Nie masz tych dokumentów? Szykuj się na kontrolę i wysoką karę

Minęły już prawie dwa lata od momentu, gdy polscy właściciele nieruchomości stanęli przed nowym wyzwaniem prawnym. 28 kwietnia 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy wprowadzająca obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla określonych nieruchomości, a wraz z nią system kontroli przestrzegania nowych przepisów. Dokument, który dla wielu wydawał się jedynie formalnym wymogiem, stał się elementem rzeczywistości na rynku nieruchomości, a jego brak może skutkować dotkliwymi konsekwencjami finansowymi. Jak wygląda sytuacja po niemal dwuletnim okresie funkcjonowania tych regulacji i czy Polacy przyzwyczaili się już do nowych obowiązków?

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który opisuje efektywność energetyczną budynku lub lokalu mieszkalnego. Zawiera informacje o rocznym zapotrzebowaniu na energię, emisji dwutlenku węgla związanej z użytkowaniem nieruchomości oraz klasyfikację energetyczną od A (najbardziej efektywne) do G (najmniej efektywne). Choć sam dokument funkcjonował w polskim prawie już wcześniej, dopiero nowelizacja z 2023 roku wprowadziła skuteczne mechanizmy egzekwowania obowiązku jego posiadania oraz sankcje za niedopełnienie tego wymogu.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości w Polsce. Kluczowym kryterium jest sposób wykorzystania budynku lub lokalu. jeżeli właściciel mieszka we własnej nieruchomości i nie planuje jej sprzedaży ani wynajmu, wówczas nie musi martwić się o wyrobienie takiego dokumentu. Świadectwo staje się natomiast niezbędne w trzech konkretnych sytuacjach: przy sprzedaży nieruchomości, przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przy wynajmie. W tych przypadkach obowiązek przedstawienia i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy spoczywa na zbywającym lub wynajmującym.

Polski ustawodawca wprowadził również mechanizm weryfikacji dopełnienia tego obowiązku. W przypadku transakcji sprzedaży, fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej musi zostać odnotowany w akcie notarialnym. Notariusz ma obowiązek pouczyć strony o konsekwencjach niedopełnienia tego wymogu, które mogą obejmować karę grzywny. Co istotne, brak świadectwa nie blokuje możliwości sfinalizowania transakcji, ale naraża sprzedającego na odpowiedzialność karną.

System kontroli posiadania świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonuje zgodnie z zapowiedziami sprzed dwóch lat. Kontrole są przeprowadzane przez uprawnione organy z częstotliwością uzależnioną od mocy kotła zainstalowanego w budynku. W zależności od tego parametru, kontrole mogą odbywać się co 2, 3, 4 lub 5 lat. Warto podkreślić, iż weryfikacja posiadania świadectwa często odbywa się przy okazji innych rutynowych kontroli, takich jak obowiązkowe przeglądy kominiarskie czy weryfikacja zgodności używanych urządzeń grzewczych z obowiązującymi normami emisyjnymi. Ta integracja kontroli pozwala na efektywne egzekwowanie przepisów bez generowania dodatkowych uciążliwości dla właścicieli nieruchomości.

Po dwóch latach od wprowadzenia nowych regulacji obserwujemy znaczący wzrost świadomości społecznej dotyczącej obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami rutynowo informują swoich klientów o konieczności posiadania tego dokumentu, a deweloperzy standardowo włączają świadectwa do pakietu dokumentów przekazywanych nabywcom nowych mieszkań. Jednocześnie wiele osób przez cały czas ma wątpliwości interpretacyjne, szczególnie w sytuacjach granicznych, takich jak planowanie potencjalnej sprzedaży w nieokreślonej przyszłości lub udostępnianie nieruchomości znajomym bez formalnej umowy najmu.

Praktyczne doświadczenia z drugiego roku funkcjonowania przepisów pokazują, iż organy kontrolne koncentrują się przede wszystkim na edukacji i informowaniu właścicieli nieruchomości o ich obowiązkach. Przypadki nakładania kar grzywny są stosunkowo rzadkie i dotyczą głównie sytuacji uporczywego uchylania się od obowiązku posiadania świadectwa mimo wcześniejszych pouczeń. Niemniej jednak, potencjalna kara może wynieść choćby kilka tysięcy złotych, co stanowi dotkliwą konsekwencję finansową dla przeciętnego właściciela.

Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest szczególnie skomplikowany, choć wiąże się z określonymi kosztami. Dokument może być wystawiony wyłącznie przez osobę uprawnioną, wpisaną do rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Taka osoba przeprowadza szczegółową analizę nieruchomości, uwzględniając jej parametry konstrukcyjne, zastosowane materiały izolacyjne, rodzaj i efektywność systemów grzewczych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, a także źródła energii wykorzystywane w budynku. Na podstawie tych danych obliczane jest teoretyczne zapotrzebowanie na energię i przypisywana jest odpowiednia klasa energetyczna.

Koszt wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej waha się od kilkuset do ponad tysiąca złotych, w zależności od wielkości i złożoności budynku oraz regionu Polski. Dokument zachowuje ważność przez 10 lat od momentu jego sporządzenia, chyba iż w międzyczasie przeprowadzone zostaną istotne prace modernizacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną budynku. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie nowego świadectwa.

Warto zaznaczyć, iż posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej ma nie tylko wymiar formalny związany z uniknięciem potencjalnych kar. Dokument ten dostarcza realnych i praktycznych informacji o efektywności energetycznej budynku, co przekłada się bezpośrednio na koszty jego eksploatacji. Dla potencjalnych nabywców czy najemców jest to cenna wskazówka pozwalająca oszacować przyszłe wydatki związane z ogrzewaniem, chłodzeniem i innymi aspektami zużycia energii. W dobie wzrastających cen energii i zwiększającej się świadomości ekologicznej, coraz więcej osób zwraca uwagę na klasę energetyczną nieruchomości przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub najmie.

