni, czy odmowa wspólnoty była uzasadniona czy arbitralna.