NSA o najmie z gminnego zasobu mieszkaniowego

Naczelny Sąd Administracyjny zajął stanowisko w sprawie zasad gminnego wynajmu lokali mieszkaniowych. W rozpatrywanej sprawie chodziło o zapisy przyjęte przez Radę Miasta w Gogolinie w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Według niektórych z nich Burmistrz zyskał uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z osobami niespełniającymi warunków określonych w uchwale. Ten zapis zwrócił uwagę wojewody, który zaskarżył treść uchwały i domagał się stwierdzenia jej nieważności we wskazanym zakresie. W uzasadnieniu do skargi złożonej do WSA w Opolu, Wojewoda wskazał, iż została ona podjęta z istotnym naruszeniem art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725; dalej: OchrLokU). Organ stwierdził, iż zgodnie z przywołanym przepisami, rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w których określa w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.

Wojewoda wskazał też na art. 4 ust. 1 OchrLokU, który określa krąg osób uprawnionych do najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu, zgodnie z którym należą do niego wszyscy członkowie wspólnoty samorządowej posiadający niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i jednocześnie spełniający kryteria dochodowe, określone na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 OchrLokU. W ocenie organu nadzoru rada gminy nie jest upoważniona do modyfikowania w uchwale treści art. 4 ust. 1 OchrLokU i wprowadzania innego kręgu osób uprawnionych do najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu.

Wojewoda uznał też, iż żądanie gminy złożenia „oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu” wyraźnie wskazuje na odrzucenie innych przypadków. Tymczasem zdaniem organu nie ma przeszkód, aby okoliczność posiadania tytułu prawnego do innego lokalu lub budynku mieszkalnego była uwzględniona przy rozpatrywaniu wniosków i ocenie, czy konkretna osoba ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. W ocenie organu należy stwierdzić, iż treść kwestionowanych przepisów może stanowić podstawę do wyłączenia z potencjalnego kręgu osób – mieszkańców gminy – którzy ubiegają się o wynajem od gminy lokalu mieszkalnego, tych wnioskodawców, którzy posiadają tytuł prawny do innego lokalu, a to jest niedopuszczalne.

Organ nadzoru stwierdził ponadto, iż użyte przez urzędników stwierdzenie „w szczególnie uzasadnionych wyjątkowych przypadkach” jest dalece nieprecyzyjne i pozostawia możliwość dowolnej interpretacji. Natomiast normy uchwalone przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego powinny być skonstruowane w sposób jasny, precyzyjny i jednoznaczny.

WSA w Opolu zgodził się z Wojewodą i stwierdzając nieważność kwestionowanych zapisów podkreślił, iż nie ulega wątpliwości, iż uchwała nie może modyfikować przepisów bezwzględnie obowiązujących. Rada Miasta wniosła jednak o kasację.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24.5.2023 r., III OSK 89/22, Legalis, oddalił skargę. Skład orzekający w uzasadnieniu argumentował, że: „ustawodawca nie dopuścił możliwości przyznawania lokali mieszkalnych poza trybem (procedurą) określonym zarówno w OchrLokU, jak i uchwale określającej zasady wynajmowania lokali. Wynika to wprost z treści art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 OchrLokU nie pozwalających na określenie szczególnych przesłanek pozwalających organowi wykonawczemu na pominięcie trybu wynajmowania określonego w uchwale. Bez znaczenia pozostaje podnoszony przez skarżącą kasacyjnie gminę fakt używania zwrotu «szczególnie uzasadniony przypadek» w innych aktach rangi ustawowej jak np. w ustawie o pomocy społecznej”.