Nieruchomości o wyższej klasie energetycznej mogą osiągać lepsze ceny na rynku i przyciągać większe zainteresowanie potencjalnych nabywców. Z tego względu świadectwo charakterystyki energetycznej przestaje być postrzegane wyłącznie jako uciążliwy wymóg prawny, a staje się elementem strategii marketingowej i negocjacyjnej. Właściciele, którzy zainwestowali w termomodernizację, wymianę źródeł ciepła na bardziej ekologiczne czy instalacje odnawialne, mogą wykorzystać korzystne parametry świadectwa jako argument za wyższą ceną swojej nieruchomości.

Przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej w Polsce są elementem szerszej europejskiej strategii zmierzającej do poprawy efektywności energetycznej budynków i redukcji emisji gazów cieplarnianych. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, znowelizowana w 2018 roku, wyznacza ambitne cele w zakresie transformacji sektora budowlanego w kierunku neutralności klimatycznej. Polska, jako państwo członkowskie Unii Europejskiej, systematycznie dostosowuje swoje prawodawstwo do tych wymogów.

W perspektywie najbliższych lat można spodziewać się dalszych zmian legislacyjnych w tym obszarze. Najnowsze trendy europejskie wskazują na zaostrzanie wymagań dotyczących efektywności energetycznej nowych budynków oraz intensyfikację działań na rzecz modernizacji istniejącego zasobu budowlanego. W kontekście tych zmian, znaczenie świadectw charakterystyki energetycznej będzie rosło, a ich posiadanie może stać się niezbędne przy ubieganiu się o różnego rodzaju dotacje i preferencyjne kredyty na modernizację energetyczną.

Dla właścicieli nieruchomości najważniejsze jest świadome podejście do obowiązków związanych ze świadectwami charakterystyki energetycznej. jeżeli planujesz sprzedaż lub wynajem swojej nieruchomości, warto z wyprzedzeniem zadbać o wyrobienie odpowiedniego dokumentu. Wybierając osobę uprawnioną do wykonania świadectwa, warto zwrócić uwagę na jej doświadczenie i reputację. Rzetelnie wykonane świadectwo powinno nie tylko spełniać wymogi formalne, ale także dostarczać przydatnych informacji o potencjalnych obszarach poprawy efektywności energetycznej budynku.

Właściciele nieruchomości o niskiej klasie energetycznej mogą rozważyć przeprowadzenie prac termomodernizacyjnych przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Choć wiąże się to z dodatkowymi nakładami finansowymi, potencjalny wzrost wartości nieruchomości oraz łatwiejsza sprzedaż mogą z nadwyżką zrekompensować te koszty. Ponadto, w Polsce funkcjonują różnorodne programy dotacyjne wspierające tego typu inwestycje, takie jak „Czyste Powietrze” czy ulga termomodernizacyjna w podatku dochodowym.

Należy również pamiętać, iż w przypadku wynajmu nieruchomości, obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej najemcy dotyczy zarówno długoterminowego najmu mieszkania, jak i krótkoterminowego najmu wakacyjnego, o ile najem ten ma charakter odpłatny i jest realizowany w ramach prowadzonej działalności. Ten aspekt przepisów jest szczególnie istotny dla osób wynajmujących nieruchomości za pośrednictwem platform internetowych typu Airbnb czy Booking.

Rynek usług związanych z wystawianiem świadectw charakterystyki energetycznej rozwija się dynamicznie, odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie. Obok tradycyjnych form kontaktu, pojawiają się platformy internetowe ułatwiające znalezienie uprawnionej osoby i zamówienie usługi online. Niektórzy wykonawcy oferują również usługi dodatkowe, takie jak analiza potencjalnych usprawnień energetycznych czy doradztwo w zakresie optymalizacji kosztów eksploatacji budynku.

Po dwóch latach funkcjonowania zaostrzonego reżimu dotyczącego świadectw charakterystyki energetycznej można stwierdzić, iż polski system zbliża się do standardów obowiązujących w krajach Europy Zachodniej. Mimo początkowego sceptycyzmu i obaw związanych z dodatkowymi obciążeniami administracyjnymi, świadectwa charakterystyki energetycznej stają się standardowym elementem obrotu nieruchomościami, a ich wartość informacyjna jest coraz bardziej doceniana przez uczestników rynku.

Świadomość energetyczna Polaków systematycznie rośnie, co jest efektem zarówno wzrastających cen energii, jak i coraz szerszej edukacji ekologicznej. Świadectwo charakterystyki energetycznej przestaje być postrzegane wyłącznie jako uciążliwy wymóg prawny, a staje się narzędziem świadomych wyborów konsumenckich i inwestycyjnych. Tendencja ta będzie najprawdopodobniej nasilać się w kolejnych latach, w miarę jak aspekty ekologiczne i ekonomiczne będą odgrywać coraz większą rolę w decyzjach dotyczących nieruchomości.

Podsumowując, niemal dwa lata po wprowadzeniu zaostrzonych przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej, system kontroli działa zgodnie z założeniami, a świadomość społeczna w tym zakresie systematycznie rośnie. Dla właścicieli nieruchomości najważniejsze jest zrozumienie, kiedy dokument jest wymagany oraz jakie korzyści może przynieść jego posiadanie, wykraczające poza samo uniknięcie sankcji prawnych. W perspektywie najbliższych lat można spodziewać się dalszego wzrostu znaczenia aspektów energetycznych w obrocie nieruchomościami, co czyni świadectwa charakterystyki energetycznej istotnym elementem rynku, a nie tylko formalnym wymogiem.