Nowe zasady w mieszkalnictwie w Irlandii wchodzą w życie

Ocena tej reformy w Irlandii będzie w dużej mierze zależała od jej skutków w praktyce rynkowej, w szczególności w kontekście podaży mieszkań oraz dynamiki cen.

Reforma rynku najmu mieszkaniowego w Irlandii wywołała w ostatnich dniach intensywną debatę polityczną. Od 1 marca 2026 w Irlandii zaczynają obowiązywać nowe regulacje dotyczące czynszów oraz zasad najmu.

Nowe zasady najmu w Irlandii

Rząd podkreśla, iż celem zmian jest wzmocnienie bezpieczeństwa najemców oraz wsparcie podaży mieszkań, natomiast przedstawiciele opozycji wskazują na ryzyko istotnego wzrostu kosztów najmu.

Zapowiedziane przez rząd zmiany mogą skutkować znaczącym wzrostem potencjalnych wpływów z najmu, ocenianym na poziomie przekraczającym 25%, przy niewielkich dodatkowych kosztach. Wskazanie to zostało wykorzystane przez opozycję jako argument, iż reforma może w praktyce przynieść szczególne korzyści dużym podmiotom instytucjonalnym.

W trakcie debaty w Dáil opozycja prezentowała stanowisko, zgodnie z którym mechanizmy przewidziane w nowym prawie mogą prowadzić do istotnych podwyżek czynszów, szczególnie w sytuacjach umożliwiających ponowne ustalenie stawki na poziomie rynkowym.

Rząd odpowiadał, iż rozwiązania zostały opracowane w oparciu o analizy instytucji zajmujących się polityką mieszkaniową, a kluczowym elementem reformy jest zwiększenie stabilności najmu oraz poprawa ochrony prawnej lokatorów.

Nowe regulacje w Irlandii

Nowe regulacje dotyczące czynszów mają charakter ogólnokrajowy i zastępują dotychczasowe rozwiązania oparte na Rent Pressure Zones. Zgodnie z nowymi zasadami w trakcie trwania najmu czynsz ma być powiązany z inflacją lub ograniczony do poziomu 2% rocznie, w zależności od tego, która wartość jest niższa.

Istotnym elementem reformy jest wprowadzenie minimalnego czasu trwania najmu dla umów zawieranych od 1 marca 2026, wynoszącego sześć lat. Zmiana ta ma, według rządu, zwiększyć przewidywalność i stabilność warunków mieszkaniowych.

Jednocześnie przewidziano możliwość podniesienia czynszu ponad wskazany limit po zakończeniu sześcioletniego okresu, w celu dostosowania stawki do poziomu rynkowego. To właśnie ten mechanizm jest wskazywany przez krytyków reformy jako potencjalne źródło znacznych wzrostów kosztów najmu w przyszłości, zwłaszcza w warunkach utrzymującego się niedoboru mieszkań.

Nowa kampania w Irlandii

Residential Tenancies Board rozpoczął kampanię informacyjną skierowaną do najemców i właścicieli, której celem jest przedstawienie nowych zasad oraz obowiązków formalnych. Od 1 marca właściciele będą zobowiązani do przekazywania zawiadomień o zmianie czynszu nie tylko najemcom, ale także do RTB. W ocenie RTB ma to umożliwić skuteczniejszy nadzór nad rynkiem oraz ułatwić egzekwowanie przepisów.

RTB zapowiedział również uruchomienie od 1 marca ogólnokrajowego rejestru czynszów, prezentującego dane dotyczące rzeczywistych stawek najmu. Rejestr ma być aktualizowany na bieżąco na podstawie zarejestrowanych umów i umożliwiać wyszukiwanie informacji według lokalizacji (Eircode) oraz podstawowych parametrów lokalu. Ponadto RTB udostępnia narzędzie kalkulacyjne, które pozwala właścicielom określić dopuszczalny poziom czynszu zgodnie z obowiązującymi limitami.

Po 1 marca właściciele dysponujący pustą nieruchomością będą mogli ustalić czynsz na poziomie rynkowym, jednak wyłącznie w sytuacji, gdy poprzedni najemca opuścił lokal z własnej inicjatywy. Regulacje przewidują również istotne zmiany dotyczące podstaw wypowiedzenia umowy, przy czym szczególne znaczenie mają rozróżnienia pomiędzy dużymi właścicielami a mniejszymi landlordami.

Nowe przepisy w Irlandii

W przestrzeni publicznej pojawiły się oceny ekspertów wskazujące, iż złożoność nowych przepisów może zwiększyć liczbę sporów kierowanych do RTB, zwłaszcza w obszarach dotyczących interpretacji podstaw wypowiedzeń oraz zasad ponownego ustalania czynszu w sytuacjach przejściowych.

Dla wielu najemców najważniejsze jest rozróżnienie pomiędzy umowami zawartymi przed 1 marca 2026 a umowami rozpoczynającymi się po tej dacie. RTB wskazuje, iż regulacje nie wprowadzają zmian dla najmów rozpoczętych przed 1 marca, natomiast nowe zasady będą miały bezpośrednie zastosowanie do umów zawieranych od tej daty oraz do sytuacji, w których dochodzi do ustalania czynszu na nowo w warunkach przewidzianych ustawą.

W praktyce reforma może zwiększyć przejrzystość rynku dzięki rejestrowi czynszów oraz wzmocnić formalny nadzór nad podwyżkami poprzez obowiązek zgłaszania zmian do RTB. Jednocześnie dyskusja koncentruje się na tym, w jakim stopniu mechanizmy umożliwiające dostosowanie czynszu do poziomu rynkowego po określonym okresie będą wpływać na realne koszty ponoszone przez gospodarstwa domowe.